Как ограничение рентабельности увеличит цены на жилье? И какие есть альтернативы у такого подхода

В январе одной из самых обсуждаемых новостей в сфере строительства стало намерение правительства ввести ограничение рентабельности застройщиков жилья нормой в 5% ради снижения стоимости квадратного метра для покупателей.

К каким последствиям может привести такое вмешательство государства? И что оно рискует упустить из виду, концентрируясь именно на рентабельности застройщиков?

 

Рентабельность как камень преткновения

С критикой предлагаемой инициативы выступили многие эксперты в сфере строительства и недвижимости. На страницах государственной прессы прошли публикации в поддержку ограничения рентабельности.

На наш взгляд, проблема значительно шире и заключается в том, что темпы жилищного строительства неуклонно снижаются последние годы.

Чтобы понять, что сегодня происходит в сфере жилищного строительства, достаточно обратить внимание на два аспекта: динамику объемов жилищного строительства и финансовое состояние строительных организаций.

Эту информацию можно найти в статистических данных, которые на периодической основе публикует Белстат.

 

Главная причина – сокращение объемов льготного строительства

Данные Белстата показывают, что темпы жилищного строительства падают с 2010 г. В первую очередь, снижается объем жилья, возводимого с участием государства.

Это особенно хорошо видно по динамике ввода в эксплуатацию жилых домов в разрезе источников финансирования (см. табл.).

Если в 2012 г. за счет льготных кредитов, выданных банками, было построено 1797 тыс. кв. м жилья, что составляло 41,64% от общего объема жилья, построенного в стране в том году, то в 2018 г. за счет таких кредитов было построено всего 380 тыс. кв. м жилья – меньше 10%. Получается, что государственная программа строительства жилья с предоставлением льготных кредитов за последние 6 лет сократилась в 4,7 раза.

Эти же данные показывают увеличение роли нельготного банковского кредитования (ипотеки), объем которого в 2018 г. вырос семикратно – с 69,8 до 494,2 тыс. кв. м. То есть в 2018 г. объем ипотечного кредитования превысил объем жилья, построенного с поддержкой государства.

К сожалению, данных по итогам 2019 г. еще нет, и мы не можем оценить, насколько продолжился рост ипотечного кредитования в прошедшем году, но можем предположить, что его удельный вес в объеме построенного жилья вырос. 

Еще одно любопытное следствие снижения объемов жилищного строительства. Из-за того, что сокращение пришлось на многоэтажные дома, в общем объеме жилья заметно вырос удельный вес индивидуальных жилых домов, хотя сам объем их строительства не меняется из года в год и сохраняется на уровне 1700–1800 тыс. кв. м ежегодно. Если в 2012–2014 гг. удельный вес индивидуальных домов варьировался в пределах 31,6–36,5% от общей площади построенного жилья, то в последние годы их доля приближается к 45–46%.

 

25 лет, чтобы каждый построил квартиру

Данные по числу граждан (семей), состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, показывают, что не все желающие успели построить квартиры в период льготного кредитования. Если в 2012 г. в списках числилось 813,6 тыс. очередников, то в 2018 г. их осталось 663,8 тыс. – 81,5% от их общего количества.

Даже если не учитывать естественный прирост очередников с текущими темпами строительства (20–25 тыс. нуждающихся в год), нам понадобится не менее 25 лет, чтобы предоставить жилье всем, кому это необходимо.

Вместе с тем насыщения внутреннего рынка жильем не видно: распределение домашних хозяйств по числу занимаемых жилых комнат и размеру общей площади жилья (с учетом снимаемых помещений) за 6 лет изменилось незначительно – 32,2% всех домохозяйств имеют менее 20 кв. м жилья на человека. В 2012 г. таких домохозяйств было 32,8%.

 

Будущие очередники уже пошли в школу

При этом необходимо помнить, что нашу страну ждет демографический бум.

Свежие данные, опубликованные Белстатом по системе образования, указывают на грядущую демографическую волну. В 2019 г. первоклассниками стали 114,9 тыс. детей, в то время как закончили 9 классов только 85,5 тыс. учеников. Еще 436,6 тыс. детей посещают дошкольные учреждения. Уже сегодня на каждые 100 мест в дошкольных учреждениях образования приходится 112 детей.

И если судить по охвату детей дошкольными учреждениями (83,6%), в будущем эти значения могут стать еще больше. Статистика в образовании сегодня показывает, что может ждать жилищное строительство завтра.

 

Для строительных организаций настали суровые времена

Отдельного внимания заслуживает состояние строительных организаций. Если в 2014 г. в стране действовало 11 351 строительное предприятие, то в 2018 г. их количество сократилось до 8514 единиц – на треть.

Средняя рентабельность продаж снизилась с 8,8 до 6,1%, а каждое 5 предприятие стало убыточным. Количество занятых в строительстве снизилось с 376,7 тыс. человек в 2014 г. до 276,2 тыс. человек в 2018-м, т.е. за 4 года из отрасли ушел каждый третий строитель.

Основная причина такой динамики – резкое сокращение заработной платы в 2014–2016 гг. (см. рис.). В 2017–2018 гг. зарплата строителей стала опять расти, но форсирование темпов роста привело к отрыву от производительности труда.

Ухудшилось состояние расчетов между предприятиями. Просроченная дебиторская задолженность с 2014 по 2018 г. выросла с 436,5 до 630,5 млн руб. – на 45%. В расчете на одно предприятие дебиторка выросла с 38 до 74 тыс. руб.

Аналогичная ситуация с просроченной кредиторской задолженно­стью, которая с 337,5 увеличилась до 686,1 млн руб., или с 29,7 до 80,6 тыс. руб. в расчете на одно предприятие – в 2,7 раза.

Из самых богатых предприятий строительные организации быстро стали хроническими должниками.

 

Что даст введение ограничения рентабельности

Положение строительной отрасли таково, что количество организаций сокращается, а их финансовое положение ухудшается. Строительство жилья остается одной из немногих ниш, где строительное предприятие еще может зарабатывать деньги, платить зарплаты строителям, которые еще не уехали из страны, обеспечивать поступление налогов в бюджет. Что будет, если жизнь строительной отрасли усложнить введением нормы рентабельности в 5%?

Станет ли от этого больше строительных предприятий, будет ли больше здоровой конкуренции, станут ли предприятия работать более эффективно? Вряд ли.

Скорее всего, мы получим обратный эффект – строить жилье будут единичные заказчики, объемы вводимого жилья упадут, что при растущем спросе приведет к росту цены, а возможно, и миграции населения, которое не сможет удовлетворить базовые потребности в родной стране.

 

Альтернативы есть – посмотрите на Россию

Примером более эффективной меры по реформированию жилищного строительства, направленной на оздоровление сектора и защиту конечных покупателей жилья, может быть введение эскроу-счетов в России.

Суть этой реформы заключается в том, что деньги дольщиков сразу не идут к застройщику, а до завершения строительства депонируются, замораживаются на специальных банковских счетах и только после регистрации прав собственности на первую квартиру перечисляются застройщику.

Застройщик на строительство дома получает проектное финансирование, т.е. риски строительства дома оцениваются банком, который как специализированное кредитное уч­реж­дение может более полно и всесторонне изучить все аспекты деятельности строительной организации, чем это сможет сделать рядовой дольщик.

Если на этапе строительства все же случаются непредвиденные проблемы и застройщик не может завершить начатый объект, деньги дольщиков, которые были депонированы на эскроу-счетах, возвращаются гражданам, а банк получает права на строящийся объект или взыскивает кредит с застройщика.

Остается непонятным, почему такой современный и прозрачный механизм не рассматривается для оздоровления нашего рынка жилищного строительства, а мы выбираем старые и косные методы регулирования ценообразования, которые местами напоминают тактику выжженной земли.