«Цены падают, но не критично». — Что происходит на рынке недвижимости и чего ждать дальше

Нормальных кредитов нет, доходы людей падают, а предложение жилья растет. Это реалии, в которых сейчас приходится жить продавцам и покупателям квартир, а также застройщикам и риелторам. На рынке становится слишком тесно. Идет борьба за каждого клиента, особенно если у него есть деньги. Но как раз тот, у кого «под матрасом» имеются сбережения, никуда не спешит. Цены хоть и медленно, но проседают, как бы ни старались их удерживать застройщики и несговорчивые продавцы.

Цифры и мнения о текущей ситуации на рынке жилья, а также коммерческой аренды мы собрали в этой статье.

 

Причины нестандартной ситуации

Та ситуация, в которой сейчас оказался рынок недвижимости, стала итогом прошлогодних катаклизмов. Аналитик портала Realt.by Екатерина Варсак констатирует: 2020 год был очень сложным для рынка. Сначала валютный кризис, а потом и пандемия вызвали первый застой в сделках по продаже жилья.

– Количество сделок снизилось, и возник навес из предложения, которое стало распродаваться только с приходом летних месяцев, – говорит эксперт. – Но тут случились политический кризис и закрытие кредитных программ. Вторичный рынок остался без дополнительного финансирования, первичный – оказался заложником предложений только от одного банка (несколько продуктов в партнерстве с застройщиками предлагал исключительно Белинвестбанк). Из-за этого осень, которая считается «хлебной» для рынка недвижимости, была провальной. Спрос оказался минимальным за десятилетие. В декабре ситуация немного выровнялась, но лишь из-за желания людей решить важные дела до Нового года.

Мнение аналитика подтверждает и руководитель отдела продаж компании «Гарант Недвижимость» Татьяна Русских-Бутурлина. По ее словам, 2020 год был неожиданным: «После скачков курса в начале года сделки просто рассыпались». Но если бы не политический кризис, осенью рынок мог полностью восстановиться.

Руководитель центра недвижимости «Престиж» Андрей Вариниченко говорит, что Московский рынок, в отличие от нашего, пока идет в рост. За год – около 20%. Но и там в ближайшее время ждут замораживания цен. Увеличение, естественно, было в российских рублях. В долларах цены остались на месте.

Еще одной неожиданностью 2020 г. на белорусском рынке недвижимости, по словам Андрея Вариниченко, стала быстрая реакция регионов. Обычно на кризисные явления первым отвечал Минск, а уже минимум через полгода какие-то изменения происходили в областных центрах и небольших городах. Однако после пандемии и событий августа 2020-го в регионах продажи тоже снизились.

Все это вылилось в падение цен. Е. Варсак приводит цифры: с февраля 2020 г. по февраль 2021 г. цена «квадрата» в Минске потеряла в среднем 100 USD. Предложения за «квадрат» в феврале в среднем составили 1311 USD (–7%), по сделкам – 1280 (–10%). Это готовые квартиры-новостройки и вторичный рынок вместе.

По сделкам больше всего потеряли трехкомнатные квартиры – 9%, столько же – «однушки», двухкомнатные – 8%, «четырешки» – только 4%.

Татьяна Русских-Бутурлина утверждает, что цены снизились в среднем на 15% и падение продолжается: «Можно отметить рост предложения и снижение в разы покупательской способности».

Интересно, что в марте 2021 г., по данным НКА, цены сделок выросли на 1,6% по сравнению с февралем. Но стало это переломным моментом или останется просто случайностью, пока оценить трудно.

 

Смещение в сторону первичного рынка

Самая важная тенденция последних месяцев – рост сделок с квартирами в готовых домах на первичном рынке. По словам Екатерины Варсак, большое количество предложений таких вариантов появилось в декабре от компании «Дана Холдингз».

– Сейчас в целом очень высокая доля новостроек в общем спросе на квартиры. И именно в готовых домах. Мы впервые получили такое количество данных о том, сколько сделок совершается на первичном рынке, поскольку до сдачи дома в эксплуатацию сделки с застройщиком не фиксируются в Национальном кадастровом агентстве. В последние годы доля новостроек составляла около 12–13% в месяц, а теперь 20–30%. И это нормально, потому что в условиях отсутствия кредитов на «вторичку» первичный рынок забирает себе часть спроса. У застройщиков всегда больше финансовых инструментов для помощи покупателям. Почти у каждого крупного девелопера сейчас есть не только кредитная поддержка банков, но и собственные рассрочки и лизинг.

Эту тенденцию отмечает и Андрей Вариниченко: вторичный рынок в сравнении с периодом до пандемии снизился по зарегистрированным сделкам примерно в два раза. И эти сделки перешли именно к застройщикам. Причина не только в возможностях финансирования: девелоперы (в отличие от продавцов-частников) более гибко реагировали на происходящее на рынке – с помощью акций и спецпредложений.

 

Аренда жилья

Руководитель отдела аренды компании «Гарант Недвижимость» Владислав Сафронов рассказывает, что закрытие границ из-за пандемии сильно ударило по спросу на аренду. Ситуацию усугубил упавший рубль, а потом и политическая нестабильность.

– Два эти фактора меняли ситуацию на рынке очень динамично. Не все собственники поняли, насколько большая «беда» пришла. Но многие быстро смекнули, что «как раньше» уже не будет, ведь 40% всех арендаторов в Минске были иностранцами. Из-за этого сейчас на рынок «выкатили» большое количество вакантных квартир. Сюда добавились квартиры «суточников», и рынок перенасытился. Но с середины октября ситуация начала как-то вставать на ноги. Все-таки недвижимость – это чаще не желание, а потребность людей. Есть необходимость переезда, покупки, аренды, сдачи.

Андрей Вариниченко утверждает, что на рынке жилой аренды произошло небольшое снижение цены: торг составляет 10–20%. 10-процентная скидка от цены предложения теперь присутствует почти в каждой сделке.

Екатерина Варсак подтверждает, что пандемия сильно раздула сегмент аренды. Если раньше в Минске было 2,5–3 тыс. предложений, то сейчас уже 9 тыс.: «Сдававшие квартиры на сутки ушли в долгосрочную аренду. Сюда же можно добавить тех, кто не смог продать либо передумал это делать на падающем рынке».

При этом цены на аренду за год снизились несильно. «Однушки» упали на 4% (272 USD в среднем за месяц), «двушки» – на 8% (338), «трешки» – на 11% (423).

 

Аренда коммерческой недвижимости

Здесь все намного сложнее. Удар пандемии по этому сегменту был самым сильным: разом упал спрос и на торговые, и на офисные помещения. Люди несколько месяцев почти не ходили по торговым центрам и работали из дома. А после августа 2020 г. некоторые бизнесы стали закрываться или уезжать из страны.

Андрей Вариниченко говорит, что коммерческая аренда находится сейчас в ожидании. Здесь так же, как и на рынке жилой аренды, в ходу 10-процентная скидка.

– Где указано 14 евро за «квадрат», отдадут за 12. Там, где 20, – спокойно уступят за 18. Главная задача для арендодателей – сократить количество простаивающих помещений. Бывают случаи, когда владельцы площадей сдают помещения по такой цене, которая только покрывает их расходы. Все крутятся, как могут. Рынок очень живой.

 

Прогнозы

Смотреть в будущее с оптимизмом тяжело. Рынок в очень опасном состоянии ожидания. Эксперты высказывают только свои предположения.

– Я не уверена, что цены на вторичном рынке будут стремительно падать, – говорит Екатерина Варсак. – Любому собственнику трудно дешево расставаться со своим имуществом. Считаю, что ежемесячно будет максимум –1%. И до лета каких-то серьезных изменений не произойдет. Дальнейшее, учитывая происходящее в стране, прогнозировать трудно. Покупатели-инвесторы сейчас могут позволить себе квартиры по сниженным ценам, но прибыльность приобретения не гарантирована. А для тех, кто просто решает жилищный вопрос, все ясно: надо – покупай.

Андрей Вариниченко констатирует, что риелторские компании уже проводят собрания, пытаясь сообща решать проблемы. Есть те, кто думает об объединении нескольких небольших фирм, чтобы выдержать кризис. Это не лучший сигнал для рынка, ведь риелторы хорошо чувствуют, что легко в ближайшее время не будет.

Однако специалист уверен, что сейчас решать жилищный вопрос (на падающем рынке) выгодно, а вот вкладывать деньги – нет. Ему вторит Татьяна Русских-Бутурлина: проблемы с жильем лучше решать сразу, если есть хороший вариант.

Но главный вопрос остается открытым: никто не может точно предсказать, что будет с ценами дальше. Остается внимательно следить за тем, что будет происходить в стране и как на это будет реагировать экономика, – и стараться вовремя сделать правильные выводы.