Аренда и смена собственника

Вскоре городской исполнительный комитет продал здание по конкурсу индивидуальному предпринимателю. Одним из условий договора купли-продажи было сохранение договорных обязательств с арендатором. Тем не менее новый собственник спустя некоторое время предлагает арендатору заключить договор аренды на иных условиях. Тот, в свою очередь, не соглашается, а в это время Центр стандартизации отказывает ему в выдаче сертификата на оказание парикмахерских услуг, требуя новый договор аренды. Как быть арендатору?

Л.СТЕПАНОВ, Могилевская область

В соответствии с п.1 ст.588 Гражданского кодекса Республики Беларусь переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник становится арендодателем автоматически, какого либо переоформления не требуется, требуется только известить арендатора об изменении арендодателя и его платежных реквизитов. Договор аренды будет продолжать действовать на тех же условиях, и арендатору даже не надо перезаключать его с новым собственником. Достаточно иметь копии документов, подтверждающих права собственности (договора купли-продажи и свидетельства о регистрации права собственности). Таким образом, в изложенной автором письма ситуации имеет силу действия договор аренды от 2003-01-14 г., который в установленном порядке зарегистрирован в органах БТИ, а отсутствие нового не может быть основанием для Центра стандартизации в отказе выдачи сертификата на оказание парикмахерских услуг.

Правомерны ли требования нового собственника?

Согласно нормам ст.ст. 420 и 421 ГК по требованию одной из сторон изменение и расторжение договора возможно лишь по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором.

По требованию одной из сторон он может быть изменен или расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении его другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором (например, когда вместо предполагаемой от аренды прибыли сторона несет серьезные потери).

В нашем случае новый собственник, предлагая заключить договор аренды на иных условиях, по всей видимости, руководствовался п.1 ст.420 ГК, согласно которой изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон и рассчитывал, что арендатор пойдет ему навстречу. Но тот отказал, руководствуясь п.1 ст.588 ГК. Кроме того, важно, что договор купли-продажи был заключен путем проведения конкурса, одним из условий которого являлось сохранение договорных обязательств с арендатором. Несоблюдение данного условия может повлечь определенные последствия для покупателя, нового собственника. Какие именно, станет понятным, взглянув на заключенный договор аренды. Арендатор же вправе обратиться в горисполком и проинформировать его о невыполнении новым собственником договорных обязательств.