Договорной микс
Как квалифицируется договор, содержащий в себе существенные условия договора аренды имущества, которое будет арендодателем создано в будущем, и договора купли-продажи права аренды данного имущества?
Данный договор квалифицируется как смешанный, содержащий в себе элементы предварительного договора аренды и договора купли-продажи права аренды, которое возникнет у продавца (арендодателя) в будущем (после создания имущества).
В соответствии с ч. 1 ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 1 ст. 424 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 399 ГК).
Поскольку по смыслу ст. 578 ГК и ст. 579 ГК основной договор аренды заключается на реально существующее имущество, имеющего собственника, в отношении еще не созданного имущества возможно заключить только предварительный договор аренды.
Исходя из п. 4 ст. 424 ГК положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК, применяются к продаже имущественных прав. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 2 ст. 425 ГК).
Таким образом, право аренды, которое возникнет у продавца (собственника имущества, арендодателя) в будущем (после создания этого имущества) и является будущим имущественным правом, выступает оборотоспособным объектом гражданских прав (ст.ст. 128 и 129 ГК) и может быть передано по договору купли-продажи.
Отсюда следует, что договор, содержащий в себе существенные условия договора аренды имущества, которое будет создано арендодателем в будущем, и договора купли-продажи права аренды данного имущества, является смешанным (п. 2 ст. 391 ГК), содержащим в себе элементы предварительного договора аренды (с существенными условиями основного договора аренды) и договора купли-продажи будущего права аренды.
