Договор строительного подряда: какие оговорки не работают

В практике при составлении договоров строительного подряда, прежде всего со стороны заказчика, используется ряд оговорок, помогающих предотвратить негативные последствия в случае невыполнения, неполного или некачественного выполнения работ. О том, какие из них распространены, но не принимаются во внимание судами, во время конференции «LegalWeek. Строительная деятельность-2020» рассказала адвокат Лилия Лисица.

Одна из самых популярных оговорок в договоре строительного подряда в упрощенном виде звучит так: «заплачу, когда мне перечислят деньги».

На практике она встречается в двух ситуациях: когда заказчик получает денежные средства из бюджета либо когда при этом также заключается договор с субподрядчиком, и заказчик пытается включить в текст оговорку о том, что он оплатит выполненные работы в течение определенного срока с даты получения средств от заказчика.

В судебной практике такая оговорка оказывается неработающей. Этот момент урегулирован постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 19.09.2012 № 6 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда». Документ поясняет, что генподрядчик обязан оплатить выполнение субподрядных работ независимо от того, оплачены ли они заказчиком.

Такая позиция основывается на положениях ГК: заказчик не может предъявить претензии субподрядчику, если иное не предусмотрено договором, поскольку тот не является лицом по сделке. Если есть необходимость установить такую зависимость, стоит изначально оформлять трехсторонний договор.

Как правило, исходя из положений ГК, если оплата не проведена в разумные сроки, суд обяжет произвести ее в течение семи календарных дней после выставления требований кредитору.

Второй случай – это оговорка по возврату гарантийных удержаний.

Суть этого механизма сводится к тому, что из стоимости выполненных строительных работ заказчик удерживает определенный процент, как правило, 5%, и может использовать эту сумму на устранение некачественных работ. В судебной практике проблема возникает в том, что приемка объекта в эксплуатацию не является неизбежным событием, она может и не состояться. Исходя из этого срок возврата гарантийных удержаний не может быть установлен.

Поэтому рекомендуется при включении такой оговорки указывать календарную дату возврата гарантийных удержаний.

Следующий ненадежный вариант – оговорка о зачете суммы основного долга и неустойки убытков заказчиком в одностороннем порядке.

Она не в полной мере соответствует требованиям законодательства, потому как встречные требования по зачету должны быть однородными. На практике это требование понимается по предмету исполнения (в какой валюте), по правовой природе (сумма основного долга и неустойка определяются отдельно). Поэтому при включении в стоимость выполненных работ такой неустойки суд, как правило, принимает решение не в пользу заказчика.

Также не работают так называемые «драконовские санкции», включающие неустойку сверх положенного по законодательству объема. По общей норме пеня не может составлять при просрочке платежа более 0,2% от суммы долга в день.

Следующий распространенный, но не работающий вариант – указание в договоре строительного подряда неустойки в размере, меньшем, чем законная неустойка, либо ее исключение. Законодательством это не разрешено.

Распространено и включение в договор неустойки за просрочку сдачи объекта в эксплуатацию. За нарушение подрядчиком по его вине срока сдачи объекта в эксплуатацию он несет ответственность в виде пени. Законодательство устанавливает, что ответственность за приемку зданий и сооружений лежит на заказчике, а за нарушение сроков исполнения работ предусмот­рена отдельная неустойка.

Еще одним фактически неработающим случаем является неустойка за одностороннее расторжение договора подрядчиком. Суть в том, что неустойка сама по себе является одним из видов гражданской ответственности, она применяется за нарушения исполнения обязательства, а расторжение договора – это реализация права одной из сторон.