Инвестиционный договор в строительстве: как снизить риски
Фото: pixabay
По условиям договора об инвестировании застройщик обязался организовать и обеспечить строительство жилого дома за счет средств инвестора. Стороны согласовали ориентировочный размер инвестиций. Строительство завершилось в срок, однако объект не был передан инвестору. Последний обратился в суд с требованием о передаче ему жилого дома и взыскании с застройщика пени за период образовавшейся просрочки.
Застройщик в свою очередь предъявил встречный иск, в котором потребовал уплаты образовавшейся задолженности по договору.
Однако инвестор требования застройщика не признал, считая, что в рамках заключенного договора выставленные застройщиком затраты не были предусмотрены и предварительно не согласовывались.
Напомним, инвестиционный договор в строительстве – это соглашение сторон, в котором одна из них (инвестор) финансирует строительство, а вторая (застройщик, подрядчик) обеспечивает возведение объекта. К такому договору применимы нормы Закона от 12.07.2013 № 53-З «Об инвестициях» и общие нормы Гражданского кодекса (ГК) об обязательствах.
Как известно, при исполнении договора строительного подряда подрядчик обязан предварительно согласовать увеличение договорной цены. Так, согласно ч. 5 ст. 663 ГК, если возникла необходимость в проведении дополнительных работ (и по этой причине существенно возрастает определенная в договоре приблизительная цена), подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика.
Заказчик (инвестор), не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика оплатить ему выполненную часть работы. Подрядчик, своевременно не предупредивший инвестора о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре.
В данном судебном споре между двумя субъектами хозяйствования был затронут вопрос: обладает ли такими же правами инвестор? Может ли он потребовать возведения объекта за согласованный договором объем инвестиций и отказаться платить по счетам, предварительно не согласованным с ним?
Позиция судебных инстанций
Между сторонами отсутствует спор относительно оплаченных в рамках инвестиционного договора сумм. Разногласия возникли по поводу размера денежных средств, подлежащих уплате в счет арендной платы за земельный участок, а также компенсационных сумм, предназначенных для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу.
Инвестор в ходе судебных заседаний утверждал: он не обязан финансировать дополнительные затраты, поскольку застройщик их с ним предварительно не согласовал. Однако судьи, учитывая правила толкования договора в порядке ст. 401 ГК, пришли к выводу, что данные суммы подлежат возмещению за счет инвестора. Ведь суть договора инвестирования заключается в организации и обеспечении строительства жилого дома именно за счет средств инвестора, а не за счет денежных средств застройщика.
Суд также решил, что обязательство по передаче построенного и зарегистрированного жилого дома инвестору застройщиком не нарушено.
Так, согласно п. 3.1. договора об инвестировании передача инвестору жилого дома осуществляется не позднее одного месяца после получения правоустанавливающих документов по акту приема-передачи дома и полной оплаты его стоимости, а дополнительным соглашением от 01.03.2016 этот срок определен в течение 30 дней с момента ввода дома в эксплуатацию и его госрегистрации как объекта недвижимого имущества.
В целом вывод о том, что обязательство по передаче построенного и зарегистрированного жилого дома инвестору застройщиком не нарушено, сделан на основании того, что по договору застройщик обязуется передать объект строительства после исполнения инвестором обязательства об оплате.
Руководствуясь положениями ст.ст. 288, 290, 311, 401 ГК и содержанием заключенного сторонами договора об инвестировании, судебные инстанции отказали в удовлетворении первоначального иска в полном объеме и удовлетворили встречный иск. Верховный Суд 24.03.2020 поддержал такое решение.
Содержание инвестиционного договора
При подготовке инвестиционного договора важно учесть все условия и проработать все возможные варианты развития событий. Как видим, в данном случае стороны не включили в этот документ условие о необходимости информирования инвестора о тратах, не предусмотренных договором.
Даже если бы застройщик предоставил на рассмотрение документы о дополнительных расходах, договор не содержал никаких правовых последствий их несогласования инвестором. Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо четко и однозначно формулировать условия инвестиционного соглашения.
Отметим, что на практике подобные споры носят далеко не единичный характер. И связано это не в последнюю очередь с тем, что инвестиционный договор, заключаемый между субъектами хозяйствования, не имеет четкого законодательного регулирования. Его определение и суть не раскрываются ни в одном законодательном акте, он не включен в ГК.
Это порождает вопросы у инвесторов, осуществляющих финансирование строительства. Ведь чаще всего споры возникают по поводу денежных вопросов.
В то же время существование инвестиционного договора не противоречит законодательству. В общей теории права такие договоры называют «непоименованными», по своей сути они являются смешанными, содержащими элементы других договоров. К отдельным его частям применяются, как уже отмечалось выше, соответствующие главы ГК.
* * *
