Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №24(2718) от 29.03.2024 Смотреть архивы


USD:
3.2498
EUR:
3.5019
RUB:
3.5223
Золото:
229.1
Серебро:
2.56
Платина:
93.62
Палладий:
101.66
Назад
Консультации
30.05.2006 8 мин на чтение мин
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

Арендатор без печати и документов: законна ли аренда?

Наше ЧУП выдало учредителям общества с ограниченной ответственностью гарантийное письмо о предоставлении ему после государственной регистрации в аренду свободного помещения на срок менее одного года. Однако созданное ООО пока не открыло счет в банке, не имеет печати, его директор не получил удостоверения руководителя, а общество после регистрации - свидетельства установленного образца. То есть нам предлагают передать помещение в аренду, не дожидаясь завершения необходимых процедур. Будут ли договорные отношения считаться установленными правильно?

Ф.САМОХВАЛ, г.Минск

Очевидно, что потенциальный арендодатель хочет, чтобы арендные отношения возникли как можно скорее, и вместе с тем он сомневается, будет ли произведена арендная оплата за период с момента передачи имущества во владение и (или) пользование до официального оформления всех "атрибутов" партнера и заключения договора.

Согласно ст. 395 Гражданского кодекса (далее- ГК) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.  Считается же договор заключенным в силу ст. 402 ГК, если между сторонами  достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение достигается в большинстве случаев в момент получения лицом, направившим предложение (например, представившим проект договора для подписания), информации о принятии этого предложения другим лицом (в нашем случае - подписания проекта второй стороной). Как правило, сделки (к числу которых относятся и договоры) юридических лиц между собой совершаются в простой письменной форме (ст. 162 ГК) путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного должным образом уполномоченными лицами (ст. 161 ГК). Законодательством, как впрочем и соглашением сторон, могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (например, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и др.). При этом должны быть предусмотрены и последствия несоблюдения этих требований. Применительно к рассматриваемым виду договора и его сторонам  законодательство условий, связанных с применением печати арендатора, не устанавливает.

Не может быть препятствием для оформления договорных отношений и отсутствие к моменту заключения договора у той или иной стороны счета в банке и (или) удостоверения руководителя коммерческой организации. Юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации (ст. 47 ГК). В силу ст. 45 ГК юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, а также предмету деятельности, если он указан в этих документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Указанная правоспособность юридического лица возникает в момент его создания. Таким образом, отсутствие счета в банке у созданного (зарегистрированного в установленном порядке) ООО не препятствует  ему реализовывать гражданские права, в частности,  заключать договоры. Понятно, что к моменту исполнения обязательства по оплате за пользование помещением арендатор должен обеспечить открытие счета в банке. 

Коммерческая организация, как и любое юридическое лицо, приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы. Исполнительным органом ООО, осуществляющим текущее руководство его деятельностью, является, как правило, директор, выступающий от имени общества в соответствии с законодательством об обществах с ограниченной ответственностью и уставом общества. Документом, подтверждающим полномочия руководителя организации, установленные учредительными документами в соответствии с законодательством Республики Беларусь, является удостоверение руководителя коммерческой (некоммерческой) организации (п.1 Порядка выдачи удостоверения руководителя коммерческой (некоммерческой) организации, утвержденного  постановлением Совмина от 16.04.1999. N 551 (с изм и доп.) (далее - Порядок). Выдача удостоверений производится органами, осуществляющими государственную регистрацию, в течение 10 дней с момента подачи всех необходимых документов (п п. 2, 6 Порядка).

До момента получения удостоверения документом, подтверждающим полномочия руководителя коммерческой (некоммерческой) организации, является приказ о назначении на должность руководителя коммерческой (некоммерческой) организации, либо выписка из решения общего собрания, правления или иного органа управления организации, либо трудовой договор (контракт), либо гражданско-правовой договор, либо копия протокола или выписка из протокола органа, уполномоченного уставом организации, об избрании руководителем организации. Указанные документы подтверждают полномочия руководителя  коммерческой организации  в течение 20 дней со дня его назначения (избрания), а исполняющего обязанности руководителя коммерческой организации - в течение месяца со дня его назначения (избрания) на должность (п.10 Порядка). Сроки вполне достаточные для совершения первичных и самых неотложных сделок.

Однако не следует полагать, что истечение соответствующих сроков не дает возможности директору заключать договоры без удостоверения руководителя. Напомним, что порядок принятия решений и выступления от имени общества определяется Законом "Об акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью и обществах с дополнительной ответственностью". Этот закон ограничений срока действия документов о полномочиях директора общества, указанных выше, не устанавливает. А согласно,  например, п.13 Положения о лицензировании отдельных видов деятельности, утв. Декретом Президента от 2003-07-14 N 17,  при выдаче лицензии в случае отсутствия у руководителя юридического лица удостоверения (надо полагать и по истечении указанных выше сроков) предъявляются паспорт и документ, подтверждающий его полномочия.

Наконец, не может препятствовать заключению договоров и неполучение организацией свидетельства о государственной регистрации (во всяком случае, если факт ее регистрации подтверждается опубликованием информации в установленном порядке). При этом, поскольку общество создано (зарегистрировано), о чем известно лицам, желающим заключить договор, стороны могут вступить в определенные отношения (в нашем случае помещение может быть передано в аренду) до заключения договора, если его подписание будет отложено до предоставления ООО необходимых "атрибутов". Дело в том, что из общего правила  определения момента, с которого договор становится обязательным для сторон, имеется исключение, допускающее право сторон предусмотреть в заключаемом договоре, что его условия применяются и к отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 395 ГК). При наличии указанного соглашения договорные интересы арендодателя будут находиться под защитой закона с момента передачи имущества в аренду.
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений
Разместить рекламу на neg.by