Арендодатель требует доплату

Арендатор после истечения срока договора аренды еще год пользовался предоставленным ему помещением, вовремя вносил плату. Владелец помещения не предпринимал попыток выселить арендатора, не имел претензий и к суммам арендных платежей, ежемесячно поступавших на его счет. Однако позже он обратился в экономический суд с иском о взыскании недоплаченных сумм с арендатора, который, как считал арендодатель, при расчете применял заниженную ставку арендной платы (она в течение срока договора несколько раз корректировалась).

Похожий случай анализировал 29.10.2019 Верховный Суд.

Ранее экономическим судом был рассмотрен иск индивидуального пред­принимателя (далее – арен­додатель) к ООО (арендатор) о взы­скании задолженности по аренд­ной плате с апреля 2017 г. по февраль 2019 г., а также пени за ее просрочку.

В первоначальной редакции договора аренды, действующего с мая 2014 г. по май 2017 г., стороны согласовали размер арендной платы за капитальное строение: 2000 евро в месяц. Оплата – в белорусских рублях по курсу Нацбанка на дату платежа.

За период действия договора меж­ду сторонами подписано девять дополнительных соглашений, которыми на конкретный календарный период менялась ставка арендной платы, в т.ч. базис для расчета (евро, доллары, затем рубли). Последним допсоглашением в марте 2017 г. ставка арендной платы была установлена в размере 2400 руб. в месяц на период с апреля по август 2017 г., т.е. даже за пределами срока действия договора.

В марте 2019 г. стороны подписали соглашение о прекращении договора аренды, капитальное строение по акту приемки-передачи возвращено его владельцу.

 

Позиция истца

В договоре аренды четко и недву­смысленно определен размер арендной платы: 2000 евро за месяц с июня 2014 г. Ставки же, установленные допсоглашениями, действовали только в те периоды, которые были указаны в этих документах. А по истечении срока последнего допсоглашения вновь должна включаться ставка, закрепленная в первоначальной редакции договора, т.е. 2000 евро.

 

Позиция арендатора

Представитель ООО, возражая против удовлетворения иска, указал, что стороны путем подписания дополнительных соглашений неоднократно снижали ставку арендной платы. По истечении срока действия договора (май 2017 г.) хозобщество продолжало пользоваться капитальным строением, оплачивая арендную плату по ставке 2400 руб. за месяц, согласованную сторонами в по­следнем допсоглашении к договору. Эти суммы арендодатель регулярно принимал без возражений, недовольства не высказывал. ООО считает, что оно полностью рассчиталось с арендодателем и ничего ему не должно.

 

Решение экономического суда

Согласно п. 2 ст. 592 ГК и п. 36 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если 1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и 2) отсутствуют возражения арендодателя против пользования арендатором арендованным имуществом.

Суд напомнил, что на день истечения срока договора аренды действовала до августа 2017 г. зафиксированная в допсоглашении ставка арендной платы в размере 2400 руб. за месяц. Поскольку стороны не оговорили размер иной ставки по истечении срока договора, суд посчитал договор аренды возобновленным на условиях допсоглашения за март 2017 г. на неопределенный срок. С сентября 2015 г. и до фактического прекращения договора арен­ды в марте 2019 г. ответчик оплачивал аренду по ставке 2400 руб., следовательно, задолженности у него перед истцом нет.

По этой причине в удовлетворении требований арендодателя к ООО о взыскании задолженности по аренд­ной плате экономический суд отказал.

Решение было обжаловано в апел­ляционном порядке, но оставлено в силе.

 

Рассмотрение кассационной жалобы

Последнюю точку в споре поставила судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда.

В кассационном постановлении отмечено: анализ условий договора и последующих действий сторон по его исполнению позволил суду сделать вывод о том, что сторонами были согласованы площади арендуемого помещения, размеры арендной платы, порядок и сроки ее оплаты, определена ответственность за неисполнение условий договора.

Поскольку договор действовал до мая 2017 г., а ООО продолжало и дальше пользоваться имуществом и возражений со стороны арендодателя не имелось, обоснованными являются выводы экономического суда о том, что договор возобновил свое действие на неопределенный срок на условиях его последней редакции в виде допсоглашения за март 2017 г.

Доказательства того, что арендодатель возражал против дальнейшего использования арендатором имущест­ва после мая 2017 г. либо имел какие-либо претензии к нему из-за ненадлежащего исполнения обязательств по уплате арендной платы, ее размера, отсутствуют.

Также в постановлении отмечено, что стороны в условиях договора согласовали порядок изменения раз­мера арендной платы (по инициативе арендодателя посредством направления уведомления об этом арендатору) и последствия несогласия с таким изменением, но арендодатель предоставленным правом после мар­та 2017 г. не воспользовался.

Верховный Суд нашел обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что обязательства по оплате арендной платы по ставке 2000 евро в месяц у ответчика отсутствуют.

 ***

Следует иметь в виду, что при возобновлении договора на неопределенный срок изменения в него вносятся в том же порядке, что и в договор в период сроков его действия, установленных прямо в этом документе. Иными словами, при решении изменить арендную плату это следует делать допсоглашением.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 420 ГК при заключении договора стороны могут дополнительно закрепить право арендодателя на одно­стороннее изменение договора. Указанное право может зависеть как от наступления каких-либо условий (действия/бездействие арендатора, просрочка внесения арендной платы, изменение ситуации на рын­ке и др.), так и исключительно от воли арендодателя, если на это, конечно, согласится арендатор. В этом случае направление уведомления об изменении размера арендной платы является обязанностью арендодателя.

И еще один важный нюанс. Если арендодатель решил прекратить договорные отношения, то принятие им арендной платы не свидетельствует о возобновлении (согласии на возобновление) договора аренды на тех же условиях по правилам п. 2 ст. 592 ГК, поскольку такая плата подлежит внесению до момента фак­тического возврата имущества (ч. 2 ст. 593 ГК).