Как грамотно снять торговое помещение в Минске

Несмотря на эру интернет-торговли, офлайн-магазины остаются важным фактором в общем объеме розничных продаж. Новые виды торговли – пункты выдачи заказов (Вайлдберрис, Озон, другие интернет-магазины) – также максимально скрупулезно подходят к поиску помещений для аренды. На что при этом обратить внимание, какие обстоятельства учесть, чтобы не ошибиться, ведь расходы при расторжении договора аренды значительные: переезд, монтаж / демонтаж вывески, штрафные санкции при досрочном окончании, ремонт.

Вначале выбираем подходящий объект.

1. Определяем метраж помещения

Необходимо определить нужный вам метраж помещения (лучше увеличить площадь на 10–15%, чтобы не пропустить подходящие варианты). На сайте есть фильтры по площади, чтобы было удобнее искать.

2. Удобная локация

Определяем на карте Минска нужную вам локацию, например, рядом со станцией метро, возле почты, поликлиники, новых жилых комплексов. Подходящие варианты можно добавить в раздел «Избранное», чтобы сохранить их. Кроме того, можно подписаться на функционал «Сообщить о снижении цены» – это позволит отслеживать динамику цен и найти выгодное для себя предложение. Если автор объявления снизит стоимость, Вам придет уведомление на электронную почту.

3. Учитываем бюджет аренды

Выбор помещений по бюджету – с учетом стоимости аренды и коммунальных услуг. Определите для себя размер расходов на торговое помещение, доля расходов на аренду не должна превышать 10% от оборота, иначе придется работать на оплату аренды. Конечно, если локация уникальна и вы уверены в потенциале, можно выбрать и более затратный вариант, но необходимо следить за долей расходов на аренду в общей статье затрат, то есть проверять, реально ли арендуемое помещение увеличило выручку.

4. Какие бывают варианты по расположению торгового объекта:

В торговом центре – место притяжения покупателей, однако стоимость аренды, как правило, выше, чем в стрит-ретейле, а также коммунальные и эксплуатационные расходы. Например, большинство ювелирных магазинов арендует только в торговом центре, так как им необходим постоянный трафик. Снять торговое помещение именно в торговых центрах Минска: https://megapolis-real.by/realt/torgovaya-nedvizhimost/tip/torgovlya/torgovyie-czentryi.

Стрит-ретейл (street retail – «уличная торговля») – коммерческие помещения на первых этажах зданий с отдельным входом. Стоимость коммунальных ниже, но на вас дополнительная нагрузка по уборке территории возле помещения, вопросы по содержанию водоснабжения, пожарная безопасность, охрана, электричество, рекламные расходы на привлечение посетителей. Дополнительно стрит-ретейл можно разделить: в спальных районах, новостройках и центре города.

5. Соседство с важными арендаторами:

При выборе помещения в формате стрит-ретейл важно соседство с определенными арендаторами, например, аптеки ищут аренду возле поликлиник, секонд-хэнды – возле отделений Белпочты, обучающие центры – возле школ, у заправки электромобилей – автомагазины. Важно найти выгодное для вашего бизнеса товарное соседство, то есть якоря продаж. Многие бизнесы не генерируют сами значительное количество посетителей, а, находясь рядом, например, с сетью «Евроопт», с Вайлдберрис, получают за счет этого дополнительный трафик покупателей.

Как искать соседей – доноров трафика покупателей: выбрать категорию якорных ретейлеров (сетей) для вас, найти их на карте и искать рядом свободные помещения. Конечно, это трудоемкий и долговременный путь, но правильно выбранное соседство даст результаты.

6. Анализ трафика посетителей:

Когда вы выбрали подходящее по расположению и площади торговое помещение, необходимо понять его проходимость. На что важно обратить внимание:

• визуально оценить посещаемость соседних объектов, обязательно в разное время – утро, вечер, день и выходные и будни. Самый простой способ: посчитать количество проходящих людей, сформировать их социальный портрет (возраст, пол), посмотреть припаркованные автомобили рядом – это даст вам важную информацию. Еще эффективные пообщаться с продавцами в соседних магазинах, возможно, удастся получить ценную информацию о продажах;

• обратите внимание, не ограничен ли доступ к выбранному вами помещению шлагбаумом, забором. Для жильцов дома закрытая территория – преимущество, а для коммерческих помещений – проблема;

• есть ли рядом остановка транспорта, парковка;

• в какие стороны идет автомобильный и пешеходный поток, не надо ли разворачиваться или переходить дорогу, чтобы попасть к вам, если ваши товары или услуги рассчитаны на местных жителей, которые возвращаются вечером в спальные районы (так называемый утренний и вечерний трафик);

• узнать, не планируется ли в ближайшее время крупный и долгосрочный ремонт дорог рядом, строительство метро и т.д. Например, строительство новых линий метро в Минске в 2025 году по ул. Богдановича также создаст проблемы для торговли. Кроме того, капительный ремонт дома, где расположен объект торговли, внесет сложности – возможны огораживание территории, строительный мусор, перебои с водой и электричеством. Конечно, все ремонты заканчиваются, но важно заложить это в бизнес-модель изначально, чтобы уменьшение трафика во время ремонта не сказалось на бизнесе.

7. Расположение и доступность

Для торговли самый удачный вариант – первый этаж, вход в уровень с землей. Подвальные помещения, второй этаж уменьшают количество посетителей, каждая ступенька вверх или вниз – ваши потери.

8. Ищите помещение по первой линии, чтобы было легко вас найти. Узнайте, есть ли возможность разместить заметную вывеску, выбирайте фасадные окна, которые привлекут внимание покупателей, разместите там вашу рекламу.

9. Планировка помещения. Лучше всего – зальная, правильной формы.

10. Мощность электричества – особенно актуально для магазинов с холодильниками (в том числе продажа цветов), кафе, пекарни. Узнайте, в каких документах указана максимальная нагрузка, возможность ее изменения, стоимость и сроки.

11. Назначение помещения по техническому паспорту. Лучше всего, чтобы выбранное вами помещение по техническому паспорту было торговое, соответствовало вашей деятельности.

Переговоры с собственником выбранного помещения

Вы выбрали подходящее помещение для аренды. Что важно узнать до заключения договора и будет полезно для переговоров:

1. Кто сдает – физическое или юридическое лицо. От этого зависят дополнительные налоги, которые, возможно, вам будут перевыставлять. Особенно часто в стрит-ретейле собственниками помещений являются физические лица. Узнайте, кто оплачивает налог на землю, на недвижимость и т.д. Если по договору вы платите значительные суммы на дополнительные расходы, попробуйте согласовать уменьшение ставки аренды.

2. Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг, какие услуги входят, какие вам необходимо заказать самостоятельно, например, уборка территории возле помещения, установка и обслуживание пожарной сигнализации, страхование помещения.

3. Сроки оплаты аренды по договору, обеспечительный платеж.

4. Ремонт – необходим ли, есть ли компенсация на время ремонта.

5. Срок действия договора.

6. Кто находился раньше из арендаторов, почему уехал.

Ваше торговое помещение должно привлекать посетителей, быть вашим рекламным инструментом. Грамотные арендаторы могут снимать помещения в престижном месте ради дополнительной рекламы на вывеске для создания эффекта серьезной компании.

Исходя из всех перечисленных параметров становится ясно, какой сложный и трудоемкий процесс поиска и выбора торгового помещения для аренды. Снять торговое помещение можно на сайте. Там есть все указанные характеристики помещений, чтобы упростить задачу поиска и чтобы выбрать наиболее эффективный объект для вашего бизнеса.