Арендные ставки в Беларуси: в поисках правды

Оправданны ли финансово и экономически ставки аренды в Беларуси? Из чего они складываются и почему имеют именно такие размеры? Очередной анализ сектора коммерческой недвижимости специально для «ЭГ» провело агентство Сolliers int.

Все чаще к нам обращаются с вопросом определения уровня «справедливой» ставки арендной платы, как для зданий в целом, так и для отдельных помещений в бизнес-центрах (БЦ) и торговых центрах. Такие запросы поступают от обеих «противоборствующих» сторон – как от собственников, так и от арендаторов.

Предыстория роста активности контрагентов с подобными обращениями объяснима.

От обвала – к росту

На рынке аренды Минска договоры аренды, особенно в офисном сегменте, зачастую заключаются на 3 года. Соответственно, в 2018 году пришло время пересматривать договоры периода заключения 2015 года.

Вместе с тем в этом году, как и в 2016-м, экономика страны находилась если не в кризисе, то в глубокой рецессии, что стимулировало падение ставок. Вдобавок на предшествующий 2014 год пришелся пик ввода новых офисных площадей: свыше 225 тыс. м². Причем введение в строй 11 из 20 БЦ пришлось на последние месяцы 2014 года, т.е. они «вышли» на рынок аренды в кризисный 2015-й. А в дополнение, в самом 2015 году, добавилось еще практически 100 тыс. м², затем – свыше 90 тыс. м² в 2016 году…

Кризис и небывалый объем единовременного предложения обрушили цены, и договоры заключались по крайне низким ставкам. Если и предусматривался последующий рост, то на скромные 3–5% в год. С учетом кризиса, это было неплохо. Но, начиная со второго полугодия 2017 года, резко вырос спрос при сократившемся предложении. К 2018 году ставки выросли, и не на 3–5%, как прописано в договорах, а на 50–80% по тем же объектам.

Естественно, по прошествии 3 лет, когда пришло время перезаключать договоры, собственники выдвинули ставки, соответствующие 2018 году. Арендаторы были несколько шокированы. В итоге и те, и другие бросились искать «правду»: а какая же она, «справедливая» рыночная ставка? Одни хотели козырять перед арендатором – «Фомой неверующим», вторые – перед собственником, «вконец обнаглевшим».

На балансе интересов

Занимаясь поиском справедливости, многие забывают, что определяющее слово здесь – «рынок». Это как в сделке купли-продажи любого товара (услуги): по какой цене его продал и у тебя его купили – это и есть рыночная цена в конкретный момент в конкретном месте. Даже в этот момент, но у других контрагентов, цена может быть другая. И она тоже будет рыночная.

То же и с офисами. Предположим, собственник сдает этаж БЦ, разбитый на равные офисные блоки, например, по 280 м². В один день с интервалом в один час к нему пришли 3 потенциальных арендатора. Он договорился со всеми. При этом одному блок сдал из расчета 9 EUR за 1 м², второму – 10,8, третьему – 14 EUR.

Какая из приведенных трех ставок рыночная и какая «справедливая»? Все они – рыночные, поскольку в процессе осмотра помещений и переговоров в итоге устроили обе стороны. И такое формирование ставок будет, наверное, в 99% офисных объектов.

В новейшей практике мы можем привести только один пример, когда собственник БЦ всем без исключения арендаторам, независимо от этажа, метража и т.д., предлагал единую ставку и единый срок аренды. Исключение составил, пожалуй, только один арендатор, которому просто необходимо было заключать договор на более короткий срок. Собственник согласился, но к единой ставке добавил 20%. На том и сошлись.

Ставка и ее факторы

Конечно, есть набор определенных требований, из которых формируется ставка, и она отражает ценовую ситуацию на рынке, а не просто желание собственника.

Девелоперский бизнес – это прежде всего бизнес. Реализуя проект, застройщики планировали и просчитывали сроки окупаемости и возврат инвестиций, прибыль. Зная себестоимость строительства своего объекта, график погашения задолженности перед кредиторами и проч., они рассчитывали будущую ставку аренды, ниже которой опускаться не стоит, если не случится форс-мажора, типа экономического или финансового кризиса.

Затем идут уже текущие факторы. Они и формируют диапазон ставок, который существует на рынке. Иногда спрашивают: «Как так? В классе офисов «В1» ставка плавает от 10 до 21 EUR?» А вот так! Более того, ставка может «плавать» не только в одном классе в целом, но в одном БЦ. Причем БЦ, принадлежащем одному собственнику.

Первое – площадь. Естественно, если брать два или более объекта-аналога, то при аренде БЦ целиком ставка будет на порядок ниже, чем при поэтажной или блочной аренде в аналогах. Получая меньшую выручку от аренды, собственник имеет иные преимущества.

Во-первых, упрощается процедура работы с одним клиентом, чем с несколькими при поэтажной или несколькими десятками при блочной. Во-вторых, выбирая единственного арендатора, проще навести справки и убедиться, что это надежный, дисциплинированный и платежеспособный контрагент. А когда их десятки, всякое может быть.

Исключения, когда небольшие офисы сдаются дешевле, чем даже этажи, могут быть. Например, весь бизнес-центр сдан, а небольшой по площади блок зависает и месяцами не вызывает интереса. Тогда собственник вполне может существенно снизить ставку. Но чаще бывает наоборот.

Вот недавний случай. Одна компания в популярном БЦ в центре Минска арендовала большие площади. Но на одном из этажей к моменту их заселения уже был арендатор, который занимал блок 120 м2. Недавно подошел срок пересмотра договора с этим арендатором. Компания подошла к собственнику и заявила, что заберет блок, но будет платить за эти 120 м2 на 5 EUR за метр больше, чем арендует остальные этажи, если он не станет заключать договор с прежним арендатором. На том и сошлись.

В итоге, арендуя и так недешево (17 EUR за свои прежние площади), на новые компания заключила договор по ставке 22 EUR. Бюджет на аренду это позволял, но зато организация избавилась от ненужного соседства и вообще закрыла этаж для доступа посторонних. А для многих бизнесов это тоже один из факторов, за который согласны платить больше.

На ставку влияет также фактор места. Этот фактор, правда, несколько снизил свою значимость, влияние на спрос и на ставку в том числе. Сейчас пытаются вообще отрицать влияние местоположения и говорят, что пресловутые три «М» (место-место-место) уже не вчерашний, а позавчерашний день. В этом логика есть, но все же только частичная.

Например, если сравнить БЦ «Велком» и «Клевер Парк», то они практически идентичны по уровню архитектурного решения, почти как близнецы-братья по техническому исполнению и оснащению. Но разница в ставках доходит до двух раз.

Технические характеристики тоже влияют на возможную ставку. А вот отделка – далеко не всегда.

Также реальный случай. Собственник требовал очень высокую ставку, сославшись на то, что много вложил в отделку помещения: только плитка на полу по 1 тыс. EUR за метр! На что потенциальный арендатор парировал: да для моего бизнеса вообще оптимальные полы – ламинат или линолеум!

В действительности, дорогая отделка сдерживает два противоположных типа арендаторов: тех, кто пытается сэкономить, и тех, кто, наоборот, вкладывает много в оформление офисов (по своим лекалам и с привлечением собственных дизайнеров).

Тем более, кроме базовой, не будет интересовать отделка в торговых объектах, когда у ретейлеров дотошно расписан дизайн торговых помещений. Исключение могут составить эксклюзивные отношения, когда на ранней стадии девелопер проводит СМР с учетом листа требований будущего арендатора.

Но в некоторых случаях фактор готовой отделки срабатывает. Как правило, в них заинтересованы компании с краткосрочными договорами аренды. Здесь они согласны и на более высокую ставку за отделку.

Фактор субъективности также играет роль. Например, собственник объекта заинтересован в том, чтобы в числе арендаторов сидела определенная компания. Ее громкое имя он может использовать как элемент маркетинга и продвижения. Тогда вполне пойдет на то, чтобы ставка для него была значительно ниже, чем для всех остальных.

Или обратная ситуация. Один из собственников минского БЦ даже в период кризиса конца 2014–2016 гг. не снижал ставки аренды. Он осознанно пошел на то, что вакант- ность в объекте будет не ниже 30–35%, но не уступил ни 1 EUR в ставках в переговорах.

С точки зрения поиска «справедливой» рыночной ставки – полный абсурд. Однако с точки зрения его логики, это рыночный уровень, ведь те арендаторы, которые и в кризис не шли на пересмотр или расторжение договоров аренды, признавали эти ставки рыночными.

* * *

Перечислять факторы, влияющие на размер ставки и аргументы сторон в поиске и формировании «справедливой» рыночной ставки, можно долго, здесь затронуты только базовые. Но и сам факт обращения к нам с целью определения «справедливой» ставки – тоже один из аргументов, который сыграет определенную роль в самой что ни есть рыночной ставке. Вряд ли тот размер, который специалисты Colliers International пропишут в заключении по объекту, останется незыблемым, однако он будет использован как способ убеждения, когда ресурс аргументов и фактов будет исчерпан.

На ближайший период мы прогнозируем, что ажиотаж в интересе контрагентов к поиску «справедливой» рыночной ставки не иссякнет. Ведь в 2019 году также будет пересмотр 3-летних договоров, которые и составляют основу договорных отношений в офисном сегменте. А 2016 год – это был уже не год обвала, а стабилизации ставок на офисном рынке. Но стабилизации на крайне низком уровне с точки зрения современной ценовой ситуации.

Ситуацию придется корректировать, и понятно, что каждый из контрагентов попытается это сделать в свою пользу.