Аренда государственной земли с 2026 года: арендную плату привязали к земельному налогу

В Беларуси с 2026 года изменяется подход к определению размера арендной платы за земельные участки, находящие в государственной собственности. Плата за аренду будет равна размеру земельного налога, исчисляемому по нормам Налогового кодекса.

Новации предусмотрены Указом от 17.12.2025 № 439, основные положения которого вступают в силу с 1 января 2026 г.

Арендная плата превращается в налоговый платеж

Согласно Указу № 439 размер арендной платы определяется в виде произведения следующих показателей:

● налоговая база земельного налога;

● ставки земельного налога, определенные в ст. 241 НК, с учетом их увеличения (уменьшения) согласно решениям Советов депутатов;

● коэффициенты к ставкам земельного налога, установленные в ст. 241 НК и Положении о порядке исчисления и уплаты арендной платы, утвержденном этим Указом, с учетом ч. 2 п. 12-1 ст. 241 НК.

Таким образом, арендная плата за «государственную землю» фактически превращается в налоговый платеж.

До сих пор по Указу от 12.05.2020 № 160 плата за аренду земельных участков, находящихся в госсобственности, в общем случае определялась исходя из кадастровой стоимости участка с применением коэффициентов в зависимости от вида функционального использования земель. Привязка к земельному налогу действовала в отношении лишь нескольких групп земельных участков, в частности, предоставленных для сельхознужд, строительства и обслуживания линейных объектов (газопроводов, нефтепроводов, линий электропередачи и т.п.).

При этом плательщики арендной платы и по действующему Указу № 160, и по новому акту пользуются правами и исполняют обязанности, установленные для плательщиков налогов, сборов (пошлин).

Что еще регулирует Указ № 439

Указом № 439 также предусмотрены категории участков, арендная плата за которые:

● определяется с 01.01.2026 до 01.01.2027 с применением понижающего коэффициента 0,1 к ставке земельного налога;

● уменьшается на 10%. Это участки, предоставленные ИП, осуществляющим сбор и сортировку отходов;

● не уплачивается в связи с освобождением от нее. Например, эта льгота распространяется на землю под объектами придорожного сервиса в период их строительства и в первые 2 года после ввода в эксплуатацию.

Утвержденное Указом Положение регулирует:

● основания для исчисления и уплаты арендной платы;

● основания для утраты льгот;

● сроки и периодичность уплаты арендной платы;

● сроки представления расчета ее суммы в налоговые органы.

При этом согласно официальному комментарию к Указу № 439 все эти сроки не изменились.

Нужно ли вносить изменения в договоры аренды

Договоры аренды земельных участков необходимо привести в соответствие с нормами Указа № 439, но жесткого срока для этого не установлено. Эта процедура будет происходить постепенно:

● при поступлении соответствующих заявлений арендаторов;

● при продлении срока аренды;

● в случае принятия исполкомом, администрацией СЭЗ решений, являющихся основанием для госрегистрации изменения арендуемых участков.

В то же время нормы Указа № 439 с 1 января 2026 г. будут применяться ко всем сданным в аренду земельным участкам независимо от того, приведены касающиеся их договоры в соответствие с этим актом или нет.