Государственное имущество: разделить полномочия

Концепция управления государственным имуществом в РБ на 2001–2005 годы была разработана в 2000 году, позже аналогичные документы не принимались. Отсутствие же такой внятной концепции в настоящее время – одна из серьезных проблем отечественной экономики, особенно с учетом того, что госсобственность у нас превалирует.

 

Нормативная база

Концепцию управления госимуществом на 2001–2005 гг., утвержденную постановлением Совмина от 10.08.2000 № 1240, вряд ли можно назвать стратегическим документом в полном смысле этого слова.

Конечно, есть Указ Президента от 10.05.2019 № 169 «О распоряжении государственным имуществом» (далее – Указ № 169), согласно которому был признан утратившим силу аналогичный Указ от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» (далее – Указ № 294).

Есть специальный указ, регулирующий порядок изъятия и предоставления земельных участков, есть Закон от 15.07.2010 № 169-З «Об объектах, находящихся только в собственности государства и видах деятельности, на осуществление которых распространяется исключительное право государства» и другие акты, но цельной четкой концепции управления государственным имуществом нет.

При этом создан и довольно успешно функционирует Государственный комитет по имуществу, которому, казалось бы, и карты в руки в отношении этой темы.

Однако даже в тексте Указа № 169, проект которого был явно подготовлен тем же Госкомимуществом, этот орган указан лишь в нескольких случаях:

– по согласованию с ним осущест­вляется отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собст­венности РБ, стоимость которого не превышает 10 тыс. базовых величин (БВ);

– по согласованию с правительством оно утверждает перечень неиспользуемого или неэффективно используемого имущества, однако принимать решения о распоряжении таким имуществом в целях вовлечения его в хозяйственный оборот согласно указу уполномочены обл­исполкомы и Мингорисполком;

– с ним необходимо согласовывать отчуждение недвижимого имущества, стоимость которого не превышает 10 тыс. БВ.

 

Так у кого полномочия?

Но есть в связи с Указом № 169 проблема концептуального характера, касающаяся разграничения имущества, находящегося в республиканской собственности и коммунальной.

Представляется, что Указ № 294 более четко расставлял здесь акценты, потому что в нем в п. 16 предлагалось местным Советам в трехмесячный срок:

• определить порядок распоряжения имуществом, находящимся в собственности соответствующих административно-территориальных единиц, в т.ч. порядок установления его стоимости для целей распоряжения им и понижения стоимости продаваемого имущества, аналогичный порядку, прописанному в указе;
• определить порядок списания имущества, находящегося в собст­венности соответствующих административно-территориальных единиц.

В Указе № 169 подобных норм нет. Правда, закреплено, что порядок списания имущества, находящегося в госсобственности, устанавливается Совмином – в отношении республиканской собственности, местными Советами депутатов – в отношении коммунальной собственности.

Из текста этого документа вытекает, что он регулирует в основном порядок распоряжения имуществом, относящимся к республиканской собственности.

Так, по решению Президента должны осуществляться отчуждение, а также залог находящихся в собственности Республики Беларусь предприятий, акций (долей в уставных фондах) хозяйственных обществ (товариществ), передача таких предприятий в доверительное управление, приобретение в соб­ственность РБ за счет средств республиканского бюджета недвижимого имущества и акций (долей в уставных фондах) хозяйственных обществ (товариществ).

Значительная часть полномочий по распоряжению имуществом, находящимся в собственности РБ, принадлежит правительству, например, приобретение в собственность РБ безвозмездно, в т.ч. из коммунальной собственности, недвижимого имущества, акций (долей в уставных фондах) хозяйственных обществ (товариществ); передача без перехода права собственности находящихся в собственности РБ предприятий, а также их сдача в аренду; передача без перехода права собственности акций (долей в уставных фондах) хозяйственных обществ (товариществ), а также в доверительное управление, если иное не установлено законодательными актами.

Отсутствие в Указе № 169 норм о правах местных органов в отношении распоряжения имущест­вом, относящимся к коммунальной собственности, вероятно, мо­жно объяснить тем, что есть Закон от 04.01.2010 № 108-З «О местном управлении и самоуправлении», согласно ст. 17 которого местные Советы определяют в пределах, установленных законом, порядок управления и распоряжения собственностью соответствующей админист­ративно-территориальной единицы (далее, если не указано иное, – коммунальная собственность).

Здесь, правда, можно обратить внимание на слова «в пределах, установленных законом», поскольку неясно, какой закон имеется в виду.

Но во всяком случае, например, решением от 27.09.2019 № 133 Мин­ский облсовет со ссылкой на указанные нормы Закона о местном управлении и самоуправлении ут­вердил Инструкцию о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности Минской области, и Инструкцию о порядке предоставления юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям в безвозмездное пользование недвижимого имущества, его частей под оформленные договором обязательства по созданию рабочих мест.

 

Кто распоряжается заводами? Отраслевые министерства

В очередной раз напомню: несмотря на неоднократные декларации ухода от отраслевого управления, оно по-прежнему сохраняется, и за отраслевыми ведомствами остаются в т.ч. функции по управлению имуществом подведомственных организаций.

Так, согласно п. 3 Указа № 169 по решению государственных органов и организаций осуществляются, в частности, в отношении имущест­ва, находящегося в собственности РБ и закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за госорганами и организациями и (или) переданного ими в безвозмездное пользование негосударственным юридическим лицам:

– отчуждение недвижимого имущества, стоимость которого не превышает 10 тыс. БВ, за исключением предприятий и имущества, включенных в перечень, – по согласованию с Госкомимуществом;

– отчуждение движимого имущества, стоимость которого не превышает 30 тыс. БВ;

– залог недвижимого и движимого имущества, стоимость которого не превышает 300 тыс. БВ;

– передачу без перехода права собственности недвижимого (за исключением предприятий) и движимого имущества и т.д.

Здесь вновь можно напомнить: существует Госкомимущество, почему бы не передать ему решение этих вопросов?

 

Чем владеют местные власти?

Вообще анализ Указа № 169 показывает, что разделение на республиканскую и коммунальную собственность у нас довольно условное, потому что оба этих понятия объединены под одним общим термином – «государственная собственность».

Так, согласно п. 2 ст. 212 Гражданского кодекса субъектами права государственной собственности являются Республика Беларусь и административно-территориальные единицы.

Но вот в уже упоминавшемся решении Минского облсовета в п. 9 записано: отчуждение некоторых объектов, принадлежащих Минской области, осуществляется по решению облисполкома, согласованному с Президентом (за исключением их отчуждения в собственность РБ или других административно-территориальных единиц).

Мы провозгласили местное управление и самоуправление и обозначили коммунальную собственность как одну из основ этого самоуправления.  Сегодня существуют идеи и даже целые концепции реформирования административно-территориального деления и местного самоуправления в стране (в разработке одной из них фондом имени Льва Сапеги мне довелось в свое время участвовать).

Проблемы собственности, имущест­венной самостоятельности местного самоуправления занимают в них ведущее место. Поэтому нам, вероятно, следует более четко определиться с концепцией управления как республиканской, так и коммунальной собственностью и не смешивать эти два понятия.

 

Арендуешь 3 года – выкупай! Но не все так просто

Арендаторы (ссудополучатели), не менее трех лет арендующие (использующие на основании договора безвозмездного пользования под создание рабочих мест) находящееся в собственности РБ имущество и надлежащим образом исполняющие свои обязательства, имеют преимущественное право приобретения этих объектов (за исключением отчуждения в коммунальную собственность), в т.ч. доли в праве собственности на них, без проведения торгов по рыночной стоимости.

В Указе № 169 довольно детально урегулирована процедура такого приобретения, в т.ч. порядок и сроки уведомлений.

Да, это неплохая норма, однако ее реализация на практике затруднена, поскольку некоторые арендодатели находят лазейки и, например, искусственно сокращают срок аренды.

Указом предусмотрено, что в случае продажи объекта аренды (безвозмездного пользования) с нарушением права арендатора (ссудополучателя) на его преимущественное приобретение арендатор (ссудополучатель) может в течение 90 календарных дней со дня, когда ему стало или должно было стать известно о сделке купли-продажи, обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. Однако и этой нормой воспользоваться на практике также непросто.

Если же арендатор улучшил (с согласия арендодателя) объект, то при его продаже такому арендатору рыночная стоимость уменьшается на сумму затрат по улучшению. Причем покупателю может быть предоставлена рассрочка оплаты до 5 лет, однако с ежемесячной индексацией платежей.

Когда спрашиваешь у предпринимателей, что им мешает воспользоваться таким правом, указанную индексацию они ставят на одно из первых мест.

 

Безразмерные эксплуатационные расходы

Еще одна проблема связана с размером платы за содержание, эксплуатацию, текущий ремонт, на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электроснабжение, тех­обслуживание лифтов, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги.

Они не включаются в арендную плату и должны возмещаться арендаторами в порядке, определяемом Совмином (это следует из п. 5 Указа Президента от 29.03.2012 № 150).

Во-первых, стоимость оказанных услуг часто меняется, и предприниматели в итоге не могут прогнозировать свои затраты.

Во-вторых, тем же ИП вряд ли по силам проверить выставляемые счета, чем и пользуются некоторые арендодатели.

Короче, арендодатели имеют возможность строить отношения по аренде таким образом, что право преимущественной покупки становится призрачным.