Аренда помещений

Основными документами, регулирующими арендные отношения, являются Гражданский кодекс, Закон "Об аренде" и письменно оформленный договор аренды.

В соответствии со ст. 402 ГК договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, а именно: общей площади, месторасположению, планировке и составу (перечень, нумерация) арендуемых помещений, размере арендной платы. Постановление Минэкономики от 2002-07-25 г. N 162 конкретизирует: договор аренды считается заключенным с момента его подписания, а в случае регистрации -- со дня регистрации. Расчеты при его исполнении осуществляются по цене, установленной сторонами с соблюдением норм законодательства (ст. 394 ГК).

Согласно ст.8 Закона "Об аренде" в договоре аренды должны предусматриваться:

выполнение договорных обязательств;

состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;

размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;

распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;

обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора;

обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора аренды арендодателю в состоянии, обусловленном договором;

право арендатора на выкуп арендованного имущества.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие их арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. В акте должны отражаться все особенности передаваемого объекта, его недостатки, отделимые улучшения и т.д.

В зависимости от принадлежности имущество может находиться в государственной собственности -- республиканской (собственность РБ) и коммунальной (собственность административно-территориальных единиц) -- и частной. Исходя из этого заключается договор аренды и формируются ставки арендной платы.

Объекты, относящиеся к республиканской собственности, сдаются в аренду на основании Положения о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утв. постановлением Совмина от 2002-05-31 г. N 710.

Указом Президента от 21.08.96 г. N 302* (с изменениями и дополнениями) утвержден Порядок определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности. Документом установлено, что такая ставка включает в себя амортизационные отчисления по арендуемым помещениям и не содержит соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту зданий и помещений, затраты на отопление и коммунальные услуги, налоги на недвижимость, на землю и другие платежи, уплачиваемые за арендуемые помещения.

* С 2002-10-14г. вступил в силу Указ Президента от 2002-09-30г. N 495 (см. "НЭГ" N 75 за 2002г.).

Минимальные ставки арендной платы установлены в твердой сумме за 1 кв.м общей площади в месяц в долларах США. К ним могут применяться понижающие коэффициенты в зависимости от месторасположения здания, комфортности, освещения, отопления, водоснабжения и водоотведения, наличия телефона, цокольных или подвальных помещений. Также определены льготные минимальные ставки арендной платы для некоторых категорий арендаторов. НДС выделяется в пределах ставки арендной платы, а не сверх нее.

Согласно Указу целевое назначение помещений должно быть определено в договоре аренды, исходя из их характеристик. Также должны предусматриваться условия о штрафах и взимание арендной платы в повышенном размере за использование помещений не по целевому назначению.

Арендная плата вносится в белорусских рублях по курсу Нацбанка на день уплаты, за исключением случаев, когда в соответствии с законодательством платежи производятся в иностранной валюте.

С 1 ноября 2002 г. вступит в силу Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности (утв. постановлением Минэкономики, Минфина и МНС от 2002-07-29 г. N 165/104/78) (см. "НЭГ" N 63 за 2002 г.). В соответствии с ним рассчитываемая арендная плата должна будет включать амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей, уплачиваемых в бюджет арендодателем. Его расходы по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту производственных зданий, сооружений и помещений, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам будут оплачиваться арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических сумм. Могут применяться показания приборов. С этой целью можно будет заключить отдельный договор.

Нормы Положения будут являться обязательными для всех арендодателей, сдающих в аренду производственные здания, сооружения и помещения, в т.ч. при сдаче их в субаренду. Арендная плата будет взиматься с даты передачи объектов арендатору согласно передаточному акту до даты прекращения (расторжения) договора аренды включительно.

Министерство экономики устанавливает базовую ставку арендной платы за 1 кв.м, дифференцируемую с учетом административной значимости городов и населенных пунктов. Положение предусматривает ряд коэффициентов как повышающих, так и понижающих, применение которых также позволит увязать размер арендной платы с месторасположением объектов, наличием в них удобств и другими факторами.

Обязательства по внесению арендной платы будут выражаться в белорусских рублях. При этом арендная плата будет вноситься в белорусских рублях в размере, эквивалентном сумме в евро, определенной в соответствии с Положением, по официальному курсу белорусского рубля по отношению к евро, установленному Нацбанком на день платежа. Внесение арендной платы в иностранной валюте допускается в случаях, порядке и на условиях, определенных законодательством.

Действие Положения будет распространяться и на все договоры, заключенные до 1 ноября.

Указ Президента N 495 также заменил минимальные ставки арендной платы на базовые и упорядочил структуру арендной платы.

Постановлением Минэкономики от 2002-07-25 г. N 162 утверждена форма договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности.

Предоставление в арендное пользование помещений в Минске регламентирует Положение о порядке распределения и предоставления в арендное пользование служебных (нежилых) и жилых помещений коммунальной собственности г.Минска, утв. решением Мингорисполкома от 27.06.96 г. N 444. Ставки арендной платы установлены решением Минского облисполкома от 2002-02-20 г. N 103.

До 7 февраля 2002 г. объекты, принадлежащие коммерческим организациям, сдавались в аренду по ставкам, установленным Инструкцией о порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений), утв. постановлением Минэкономики от 2001-05-29 г. N 96. Но на основании заключения Конституционного суда от 7.02.2002 г. N 3-137/2002 Минэкономики постановлением от 2002-02-28 г. N 49 ее отменило.

Сейчас субъекты частной формы собственности при сдаче имущества в аренду и определении размера арендной платы руководствуются ст.ст. 577--596 ГК, а также ст.ст. 621--626 ГК. Так, согласно ст.585 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны определяться договором аренды.

В соответствии со ст.298 ГК в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае платеж рассчитывается исходя из официального курса соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон. Следовательно, юридические лица негосударственной формы собственности и индивидуальные предприниматели вправе в договоре аренды устанавливать арендную плату в иностранной валюте.

Также вышеуказанным заключением Конституционного суда определено, что установление ставок арендной платы и порядка их определения субъектами негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений) не относится к отношениям, регулируемым законодательством о ценообразовании. Поэтому отсутствует и необходимость в обязательном экономическом обосновании арендной платы, как того требует постановление Совмина от 10.02.99 г. N 209 "О некоторых мерах по усилению контроля за соблюдением дисциплины цен". Однако несмотря на это, в договоре аренды должны быть оговорены условия, определяющие, что входит в состав арендной платы (налоги на недвижимость, земельный, коммунальные расходы и т.д.) или данные затраты возмещаются отдельно.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством (ст.586 ГК).

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства.

У арендодателя вся сумма, полученная по договору аренды, в т.ч. и субаренды, включается в выручку (в состав внереализационных доходов, если данный вид деятельности не основной). У арендатора сумма, полученная от субарендатора, учитывается на счетах расчетов, так как у суб-арендатора арендодателем все равно выступает первый арендодатель, а не его арендатор.

Согласно ст.622 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Она производится на основании Временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утв. постановлением Совмина от 2000-09-20 г. N 1452.

Обязательно регистрироваться должны все договоры аренды, заключенные на срок более одного года после 1.07.99 г. и действующие в настоящее время. Договоры аренды, оформленные до 1.07.99 г., но в которые вносились изменения после названной даты, также подлежат обязательной государственной регистрации. Перечень документов, необходимых для данной процедуры, определен постановлением Минжилкомхоза от 2000-11-29 г. N 19.

Услуги по государственной регистрации договоров аренды, внесению в них изменений и записей в Единый государственный реестр оплачиваются за счет средств заявителя, который устанавливается по соглашению сторон.

Постановление пленума ВХС от 2002-06-28 г. N 10 "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений" определило, что при продлении договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок и на тех же условиях после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который регистрировать не нужно.

Согласно ст.ст.510, 516 ГК арендатор должен заключить договор энергоснабжения с энергоснабжающей организацией при наличии у абонента отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям электроснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Арендатор также может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (арендатору) только с согласия последней. Для этого в договоре аренды следует указать, что расчеты за электроэнергию производятся через арендатора на основании выставленных счетов. Данное требование относится и к коммунальным услугам.

Также ГНК письмом от 2000-01-20 г. N 2-3-10/351 "О порядке исчисления и уплаты налогов, сборов и отчислений с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду" разъяснял, что арендатор относит на себестоимость затраты по энергоснабжению, коммунальным платежам и другие аналогичные расходы (если они не входят в состав арендной платы, но в договоре аренды оговорены) в том случае, если он оформил отдельные договоры с энергоснабжающей или другими организациями, оказывающими коммунальные и другие услуги в соответствии со ст.ст.510--518 ГК, или арендодатель обеспечил раздельный учет потребленных арендаторами названных услуг.

При наличии в арендуемом помещении телефона на основании Правил предоставления услуг местными телефонными сетями, утв. приказом Минсвязи от 19.06.95 г. N 66, с согласия арендодателя, на чье имя открыт абонемент, при предъявлении предприятию связи договора аренды арендатор может переоформить на себя абонемент на время аренды -- заключить договор.

Договоры аренды, заключаемые с нерезидентами, предусматривают перечисление сумм по договору в СКВ. Если арендатор перечисляет аванс, то у арендодателя он отражается на сч. 64 "Расчеты по авансам полученным". Арендодатель в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету имущества и обязательств организации, стоимость которых выражена в иностранной валюте, утв. постановлением Минфина от 2000-07-17 г. N 78, возникающие при переоценке кредиторской задолженности курсовые разницы отражает по кредиту (дебету) сч.64 в корреспонденции со сч.31-12 субсчет "Курсовые разницы по товарам, работам, услугам". Списание курсовых разниц со сч.31 на финансовые результаты производится ежемесячно в размере не более 10% от фактической себестоимости реализованной продукции (работ, услуг): дебет (кредит) сч.80 -- кредит (дебет) сч. 31-12.

Датой оказания услуг у арендодателя считается последний день месяца. При предоплате арендной платы и при отражении арендодателем выручки по оплате ее следует отражать на дату последнего календарного дня месяца, при последующей оплате -- на дату фактической оплаты.

В соответствии с общегосударственным классификатором ОКРБ 005-2001 "Виды экономической деятельности" (дата введения -- 1.03.2002 г.) операции с недвижимым имуществом, в т.ч. сдача внаем собственного недвижимого имущества (класс 7020 подкласс 70200), относятся к предпринимательской деятельности.

С 1.05.99 г. доходы, полученные арендодателем от сдачи имущества в аренду, рассматривались как один из видов деятельности, отражались на отдельном субсчете сч.46 "Выручка от реализации продукции (работ, услуг)" и являлись объектом для исчисления налогов, уплачиваемых из выручки.

Согласно п.13.3 Инструкции о порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость (утв. постановлением ГНК от 2001-06-29 г. N 94, с изменениями и дополнениями) датой реализации услуг по сдаче объекта в аренду или лизинг (передача арендодателем) (лизингодателем) объекта аренды (лизинга) арендатору (лизингополучателю) является дата наступления права на получение платы, определенная договором аренды (лизинга). Дата реализации устанавливается в зависимости от принятого метода определения выручки от реализации товаров (работ, услуг). Местом реализации работ (услуг) признается место нахождения недвижимого имущества.

Затраты, связанные с оказанием услуг по предоставлению аренды, отражаются на отдельном субсчете сч. 20 "Основное производство" с последующим списанием их в дебет сч. 46. В дебет сч. 20 относятся такие затраты по аренде помещений, как амортизация, оплата услуг по государственной регистрации договоров аренды, земельный налог и др.

В соответствии с письмом Республиканской комиссии от 5.01.2000 г. N 22-05/600-1 арендатор кроме ставки арендной платы оплачивает арендодателю налог на землю и налог на недвижимость, а также расходы по содержанию здания пропорционально занимаемой площади.

С 2002-07-15 г. раздел 3 "Формирование финансовых результатов" Основных положений по составу затрат дополнен пунктами 3.5.2 и 3.6.1, согласно которым доходы и расходы от сдачи имущества в аренду, кроме случаев, когда сдача имущества в аренду является основным видом экономической деятельности организации, относятся к внереализационным доходам и расходам и отражаются на сч. 80 "Прибыли и убытки".

На сегодняшний день четкого определения, что же является основным видом экономической деятельности организации, нет. Тут следует принять во внимание следующее. Если сдача имущества в аренду определена как одна из главных целей создания предприятия (данный вид деятельности записан в уставе), то она относится к основным видам экономической деятельности. Одним из критериев может служить удельный вес выручки от аренды в общем объеме реализации.