Договор аренды досрочно прекращен: можно ли заставить арендодателя переоформить аренду на субарендатора

Субарендатор считает, что арендодатель после прекращения основного договора аренды обязан заключить с ним договор в силу п. 1 ст. 589 ГК.

Может ли суд понудить арендодателя подписать такой договор?

Между ООО «И» (собственник, арендодатель) и ООО «К» (арендатор) в 2010 г. был заключен договор аренды № 1, согласно которому арендодатель предоставил арендатору во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество – часть нежилых помещений, расположенных в административном помещении с инвентарным № 300/D-6285 сроком до 2025 г.

В соответствии с договором арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя на самостоятельно определяемых условиях.

Через некоторое время ООО «И» в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору передало это административное помещение в залог ОАО «Банк» по договору о залоге. Поскольку в дальнейшем кредитополучатель не выполнил свои обязательства перед банком, решением экономического суда с ООО «И» в пользу ОАО «Банк» была взыскана задолженность по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное имущество.

В итоге все закончилось тем, что 05.11.2018 была произведена госрегистрация перехода права собственности на изолированное помещение с инвентарным № 300/D-6285 к ОАО «Банк» (новый собственник).

Но в 2019 г. арендатор ООО «К» (в соответствии с еще действующим договором аренды № 1) заключил до­говор субаренды с уже бывшим собственником ООО «И» (суб­арендатор) на часть нежилого изолированного помещения, которое 05.11.2018 перешло в собственность ОАО «Банк».

По требованию банка решением экономического суда от 10.03.2020 был расторгнут договор аренды № 1, заключенный в 2010 г. между ООО «И» (первоначальный собст­венник) и ООО «К» (арендатор).

Напомним, что в силу п. 1 ст. 589 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное его прекращение влечет прекращение и заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

ООО «И» (уже как субарендатор) обратилось к ОАО «Банк» с просьбой заключить договор аренды на срок и условиях ранее действующего договора аренды № 1 от 2010 г., ссылаясь на ст. 589 ГК. Банк ответил отказом.

Полагая, что при досрочном прекращении договора аренды суб­арендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, ООО «И» обратилось с иском в суд. Истец также ссылался на ч. 1 п. 4 ст. 415 ГК: если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Экономический суд (его поддержала апелляционная инстанция) отказал ООО «И» в удовлетворении иска к ОАО «Банк» о понуждении к заключению договора аренды. Судебная коллегия по экономическим делам оснований для отмены этих решений не нашла. Почему?

Учитывая, что понудить сторону к заключению договора возможно лишь в том случае, если такая обязанность следует из положений законодательства или добровольно принятого обязательства, Верховный Суд пришел к следующему выводу: при досрочном прекращении договора аренды право субарендатора на заключение с ним договора аренды не порождает у арендодателя обязанности заключить такой договор (решение от 15.09.2020 по делу № 150-24/2020/831А/917К).

Судьи также приняли во внимание, что собственник имущества (ОАО «Банк») категорически возражает против заключения договора аренды с ООО «И» и планирует продать вышеуказанное изолированное помещение.

Судебные расходы, понесенные в связи с рассмотрением кассационной жалобы, отнесены на ООО «И».