Аренда: пять самых распространенных споров

Консультанты Colliers International ежедневно получают заявки на поиск офисного помещения в городе и каждый день ведут переговоры с арендаторами, которые хотят снять помещение в том или ином бизнес-центре. Исходя из опыта такого общения хотелось бы рассказать, с каких условий обычно начинаются переговоры с арендаторами и к чему стороны приходят к моменту подписания договора аренды.

Зачастую, основываясь на предыдущем неудачном опыте, каждая из сторон пытается максимально «нагрузить» договор всеми возможными обязательствами своего потенциального контрагента, штрафами за их нарушение и т.д. Именно на этом этапе наши консультанты включаются в процесс, чтобы помочь привести договор в соответствие с текущей рыночной практикой.

Начальные позиции на переговорах, по которым возникает наибольшее число споров, можно обозначить следующим образом:

Арендодатель	Арендатор
1. Максимально возможная ставка аренды на текущем рынке	1. Минимально возможная ставка аренды на текущем рынке
2. Возможность повышать ставку аренды в период действия договора	2. Фиксация ставки аренды на весь срок договора
3. Арендные каникулы максимум 2 недели	3. Арендные каникулы минимум 1 месяц
4. Ремонт силами и за счет арендатора	4. Ремонт силами арендодателя
5. Отсутствие возможности отказаться от договора аренды в течение срока договора	5. Возможность отказаться от договора аренды, уведомив за один месяц

Несмотря на то что рынок коммерческой недвижимости не стоит на месте и постоянно растет в профессиональном плане, ему у нас все же присуща одна особенность, отличающая его от более «продвинутых» стран: желание договориться с контрагентом по уже действующему договору о новых условиях. На практике мы часто сталкиваемся с изменением ставки аренды, которую изначально менять было нельзя, и с отказом от договора, несмотря на то что при подписании такой возможности у сторон не было, и т.д.

Основные условия договора, вокруг которых, как правило, строится обсуждение, следующие:

1. Ставка аренды.

2. Возможность и механизм изменения ставки аренды.

3. Возможность отказаться от договора аренды.

4. Количество и стоимость парковочных мест.

5. Стоимость эксплуатационных услуг.

6. Размер арендных каникул.

Говоря о ставке аренды, отметим, что сейчас сложился рынок арендодателя, поэтому заявляемые ставки аренды практически не отличаются от тех, по которым подписывается договор, в отличие от периода 2015–2016 гг., когда заявляемая ставка аренды могла отличаться от реальной на 20–35%.

Мы видим, что заявляемые арендодателями в начале переговоров ставки в 14–19 EUR/м² остаются такими же и при подписании. Учитывая конъюнктуру рынка, во время обсуждения условий гораздо чаще встает вопрос о возможности изменить ставку аренды. Арендодатели, видя, что рынок начал «просыпаться», хотят иметь возможность поднимать ставку, а арендаторы, которым уже приходится увеличивать бюджет на аренду, пытаются хотя бы оставить его таким на весь срок действия договора без возможности увеличения ставки.

Мы рассматриваем каждую ситуацию отдельно и в зависимости от ставки, площади, существующего конкурентного окружения и планируемых объектов к вводу в эксплуатацию вместе с арендодателем принимаем определенное решение.

Как правило, сейчас арендодатели фиксируют ставку аренды на два года с возможностью в последующем ее увеличить. Существуют различные способы увеличения ставки:

1) в зависимости от изменения рыночных ставок аренды в схожих объектах;

2) с учетом изменения индекса потребительских цен еврозоны;

3) определяется конкретный процент, на который ставка может быть уменьшена или увеличена.

Последний способ сейчас является наиболее распространенным и дает возможность изменить сторонам ставку аренды, но не более чем на 10% один раз в год.

Возможность изменить ставку очень сильно коррелирует с возможностью стороны отказаться от договора аренды. Ведь если арендодатель, например, повысит ставку аренды, а арендатору такая ставка покажется высокой, последний всегда имеет возможность отказаться от аренды и освободить помещение. Тем не менее практически в каждом заключаемом договоре аренды такое право у сторон есть.

Учитывая сложившуюся структуру арендаторов (преимущественно это ИТ-компании), этот вопрос стал еще более актуальным. Ведь такие компании могут очень быстро вырасти, и им будет необходим новый, более просторный офис. Зачастую они вообще «собирают вещи» и переезжают за границу.

В процессе переговоров, исходя из совокупности условий договора, а также из ситуации, сложившейся у конкретного арендатора, мы стараемся найти компромиссное решение, которое удовлетворяло бы интересам всех сторон. При этом практика, сложившаяся на рынке, показывает следующее: чем больше площадь, тем длиннее срок уведомления об отказе от аренды (до полугода). Если речь идет о небольшой площади, то к короткому сроку уведомления стороны добавляют увеличение или уменьшение ставки аренды на соответствующий период.

Наиболее распространенная практика – это возможность отказаться от договора, уведомив за 2–3 месяца.

Следующим пунктом стороны обычно обсуждают количество и стоимость парковочных мест у арендуемого офиса. И если по стоимости ситуация изменилась (учитывая рынок арендодателя, большинство мест сдаются за плату в размере 30–50 EUR, в отличие от периода 2015–2016 гг., когда парковочные места обычно предоставлялись бесплатно), то «коэффициент парковки» остался тем же: 1 место на 100 м² арендуемой площади.

Очень часто в процессе переговоров поднимается вопрос о составе и стоимости эксплуатационных услуг, и в большинстве случаев арендодатели не могут точно перечислить, что именно туда входит. Как следствие, арендатор начинает более настороженно относиться к стоимости этих услуг. Здесь, естественно, гораздо проще договориться, если у арен­додателя имеется максимально полный перечень этих услуг. И тем не менее арендаторы все равно с недоверием относятся к принципу open-book (когда каждый месяц выставляются суммы оплаты за услуги «по факту») и просят другую сторону ограничить верхний предел, например, не более 2,5 EUR/м² в месяц.

И последний пункт, на котором следует остановить внимание, – арендные каникулы. Этот инструмент уже прижился на практике и стал обязательным атрибутом большинства договоров аренды. Размер арендных каникул может составлять от 2 недель до 6 месяцев. В целом наиболее распространенная практика – 1 месяц (период, в течение которого можно выполнить ремонтные работы и физически переехать).

Достигнув соглашения по этим основным моментам, руководство оставляет остальные «на откуп» юристам каждой из сторон.