Как получить земельный участок для осуществления хозяйственной деятельности: куда обращаться и что делать?
Указом Президента от 26.12.2017 № 463 «О совершенствовании порядка изъятия и предоставления земельных участков» (далее – Указ № 463) с 31.03.2018 г. изменены некоторые нормы Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утв. Указом Президента от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Положение, Указ № 667). Некоторым субъектам хозяйствования этот нормативный акт предоставляет новые возможности и улучшает условия для ведения бизнеса.
Указом № 463 уточнены условия предоставления земельных участков без проведения аукционов юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям (ИП) для строительства фирменных магазинов. Так, с 31.03.2018 г. во всех населенных пунктах Беларуси землю без аукциона предоставляют под строительство и обслуживание фирменных магазинов в том случае, если их владелец – производитель товаров. При этом областной исполком вправе определить территорию, для которой аукцион обязателен.
В соответствии с Указом № 463 объединены процедуры разработки проекта отвода земельного участка и установления его границ на местности – это позволит сократить сроки выполнения землеустроительных работ. Кроме того, установление границ участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) и его госрегистрация стали осуществляться за счет республиканского бюджета, что снижает финансовую нагрузку на КФХ.
Также определен срок принятия местным исполкомом решения об отказе в предоставлении земельного участка – 10 рабочих дней со дня поступления заявления заинтересованного лица (ранее этот срок точно обозначен не был).
Рассмотрим порядок действий юридических лиц и ИП, которым необходим земельный участок для осуществления своей хозяйственной деятельности, с учетом норм Указа № 463.
Они должны обратиться в компетентный орган с заявлением о предоставлении земельного участка.
Напомним, что в соответствии с Положением изъятие и предоставление земельных участков по общему правилу осуществляется сельскими, поселковыми, районными исполнительными комитетами, Мингорисполкомом, областными и городскими (городов областного, районного подчинения) исполкомами, администрациями свободных экономических зон.
В заявлении указываются: цель, для которой понадобился участок; вещное право на него; характеристика объекта строительства, включающая его функциональное назначение и ориентировочные размеры; намечаемое место размещения земельного участка и его примерная площадь.
Также указываются объем планируемых инвестиций и источники финансирования строительства. К заявлению прилагается обоснование инвестиций в случаях, когда его разработка предусмотрена законодательством.
Положение выделяет также случаи, когда необходимо предварительное согласование места размещения участка.
Отметим, что проект отвода земельного участка разрабатывается организацией по землеустройству на основании договора подряда, заключенного с заинтересованным юридическим лицом или ИП. В договоре предусматривается также выполнение таких видов работ, как:
– установление границ участка на местности;
– оказание услуг организацией по землеустройству по обращению за госрегистрацией в отношении изымаемого земельного участка и прав на него;
– создание земельного участка и возникновение права на него.
Договор подряда заключается в течение трех рабочих дней со дня получения организацией по землеустройству заявления заинтересованного лица.
Проект отвода участка должен быть выполнен в срок до одного месяца со дня оплаты этих работ заинтересованным лицом. В случае, если предстоит выполнение большого объема работ (изъятие земельных участков предполагается из земель пяти и более землепользователей или необходимо определить размеры убытков, причиняемых землепользователям изъятием у них участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости), этот срок может быть продлен, но не более чем до двух месяцев.
В организацию по землеустройству для разработки проекта отвода участка юридическое лицо или ИП представляют:
1) материалы предварительного согласования;
2) копии согласованных в установленном порядке генплана объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями, схемы проекта планировки района индивидуального жилищного строительства с формированием первичной инженерно-транспортной инфраструктуры, проектов организации и застройки территорий садоводческого товарищества, дачного кооператива, а также заключений госэкспертизы, если ее проведение предусмотрено законодательством.
При предоставлении земельного участка в постоянное и временное пользование для строительства линейных сооружений (газопроводов, нефтепроводов, кабельных линий электропередачи, связи и других сооружений) дополнительно представляется график его занятия;
3) документы, подтверждающие источники финансирования или заявленных инвестиций для строительства объекта, под который испрашивается земельный участок, на момент подачи соответствующего заявления;
4) копия документа, подтверждающего госрегистрацию юридического лица или ИП, без нотариального засвидетельствования.
Согласованный проект отвода земельного участка с необходимыми документами и проект решения местного исполкома об изъятии и предоставлении участка в течение трех рабочих дней со дня его оформления на бумажном носителе или в виде электронных документов направляются организацией по землеустройству в соответствующую землеустроительную службу.
Последняя в течение пяти рабочих дней со дня получения этих материалов рассматривает проект отвода земельного участка и вносит данный проект с такими материалами в местный исполком для принятия необходимого решения.
Местный исполком в течение пяти рабочих дней рассматривает заявление заинтересованного лица.
Положением определен порядок изъятия и предоставления участков из всех категорий земель независимо от цели их использования и вида вещного права на них, формирования участков для проведения аукционов на право заключения договоров аренды и аукционов по продаже земельных участков в частную собственность, продления срока пользования участками, предоставленными во временное пользование.
Договор аренды земельного участка, заключаемый при его предоставлении, в т.ч. по результатам аукциона аренды, подготавливается соответствующей землеустроительной службой местного исполнительного комитета в соответствии с типовой формой, установленной Совмином.
В предоставлении земельного участка может быть отказано (Указом № 463 этот перечень расширен) в следующих случаях:
– испрашиваемый участок не может быть предоставлен заявителю на определенном вещном праве и (или) для определенной цели согласно законодательным актам;
– заявителем не представлены предусмотренные законодательством документы либо представленные документы содержат недостоверные сведения;
– испрашиваемый участок согласно утвержденной в установленном порядке градостроительной документации предусмотрен для иного по сравнению с заявленным целевым использованием;
– использование участка в заявленных целях не отвечает требованиям по соблюдению установленного в соответствии с законодательством режима ведения хозяйственной деятельности в границах водоохранных зон и прибрежных полос водных объектов, лесов с особым режимом лесопользования и особо охраняемых природных территорий;
– испрашиваемый участок может быть предоставлен только по результатам аукциона (уполномоченным исполнительным комитетом объявлено о проведении соответствующего аукциона, либо участок включен в соответствующие списки, либо принято решение о формировании участка для проведения аукциона), за исключением случаев предоставления земельного участка взамен участка, в отношении которого принято решение о предстоящем изъятии для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества;
– испрашиваемый земельный участок уже предоставлен другому лицу и законные основания для его изъятия отсутствуют;
– размеры участка превышают допустимые максимальные размеры, установленные законодательными актами, либо согласно градостроительной документации отсутствует возможность предоставления участка в размере, испрашиваемом заявителем, и не получено согласие от него на предоставление участка в меньшем размере;
– срок, на который участок испрашивается, превышает максимальный срок, установленный законодательными актами;
– утвержден акт выбора места размещения данного земельного участка другому лицу;
– если заинтересованное лицо в установленный законодательством срок не обратилось за госрегистрацией указанного земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него;
– если заинтересованное лицо в установленный законодательством срок не приступило к занятию указанного участка;
– по испрашиваемому участку имеет место неразрешенный земельный спор;
– заявитель не произвел рекультивацию нарушенных земель, не выполнил другие предусмотренные законодательством мероприятия по охране земель на ранее предоставленном ему участке;
– Президентом не согласовано место размещения земельного участка, изымаемого из сельскохозяйственных земель сельхозназначения, лесных земель лесного фонда (лесов первой группы) для целей, не связанных с назначением этих земель;
– в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
Местный исполком в течение трех рабочих дней после принятия решения об отказе сообщает об этом заявителю с указанием оснований отказа, соответствующих законодательству. Решение об отказе может быть обжаловано в вышестоящий исполнительный комитет и (или) в суд.
С учетом градостроительной документации осуществляется предварительное согласование места размещения участка:
– районными исполнительными комитетами – при предоставлении участка из земель в границах районов, городов, являющихся административными центрами районов, сельских населенных пунктов, поселков городского типа, дачных кооперативов, садоводческих товариществ;
– Мингорисполкомом, городскими (городов областного, районного подчинения) исполнительными комитетами – соответственно при предоставлении участка из земель в границах Минска и в границах городов областного, районного подчинения, а также из земель садоводческих товариществ, расположенных в границах Минска, городов областного, районного подчинения.
Выбор места размещения земельного участка для строительства объектов, решение о размещении которых принято Президентом Беларуси, может осуществляться в ином порядке, предусмотренном Президентом или по его поручению Совмином.
Для выбора места размещения участка местный исполнительный комитет своим решением создает соответствующую комиссию, действующую на постоянной основе. При отсутствии оснований для отказа в предоставлении участка начинается подготовка земельно-кадастровой документации, необходимой для работы комиссии и архитектурно-планировочного задания и технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта.
Подготовка земельно-кадастровой документации, необходимой для работы комиссии, осуществляется организацией по землеустройству на основании договора подряда, заключаемого данной организацией с заинтересованным юридическим лицом или ИП, за счет их собственных средств.
Договор подряда составляется в течение 3 рабочих дней со дня получения данной организацией поручения местного исполкома о подготовке земельно-кадастровой документации и в указанный срок направляется для подписания заинтересованному лицу. Заинтересованное лицо подписывает договор подряда в течение 7 рабочих дней со дня его получения. Этот срок продлевается организацией по землеустройству на период, в течение которого у гражданина имелась уважительная причина, препятствующая ему подписать договор подряда (болезнь, отсутствие в Беларуси или иная уважительная причина).
При неподписании договора подряда заинтересованным лицом в указанный срок или неоплате им предусмотренных в договоре работ (услуг) в срок, установленный этим договором, организация по землеустройству возвращает местному исполкому его поручение без исполнения с пояснением причин неисполнения и письменно информирует заинтересованное лицо об отсутствии оснований для подготовки земельно-кадастровой документации.
Место размещения земельного участка уточняется организацией по землеустройству с участием заинтересованного лица с учетом требований, предусмотренных п. 2 Указа № 667.
Если речь идет об определении места размещения земельного участка для реконструкции и (или) расширения действующего объекта, требующего предоставления участка большего размера, то организация по землеустройству проводит с участием заинтересованного лица детальное обследование участков, ранее предоставленных для строительства данного объекта (проверяются использование их по целевому назначению, состояние работ по рекультивации земель, выполнение других условий предоставления).
На основании землеустроительной документации и выезда на место представителя организации по землеустройству осуществляется сбор информации о предполагаемом месте размещения участка: состав и качество его земель, ориентировочный размер убытков, которые могут быть причинены землепользователю, потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, связанных с изъятием данного участка, условия снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы, право вырубки древесно-кустарниковой растительности и использования получаемой древесины, восстановления нарушенных мелиоративных систем, наличие ограничений (обременений) прав в использовании земельного участка.
Земельно-кадастровая документация, необходимая для работы комиссии и рассмотрения предложений о месте размещения земельного участка на ее заседании, должна быть представлена председателю этой комиссии организацией по землеустройству в течение 25 рабочих дней со дня оплаты работ на основании договора подряда на подготовку такой документации с заинтересованным лицом. В случае выполнения большого объема работ, необходимых для разработки земельно-кадастровой документации (предполагается изъятие земельных участков из земель пяти и более землепользователей), этот срок может быть продлен руководителем организации по землеустройству по согласованию с председателем комиссии, но не более чем до двух месяцев. При необходимости включения в состав земельно-кадастровой документации, необходимой для работы комиссии, заключения Уполномоченного по делам религий и национальностей, указанный срок приостанавливается после направления Уполномоченному документов на согласование до представления его заключения.
Организация по землеустройству прекращает подготовку земельно-кадастровой документации и в течение 3 рабочих дней информирует об этом местный исполком, направивший поручение, в случае, если в ходе ее подготовки выявлены обстоятельства, свидетельствующие:
– об указании (представлении) заинтересованным лицом недостоверных сведений (материалов) при подаче заявления о предоставлении земельного участка;
– о невозможности соблюдения при подготовке земельно-кадастровой документации на испрашиваемый земельный участок для заявленных целей требований законодательства об охране и использовании земель, об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а также градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.
Организация по землеустройству в течение срока, указанного в ч. 4 п. 17 Положения, согласовывает копию земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка по предполагаемому месту его размещения с названными в этом подпункте органами и организациями, которые представляют свои заключения в течение трех рабочих дней со дня поступления к ним документов на согласование.
В случае, если заинтересованное лицо изъявит желание самостоятельно согласовать место размещения земельного участка с органами и организациями, указанными в настоящем подпункте, земельно-кадастровый план (часть плана) передается этому лицу.
Комиссия не позднее пяти рабочих дней со дня получения от организации по землеустройству земельно-кадастровой документации рассматривает ее. Представители юрлица или ИП, заинтересованные в получении земельного участка, должны быть уведомлены о месте и времени заседания комиссии и принять в нем участие.
Результаты работы комиссии оформляются актом выбора места размещения земельного участка по форме, установленной Госкомитетом по имуществу, в трех экземплярах (в случае, если изъятие и предоставление испрашиваемого участка входит в компетенцию облисполкома – в четырех экземплярах). Акт подписывается всеми членами комиссии и ее председателем в день выбора места размещения этого участка и в течение 5 рабочих дней утверждается председателем местного исполкома.
К акту прилагается копия земельно-кадастрового плана (части плана) с границами выбранного земельного участка, а также участка, который будет улучшаться снимаемым плодородным слоем почвы. Указанная копия в день заседания комиссии должна быть согласована организацией по землеустройству с руководителем (его заместителем) землеустроительной службы, руководителем (его заместителем) территориального подразделения архитектуры и градостроительства местного исполкома и заинтересованным лицом.
Этот акт является основанием для проведения проектно-изыскательских работ.
Юридическое лицо или ИП на основании утвержденного акта, архитектурно-планировочного задания, заключений согласующих организаций и технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта осуществляют проектно-изыскательские работы в соответствии с законодательством о строительстве, архитектуре и градостроительстве, об охране окружающей среды.
Указом № 463 уточнен порядок взимания платы за участки и за право заключения договоров их аренды. Земельные участки предоставляются из госсобственности в частную собственность негосударственных юридических лиц РБ без проведения аукционов по кадастровой стоимости этих участков, действующей на дату подачи заявления негосударственным юридическим лицом РБ о предоставлении ему участка в частную собственность, если иное не определено Президентом, за исключением участков, не подлежащих предоставлению в частную собственность. Если участок предоставлен в частную собственность таким лицам путем проведения аукциона по продаже участков в частную собственность, то их стоимость определяется по результатам аукциона и не может быть ниже кадастровой.
В соответствии с п. 121 Положения земельные участки предоставляются из государственной собственности в частную по их кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявления заинтересованного лица о предоставлении ему земельного участка и определенной, если иное не установлено Президентом:
– в белорусских рублях исходя из официального курса USD к белорусскому рублю, установленного Нацбанком на дату подачи такого заявления, – в случае, если кадастровая стоимость определена не позднее 01.01.2015 г.;
– в белорусских рублях на дату оценки – в случае, если кадастровая стоимость определена после 01.01.2015 г.
За равноценные земельные участки, находящиеся в госсобственности и предоставляемые в частную собственность взамен изымаемых, находившихся в частной собственности, плата не взимается.
Плата за право заключения договора аренды определяется в порядке, установленном Совмином, на основании кадастровой стоимости земельного участка, действующей на дату подачи заявления заинтересованного лица о предоставлении ему участка в аренду, исходя из официального курса USD к белорусскому рублю, установленного Нацбанком на дату подачи такого заявления.
Напомним: не допускается изменение границ участков, предоставленных по результатам аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) и аукционов по продаже участков в частную собственность, предусматривающее увеличение площади таких участков, за исключением случая, указанного в абз. 17 ч. 1 п. 6 Положения.
Порядок определения размера платы за право заключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых без проведения аукционов согласно ч. 1 п. 6 Указа № 667, а также начальной цены предмета таких аукционов устанавливается Совмином.
При предоставлении земельных участков в частную собственность или в аренду для строительства и обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), обслуживания приобретенного недвижимого имущества, находившегося в госсобственности, в т.ч. по результатам аукционов, местные исполкомы по заявлению лица, которому выделяется участок, принимают решение о предоставлении рассрочки внесения платы за право заключения договоров аренды или платы за участки, предоставляемые в частную собственность.
Рассрочка может быть предоставлена на срок, не превышающий 5 лет со дня приемки в эксплуатацию в установленном порядке законченного строительством объекта, очереди, пускового комплекса или со дня приобретения недвижимого имущества, находившегося в госсобственности.
Не станем подробно останавливаться на госрегистрации права на земельный участок, отметим лишь некоторые важные здесь моменты.
В силу ч. 1 ст. 20 Кодекса о земле право на участок, ограничения (обременения) права на него возникают, переходят, прекращаются с момента госрегистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения, за исключением случаев, предусмотренных ч.ч. 2–4 указанной статьи.
Юридическое лицо или ИП в течение 6 месяцев со дня госрегистрации создания земельного участка и возникновения права на него обязано приступить к его освоению в соответствии с целью и условиями предоставления (например, начать строительство). Следует в установленные сроки выполнить все иные предусмотренные законодательством либо в соответствии с ним условия отвода земельного участка.
При невыполнении требований об обращении за госрегистрацией земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него в течение предусмотренного законодательством срока решение о предоставлении участка считается утратившим силу.
