$

2.5600 руб.

3.0438 руб.

Р (100)

3.3894 руб.

Ставка рефинансирования

7.75%

Инвестиции

Земля для инвестора: участки в СЭЗах и индустриальном парке «Великий камень»

30.10.2020
Земля для инвестора: участки в СЭЗах и индустриальном парке «Великий камень»
Максим Лашкевич

Земельные участки предоставляются в аренду или частную собственность по результатам аукционов аренды и аукционов продажи согласно п. 5 Указа от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Указ № 667), за исключением случаев, им предусмотренных.

Без проведения аукциона земельные участки предоставляются инвестору (организации, реализующей инвестиционный проект) для строительства объектов, предусмотренных инвестиционными договорами, в период действия таких договоров (п. 7.20 Указа № 667).

Эксперт правовой конференции «LegalWeek. Строительная деятельность–2020», директор, партнер ООО «GRATA International» Максим ЛАШКЕВИЧ отметил, что для территории Минска, областных цент­ров и городов с населением 100 тыс. и более характерно несколько режимов работы с инвестором.

В частности, актуальны изъятия и предоставления участка в границах свободных экономических зон (СЭЗ), а также для строительства и обслуживания объектов Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень» (далее – Великий камень) (п. 11.1 Указа № 667). Такие режимы на начальном этапе позволяют бизнесменам сэкономить до 10–15% от общей оценки стоимости реализации инвестиционного проекта.

 

Инвестиционный договор

Заключение инвестиционного договора регулируется нормами Декрета от 06.08.2009 № 10 «О создании дополнительных условий для осуществ­ления инвестиций в Республике Беларусь» (далее – Декрет № 10) и Законом от 12.07.2013 № 53-З «Об инвестициях».

С 01.08.2016 получить льготы стало возможным только в случае, если планируемый к реализации проект входит в список, утвержденный местным исполнительным комитетом (п. 1.2 Декрета № 10). Списки таких проектов размещены на сайтах исполкомов. Как правило, одобряются инициативы, связанные с расширением сети объектов социальной инфраструктуры (строительство домов быта, медицинских учреждений, физкультурно-оздоровительных комплексов), предусмот­ренные генеральными планами для новых районов, возведение которых стимулируется на государственном уровне. Вместе с тем срок окупаемости таких объектов может составлять 10–15 и даже более лет. Часто в список рекомендуемых к реализации включают и производственные объекты. Если предлагаемый проект в основном соответствует критериям, определяющим объекты, в которых нуждается территория, то можно пробовать согласовать заключение инвестдоговора, предполагающего предоставление конкретного участка, в исполкоме.

Обратите внимание! Целевое назначение объекта определяется по преимущественной части площади, занятой конкретной функцией. Так, здание, в котором под физкультурно-оздоровительные функции отдано 3000 кв.м. из общей площади в 5000 кв.м., будет рассматриваться как ФОК.

Предусмотрено освобождение инвестора (инвесторов) (п. 3.2 Дек­рета № 10):

  • от платы за право заключения договора аренды земельного участка;
  • от земельного налога на период реализации инвестпроекта;
  • от оплаты потерь сельскохозяйственного либо лесохозяйственного производства.

Если инвестор считает, что законодательно закрепленных льгот недостаточно, то на уровне Президента могут приниматься указы с перечнем дополнительных мер по поддержке инвестпроекта. Например, некоторые получают право на передачу в залог права аренды земельного участка, хотя по общему правилу (ст. 48 Кодекса о земле) нельзя передать в залог неоплаченное право аренды участка.

В Указе № 667 отсутствует четко описанный порядок оформления документов на участок, предоставляемый для целей реализации инвестдоговора. Инвестор может осуществлять освоение территории совместно с оформлением правоудостоверяющих документов, которые в свою очередь могут быть выданы только после разработки проекта, прохождения экспертизы, проекта отвода и получения соответствующего разрешение от исполкома. Поэтому основанием для начала проектирования принято считать утверждение акта предварительного согласования места размещения земельного участка. Инвестдоговор не поименован в перечне разрешительных документов (п. 4 постановления Совмина от 20.02.2007 № 223 «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности») и, следовательно, не является разрешением на проектирование.

Необходимо поручение исполкома для заключения договора на разработку землеустроительной документации. Поэтому как только уполномоченным государственным органом принято решение о заключении договора и такой договор заключен и зарегистрирован в установленном законодательством порядке, инвестор может начинать занятие участка.

 

СЭЗ

Полномочия администраций СЭЗ на изъятие и предоставление участков при условии дополнительного делегирования им такого права местными исполкомами основаны на положениях ст. 16 Закона от 07.12.1998 № 213-З «О свободных экономических зонах» (далее – Закон № 213-З). Порядок предоставления участков установлен Указом № 667.

На территориях СЭЗ предоставление участков осуществляется:

  • без процедур предварительного согласования места их размещения;
  • без внесения платы за право аренды, а также потерь сельскохозяйственного производства (если участки предоставляются из земель, имеющих такое целевое назначение).

Земельный участок может быть предоставлен в границах СЭЗ на основании заявления организации, поданного в местный исполком или администрацию СЭЗ, если есть решение исполкома о делегировании права на принятие соответствующих решений. Для выделения участка необходимо иметь статус резидента СЭЗ, при этом требуется не только зарегистрировать компанию в СЭЗ, а также разработать и защитить бизнес-план (ст. 20 Закона № 213-З), описав порядок реализации инвестпроекта. Как правило, он может быть связан с импортозамещением либо ориентирован на экспорт. Если защита бизнес-плана прошла успешно, далее происходит процесс подписания договора об условиях реализации инвестпроекта с администрацией СЭЗ.

Реализовывать проект возможно на территории других резидентов СЭЗ либо на территории организаций, имеющих на территории СЭЗ соответствующие земельные участки и капитальные строения, арендуя эти объекты либо возводя свои на основании договоров с этими землепользователями. В любом случае нужно тщательно анализировать все варианты. Например, СЭЗ «Минск» имеет неосвоенные территории, но это либо земли, в недостаточном объеме оснащенные инженерными сетями, либо участки, строительство на которых будет сопряжено с дополнительными затратами (заболоченные, осложненные земли).

 

Великий камень

Режим ведения бизнеса в Великом камне достаточно интересен, хотя существенного роста количества резидентов за последние годы не произошло. На данный момент зарегистрировано порядка 65 компаний. Полтора года назад их было около 40. При этом в октябре 2019 г. глава администрации парка Александр Ярошенко в интервью озвучивал планы до конца 2020 года довести количество резидентов до 80.

Участки на территории Великого камня могут быть получены в соответствии с генеральным планом. Компетенцией по их изъятию и предоставлению обладает администрация. Однако этот режим отличается тем, что администрация парка предоставляет участки не инвесторам либо лицам, намеренным реализовать инвестпроект непосредственно, а совместной компании, инвестирующей в строительство инфраструктуры парка, которая в последующем с согласия администрации парка передает участок заинтересованному лицу.

Справочно: Указ от 12.05.2017 № 166 «О совершенствовании специального правового режима Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень» (далее – Указ № 166) разделяет правовые статусы инвестора и резидента. Инвестор – лицо, осуществляющее финансирование строительства и (или) оснащения объектов парка и не являющееся его резидентом. Возвести объект на территории парка может любое из них (п. 6 Указа № 166).

Разрешение на строительство на территории парка предоставляет администрация.

Для владельца участка в границах Великого камня предусмотрены следующие льготы (п. 16 Указа № 166):

  • не возмещаются потери сельскохозяйственного производства;
  • не вносится плата за право аренды участка;
  • не оформляется градостроительный паспорт на земельный участок.

При передаче участка инвестору или резиденту от совместной компании необходимо внести платеж за созданную инфраструктуру.

Автор публикации: Татьяна ГАРБАР


***