Два субъекта хозяйствования спорят, кому из них принадлежит строение
Индивидуальный предприниматель приобрел объект недвижимости у организации, полностью оплатил покупку, однако не успел зарегистрировать ее в установленном порядке. Поскольку у организации имелись долги, орган принудительного исполнения арестовал это имущество и продал его ООО.
Кто в данной ситуации может зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости?
Ответ на этот вопрос дал Верховный Суд, где 24.03.2021 анализировались материалы данного спора.
Отметим, что зарегистрировать проданное в рамках исполнительного производства арестованное имущество не удалось. Ведь в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним уже был зарегистрирован договор купли-продажи от 14.03.2017. Согласно ему право собственности на продаваемое капитальное строение переходит к ИП после полной оплаты его стоимости, подписания передаточного акта и госрегистрации перехода права собственности.
Однако, перечислив деньги за здание, ИП за госрегистрацией прав, основанных на указанной сделке, не обращался. Естественно, возник конфликт между первоначальным покупателем (ИП) и ООО, приобретшим строение в результате электронных торгов.
Не будем рассказывать обо всех судебных заседаниях, которые предшествовали рассмотрению кассационной жалобы ООО в Верховном Суде.
Судебная коллегия по экономическим делам решения предыдущих судебных инстанций отменила по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 219 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом, в т.ч. на основании договора купли-продажи.
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст. 224 ГК). Если договор подлежит госрегистрации, право собственности возникает с момента регистрации, если иное не установлено законодательством.
В данном случае и ИП, и ООО являются кандидатами в правообладатели на спорный объект.
Однако с момента госрегистрации договора купли-продажи от 14.03.2017, являясь кандидатом в правообладатели на спорное строение, и до его изъятия судебным исполнителем у первоначального собственника ИП за госрегистрацией прав, основанных на зарегистрированной сделке, не обращался, не предъявил в общем порядке требования о передаче ему объекта, признании прав на него, а также не возражал против притязаний второго покупателя.
Верховный Суд посчитал, что в данном случае для разрешения правовой неопределенности по вопросу собственности надлежало применить нормы ст. 369 ГК. Согласно им в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, в частности в собственность кредитору, последний вправе потребовать отобрания этой вещи и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Но это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Логично предположить, что у ИП отпало право требовать передачу строения, поскольку спорный объект недвижимости приобретен и передан в собственность третьему лицу – ООО.
В итоге право собственности на спорное строение признано за ООО.
