Договор будет недействительным
Недвижимое имущество находится в долевой собственности нескольких лиц. Собственник-1 в нарушение установленного порядка распоряжения имуществом (без согласия собственника-2) заключил договор купли-продажи всего данного имущества с третьим лицом (покупателем).
Вправе ли собственник-2 требовать перевода на себя прав и обязанности по заключенному договору купли-продажи?
В соответствии с п. 1 ст. 520 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников (п. 1 ст. 249 ГК). Пунктом 2 ст. 249 ГК установлено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, установленных ст. 253 ГК. Согласно п. 1 ст. 253 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В силу п. 3 ст. 253 ГК при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Вместе с тем приведенная норма о переводе прав и обязанностей покупателя на лицо, преимущественное право которого нарушено, исходя из ее буквального толкования применяется только при продаже доли (а не всего имущества).
Соответственно, в данной ситуации собственник-2 не вправе требовать перевода на себя прав и обязанности по заключенному договору купли-продажи, ссылаясь на норму п. 3 ст. 253 ГК. Поскольку собственник-1 вправе распоряжаться лишь долей в недвижимом имуществе (п. 2 ст. 249 ГК), а не всем объектом недвижимости, считаем, что заключенный им договор купли-продажи всего недвижимого имущества с третьим лицом (покупателем) является недействительным (ст. 169 ГК) как противоречащий требованиям п. 2 ст. 210 и п. 2 ст. 249 ГК.
Ответ: Нет, не вправе.