Арендные споры: новые разъяснения судам и ориентиры для бизнеса

Отсутствие права собственности на сдаваемую в аренду недвижимость может стать основанием для констатации ничтожности договора аренды. А ликвидация арендодателя не является основанием для расторжения договора. Разъяснения по вопросам разрешения споров, связанных с арендой, дал Пленум Верховного Суда.

Толкование Пленумом норм ГК об аренде адресовано судам, новых норм права постановление высшей судебной инстанции не вводит. Однако оно может служить ориентиром для бизнеса, поскольку отражает логику правоприменителей в различных спорных ситуациях, связанных с арендой.

Риски ничтожности договора

Арендодателям и арендаторам стоит учесть, что сдача имущества в аренду неуправомоченными лицами, т.е. не собственником или не наделенными им таким правом субъектами, может являться основанием к установлению судом факта ничтожности договора аренды. Ничтожным договор могут признать и в случае, если на момент его заключения право собственности на сдаваемое в аренду недвижимое имущество не зарегистрировано.

Для арендаторов это означает необходимость проверки статуса арендодателя как управомоченного на заключение договора лица.

Последствия смены собственника

Также Пленум обратил внимание, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды. Причем это правило распространяется и на случаи реорганизации или ликвидации юридического лица – арендодателя.

Права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику имущества независимо от того, изменен ли договор аренды в части указания данной стороны, подчеркнул Пленум. Такой подход способствует стабильности арендных отношений.

НПА: постановление Пленума ВС от 24.09.2026 № 12 «О практике применения судами общих положений Гражданского кодекса Республики Беларусь об аренде» (рег. № 9-1/1885 от 30.09.2026).). Вступило в силу с 24 сентября 2026 г.