Госрегистрация недвижимого имущества от "А" до "Я"

В основу проекта закона заложен принцип публичности, который означает, что раз сведения о недвижимом имуществе зарегистрированы в установленном порядке, то об этом проинформированы все. Потому что содержащаяся в регистрационной книге информация носит открытый характер: ее в установленных законом случаях может получить любое лицо, заплатив определенную сумму.

Второй принцип -- достоверность. Информация о зарегистрированных правах и сделках является достоверной до тех пор, пока судом -- только судом! -- не установлено иное.

Остановлюсь на нововведениях: что изменится как в обороте недвижимого имущества, так и в вопросах регистрации после принятия закона и вступления его в силу.

Несколько расширяется круг объектов, которые относятся к недвижимому имуществу. На данный момент к недвижимому имуществу не относятся незавершенные строения. Согласно Гражданскому кодексу сегодня недостроенное здание является движимым имуществом, то есть стройматериалами -- со всеми вытекающими отсюда последствиями. Сделки с ними не требуют госрегистрации, а также соблюдения целого ряда других формальностей. Например, права на земельный участок не переходят к новому собственнику стройматериалов.

Мы признаем незавершенные капитальные строения недвижимостью (ГК допускает это: они являются стройматериалами, если в законодательных актах не установлено иное). Иное мы устанавливаем в законе, значит, на них будут распространяться требования к недвижимости, и, следовательно, при сделках с незавершенными капитальными строениями права на земельный участок будут переходить к собственнику незавершенного строения. Это соответствует законодательству Российской Федерации и юридической практике большинства стран мира.

Еще одно новшество введено после анализа правоприменительной практики. Например, в судах иногда возникают споры, является ли данный объект зданием или сооружением, ведь определения данного термина нет ни в одном законе.

Да, вроде бы, все знают, что такое помещение, но бывают конкретные ситуации, когда четко ответить на такой вопрос затрудняются даже специалисты. Мы впервые в законе даем расшифровку понятий здание (сооружение), помещение, благодаря которой работники органов регистрации, юристы, эксперты и т.д. смогут сориентироваться, является ли строение (жилье), поданное на регистрацию, объектом недвижимости.

Между нашей комиссией, разработчиками и Национальным центром законопроектной деятельности при Президенте страны шел спор по поводу того, что считать объектом государственной регистрации. Гражданский кодекс говорит, что объектом регистрации являются права на недвижимое имущество, а более точно -- их возникновение, переход и прекращение. Безусловно, объектом регистрации являются сделки с недвижимым имуществом. Но является ли объектом регистрации само недвижимое имущество?

Практика пошла по такому пути, что невозможно зарегистрировать права на недвижимое имущество, не зарегистрировав сначала само имущество. Приходят граждане в бюро технической инвентаризации и говорят: зарегистрируйте договор аренды помещения. Открывают документы, а этого помещения нет в архивах, оно не описано. Или: зарегистрируйте куплю-продажу здания. Но информации о нем нет, то есть юридически оно не существует. Как поступать в таком случае органам регистрации? Отказывать в госрегистрации?

Поэтому мы включили в законопроект нормы, в соответствии с которыми объектом госрегистрации является само недвижимое имущество, более того, одна из статей -- "Последовательность государственной регистрации" -- устанавливает: до тех пор, пока не зарегистрировано само недвижимое имущество, нельзя зарегистрировать права на него и сделки с ним. Это очень важное нововведение. В этой статье установлено, что заинтересованное лицо может одновременно сдать документы на госрегистрацию самого недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Еще один момент, вокруг которого идут споры, и некоторые юристы называют это недостатком документа. Разработчиков обвиняют, что они несколько вышли за рамки регулирования закона и вторглись в сферу гражданского оборота. Да, даются определения: что такое раздел недвижимого имущества, вычленение помещения в здании, слияние. Эти нормы логичнее включить в какие-то другие законы, скорее всего в Гражданский кодекс. Но их там нет, а строить систему госрегистрации, не дав расшифровку таких понятий, невозможно.

Подход Национального центра законопроектной деятельности при Президенте Республики Беларусь, может быть, и правильный, потому что учет недвижимости можно осуществлять двумя способами. Один -- это госрегистрация. Другой -- как, например, в Швеции, когда в рамках системы налогообложения гражданин, заполняя ежегодно декларацию, описывает принадлежащее ему недвижимое имущество, а затем отправляет документы по почте. И таким образом у органов регистрации появляются сведения, какое это имущество, какими характеристиками оно обладает. Вопрос в том, доросло ли наше общество до такого уровня самосознания?

Возможен и такой вариант: государство содержит штат инспекторов, в обязанности которых входит проведение ежегодной тотальной инвентаризации всего недвижимого имущества в республике. Они должны будут выехать на место, осмотреть, где какие здания построены, где появились заборы, выросли деревья и т.д., и все это нанести на карту, а сведения представить в органы регистрации. Но такая система окажется настолько дорогой, что наш госбюджет ее не потянет.

Именно поэтому разработчики законопроекта посчитали оптимальной систему госрегистрации, когда мы обязываем собственника недвижимости подать заявление и зарегистрировать свое имущество, построенное или приобретенное.

Думаю, что процедуры, которые касаются значимых прав -- а госрегистрация недвижимого имущества относится к ним, -- должны регулироваться только законами, а не ведомственными инструкциями, ибо в таком случае могут сильно ущемляться права собственника.

Еще один аспект проблемы. Законопроект значительно расширяет перечень сделок, которые подлежат регистрации. Почему? Сегодня сделка с нежилым зданием не подлежит обязательной госрегистрации. Но представьте себе такую ситуацию. Одно юридическое лицо купило здание у другого. Сделка вступает в силу с момента подписания договора сторонами. Если они ее нигде не зарегистрировали, никто кроме них не знает, что у здания появился новый хозяин. Инвестор, который хочет купить объект, делает запрос, а в собственниках все еще числится прежний владелец. И в судебной практике сегодня возникает проблема: так кто же все-таки является собственником этого здания, кто имеет право его продать?

В России, где, как и у нас, сейчас не принят на вооружение принцип обязательной регистрации этих сделок, пленум Арбитражного суда РФ дал такой ответ: никто -- ни продавец, ни покупатель -- не может распоряжаться недвижимостью в промежуток времени, когда сделка свершилась, но переход права собственности не зафиксирован. Чтобы исключить такую неопределенную ситуацию (непонятно даже, на кого тогда ложится риск случайной гибели имущества, или, например, можно ли обращать в данный момент взыскание на этот объект, если у обоих юридических лиц есть долги), в законопроекте установлено: практически все значимые сделки с недвижимостью и все более-менее значимые для инвестора права на имущество подлежат обязательной госрегистрации. То есть пока сделка не зарегистрирована -- считай, что ее не было. А после регистрации все становится понятным: кто собственник, на кого обращать взыскание и кто несет риск случайной гибели имущества.

Разработчики пошли по пути объединения всех организаций в области государственных регистраций в одну. Сегодня в Беларуси существуют две параллельные структуры: одна связана с земельными участками, другая -- с возведенными на них строениями. Неэффективность этой системы заключается в том, что несутся двойные расходы на зарплату персонала, на компьютерное оборудование и т.д. К тому же и гражданам неудобно ею пользоваться. Так, если продается дача с земельным участком, то ее хозяину надо идти по двум адресам. Мы же записали, что госрегистрация земельного участка и строения на нем осуществляется единым органом регистрации, который не позднее трех месяцев со дня официального опубликования данного закона определит Президент по предложению правительства.

Затрону еще один вопрос, вокруг которого велись споры в ходе подготовки данного документа. Совет Министров считает, что органы госрегистрации могут заниматься коммерческой деятельностью. Да, денег в бюджете, для того чтобы сразу же сделать систему регистрации высокоэффективной, нет.

Однако думаю, что не стоит путать коммерцию с государственными полномочиями. Органы регистрации должны выполнять те задачи, которые перед ними поставлены. Лишь в исключительных случаях им может быть позволено заниматься чем-то иным. Например, картографической деятельностью, если это необходимо, или оценочной -- для целей налогообложения. Но сюда нельзя включать лотерейный, издательский, игорный бизнес. Любой бизнес связан с предпринимательским риском, организация может неудачно вложить деньги клиентов и обанкротиться. Этого нельзя допускать.

Центральное место в системе организаций по государственной регистрации законопроект отводит регистратору. Это лицо, наделенное исключительными полномочиями. Только регистратор вправе вносить изменения в регистрационную книгу, включать документы в регистрационное дело, а самое главное -- совершать регистрационные действия. Соответственно достаточно большое внимание уделено полномочиям этого специалиста, требованиям к его независимости, к его назначению. Кто может выступать в такой роли?

Регистратором может быть назначен гражданин Республики Беларусь, прошедший аттестацию на должность регистратора. Он должен иметь высшее юридическое образование или высшее образование в области ведения государственного земельного кадастра, или же высшее образование и опыт осуществления регистрационных действий не менее трех лет на день официального опубликования закона. То есть люди, которые сегодня работают регистраторами, смогут, если они закончили вузы, и дальше трудиться на этой должности. Но через три года на таких местах останутся лишь те, у кого есть диплом юриста либо специальное образование.

Самый главный документ -- регистрационная книга, куда заносятся все записи. Она ведется в единственном экземпляре, и мы отстояли норму о запрещении ее изъятия даже в том случае, если возбуждено какое-либо уголовное дело. С нами соглашались далеко не все. В соответствии с законопроектом следователь в таком случае может запросить и получить любую информацию -- копию регистрационной книги, выписку из нее, но не сам документ.

В ходе подготовки закона ко второму чтению шли споры по поводу внесения исправлений в регистрационную книгу. Если регистратор, внося сведения на объект, принадлежащий одному лицу, случайно записал иное лицо и все его данные, то исправление вносится только в судебном порядке, пусть даже это случайная оплошность. Такова мировая практика.

По законопроекту было замечание Центра законопроектной деятельности о том, что документ слишком подробно регламентирует процедурные вопросы. Но ведь недвижимое имущество -- квартира, дача, земельный участок -- зачастую является единственным богатством, которое есть у гражданина. И когда он сталкивается с произволом в органах госрегистрации, когда из-за пробелов в законодательстве местные руководители сами решают, кому в такой ситуации зарегистрировать объект, а кому -- нет, все это негативно влияет на оборот недвижимого имущества и влечет большое количество жалоб.

Для того чтобы рядовой гражданин не чувствовал себя беззащитным перед чиновником, 37 статей из 76 посвящены чисто процедурным вопросам. Порядок регистрации в законопроекте прописан от "а" до "я". Убежден, что это правильно. Отдавать такие вопросы на откуп ведомственным инструкциям нельзя.