Как оформить сервитут?

ВПЕРВЫЕ термин "сервитут" стал применяться в Беларуси со вступлением в силу новой редакции Гражданского кодекса. До настоящего времени порядок установления сервитутов регулировался также и несколькими нормативными правовыми актами органов государственного управления. А в августе т.г. был принят Закон Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее -- Закон), который вступит в силу в полном объеме после 7.02.2003г. Новый документ развил и дополнил правовую регламентацию этого вопроса, что облегчит отчасти обращение к нему субъектов хозяйствования.

По своей сути сервитут -- это установленное в определенном законодательством порядке право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (право прохода, проезда, прокладки коммуникаций и т.д.). Одновременно сервитут является обременением для используемой недвижимости.

В соответствии с ГК сервитут устанавливается двумя способами: по соглашению собственников соседствующих объектов недвижимости или по решению суда, в случае недостижения такого соглашения.

Обязательным условием его установления является объективная необходимость пользоваться в определенной форме чужим недвижимым имуществом (земельным участком, помещением и др.). Это следует из ст.268 ГК, согласно которой собственник недвижимого имущества вправе требовать его установления, в том числе через суд, для нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Исходя из этого, организация по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него при регистрации установления сервитутов должна проверять не только соблюдение порядка, но и обоснованность установления сервитута.

Учитывая, что сервитут -- это право и одновременно обременение, которое сохраняется и при переходе прав на недвижимое имущество, далеко не любая договоренность собственников по поводу ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом может быть признана сервитутом.

Сервитут независимо от способа его установления подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Следует отметить, что согласно ГК регистрации подлежит только само право. Принятый Закон в дополнение к ГК установил и обязательную государственную регистрацию соглашения собственников недвижимого имущества как договора, являющегося основанием возникновения обременения права на недвижимое имущество (п.3 ст.9). Таким образом, порядок несколько усложнился.

Согласно п.5 ст.10 Закона договор о сервитуте должен быть зарегистрирован до государственной регистрации сервитута. Однако Закон не запрещает и одновременную подачу документов на регистрацию договора о сервитуте и самого сервитута.

До вступления в силу нового Закона регистрацию земельных сервитутов осуществляют кадастровые органы, регистрацию сервитутов, обременяющих объекты жилищного фонда, -- БРТИ, обременений подземного недвижимого имущества -- Республиканский центр учета недвижимости при Минжилкомхозе и его филиалы в административно-территориальных единицах.

После 7 февраля 2003г. эту процедуру будут проводить специальные регистрирующие органы, а именно -- территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него.

Закон, к сожалению, не распространяется на такие виды недвижимого имущества, как участки недр, водных объектов, лесов, многолетние насаждения. Регистрацию сервитутов в отношении этих объектов будут осуществлять органы, определенные правительством.

ГК не содержит каких-либо требований к форме договора о сервитуте. Этот вопрос урегулирован новым Законом. Согласно ст.57 Закона документами, служащими основанием для госрегистрации возникновения сервитута, являются письменный договор об установлении сервитута или решение суда. В указанной статье также перечислены существенные условия договора об установлении сервитута, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Учитывая, что договор требует госрегистрации, он считается заключенным с момента прохождения этой процедуры. Само же право сервитута возникает с момента регистрации возникновения этого права (ст.8 Закона).

Требовать установления сервитута имеют право не только собственники объектов недвижимости, но и лица, которым такие объекты предоставлены на праве постоянного пользования и праве пожизненного наследуемого владения. Из всех видов недвижимого имущества в соответствии с белорусским законодательством на праве постоянного пользования предоставляются только земельные участки, участки недр и участки государственного лесного фонда.

Что касается права временного пользования объектами недвижимости, в том числе и на основе договора аренды, то ГК не предоставляет арендаторам права требовать установления сервитута для осуществления беспрепятственного пользования объектом недвижимости.

В то же время Кодекс Республики Беларусь о земле предусматривает в ст.64 среди прочих прав землепользователей (в число которых входят арендаторы) право требовать установления сервитута. В соответствии со ст.1 Кодекса о земле нормы гражданского законодательства применяются к земельным отношениям с учетом положений, установленных земельным законодательством. Другими словами, при наличии несоответствий между Гражданским кодексом и Кодексом о земле действует Кодекс о земле. Таким образом, арендаторы земельных участков имеют право требовать установления сервитутов.

Представляется, что временным владельцам других объектов недвижимости необходимо также предоставить такое право или предусмотреть какой-либо иной механизм регулирования этих отношений.

Неурегулированным в настоящее время остается вопрос о правовом положении в отношении сервитутов юридических лиц, у которых недвижимое имущество находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Можно предположить, что унитарные предприятия и учреждения пользуются сервитутом, установленным по требованию их учредителя (собственника). Однако ясности в этом вопросе нет.

Следует помнить о том, что сервитут -- право не всегда бесплатное. В соответствии с п.4 ст.268 ГК собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, имеет право требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование его имуществом. Однако какого-либо порядка определения соразмерной платы законодательство не содержит, в связи с чем в ее определении стороны и суды будут испытывать затруднения.

Согласно Закону сервитуты могут устанавливаться на определенный в договоре или решении суда срок или не ограничиваться сроками. В последнем случае они действуют с момента установления и до момента прекращения по основаниям, предусмотренным ст.270 ГК, а именно ввиду исключения оснований, по которым сервитут был установлен, и в случае, когда в результате обременения сервитутом, имущество не может использоваться по назначению.

Прекращение сервитута и переход прав по сервитуту также подлежат государственной регистрации. Однако документы, являющиеся основаниями для этого, в Законе четко не определены. Согласно ГК таким основанием может стать решение суда. Вот почему этот вопрос требует еще регламентации в подзаконных нормативных актах.