$

2.4826 руб.

2.9240 руб.

Р (100)

3.4226 руб.

Ставка рефинансирования

9.25%

Строительство

Эскроу-счета в строительстве жилья

06.08.2021
Эскроу-счета в строительстве жилья
Фото: ShutterStock/Jat306

Счет эскроу – гибкая универсальная договорная конструкция, одна из функций которой – гарантировать исполнение основного обязательства, возникающего между депонентом и бенефициаром.

Учитывая, что жилищное строительство – одна из важнейших отраслей экономики, и динамика ее развития зависит от притока инвестиций, которые в свою очередь формируются преимущественно за счет средств граждан, законодателю наряду с поиском новых способов финансирования необходимо развивать дополнительные механизмы защиты и сохранения денежных средств участников строительства.

Одним из способов финансирования, вызывающих интерес у участников гражданских правоотношений, является финансирование, возникающие на основании договора счета эскроу.

Эскроу-счета – это специальные счета, которые применяются для учета и блокирования денежных средств владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований, предусмотренных счетом эскроу, а после возникновения таких оснований денежные средства принадлежат бенефициару.

Основанием для выплаты средств со счета бенефициару является наступление согласованного в договоре обстоятельства. А в качестве обстоятельства выступают отлагательные условия или срок, а иногда и их сочетание.

Во взаимоотношениях по договору участвуют три стороны: депонент, эскроу-агент, бенефициар. Применительно к строительству в качестве депонентов выступают граждане, в качестве бенефициара – застройщик.

Строительство осуществляется застройщиком за счет собственных и заемных средств только после ввода объекта в эксплуатацию и приемки квартир дольщиками. Застройщик может разморозить эскроу-счета, на которые граждане перечисляли денежные средства в счет стоимости квартир. То есть дольщики платят в процессе строительства денежные средства, которыми застройщик сможет воспользоваться (принять их на свой расчетный счет) только после окончания строительства и передачи квартир жильцам. Такая схема в полной мере защищает дольщиков от потенциального обмана и гарантирует застройщикам получение оплаты за строительство в полном объеме. На первый взгляд, схема представляет интерес для обеих сторон. Однако применение эскроу- счетов в РБ пока не представляется возможным в первую очередь в силу удорожания стоимости строящегося жилья. Застройщики, не имеющие достаточно денежных средств для строительства всего многоквартирного жилого дома, будут искать возможности кредитования, что в свою очередь приведет к удорожанию строительства, которое ляжет, безусловно, на будущих жильцов.

Вместе с тем не исключена возможность применения такой формы внебюджетного финансирования жилищного строительства отдельными застройщиками, имеющими достаточно оборотных средств для обеспечения строительства объекта в целом. Эта схема с большой долей уверенности заинтересует как граждан (в силу наличия дополнительных элементов защиты), так и государство в лице местной власти (в силу потенциальной возможности отвлечения денежных средств счета эскроу на краткосрочные целевые займы иным субъектам), а также банки (в силу предоставления возможности пользования денежными средствами счетов в период инвес­тиционного цикла).

Обращаясь к практике применения механизма финансирования через счет эскроу в Российской Федерации, следует отметить, что отношения по договору такого счета введены в гражданское законодательство путем включения в 2014 г. в ГК РФ параграфа 3 гл. 45. В данной главе содержатся всего несколько статей (860-7–860-10), которые раскрывают природу договора, порядок и срок депонирования, предоставление сведений, порядок закрытия счета.

В России эскроу-счета в долевом строительстве уже применяются, однако на текущий момент переход к новым законодательным положениям не завершен. И хотя данный механизм уже сформулирован в ГК РФ, на практике многие вопросы не решены.  

В целом механизм применения счета эскроу является достаточно универсальным способом защиты интересов участников гражданского оборота, а потому потенциал применения данной конструкции выходит далеко за рамки сфер долевого строительства.

Автор публикации: Татьяна ЗАТУРЕНСКАЯ, менеджер-экономист, инженер-строитель


***
Менеджмент: рубрики
Актуально
Важно
Мы в соцсетях
Архивы «ЭГ»
Подборки
Полезное