ВТОРОЕ ПРИШЕСТВИЕ ГОССТРОЯ©

В Беларуси не должно оставаться проблемных домов, права дольщиков будут защищены, а правила работы и ответственность застройщиков, подрядчиков и субподрядчиков ужесточатся — вплоть до возвращения лицензирования их деятельности и возврата к советской практике работы Госстроя. Такие требования выдвинул Президент Александр Лукашенко на республиканском совещании по решению проблемных вопросов в строительной отрасли и совершенствованию работы с руководящими кадрами.

Неоправданно затянутые сроки строительства и рост цен на жилье вызывают недовольство людей, а теперь и властей. Случаи обмана дольщиков не единичны, а порой они свидетельствуют о создании типичных пирамид. Еще в июне по поручению Президента была проведена инвентаризация, в ходе которой выявлено 380 проблемных строек. Из них 200 уже завершены, около 100 планируется сдать до конца года, а еще 80–85 — уже в 2014 г. В случае нарушения этих сроков ответственным лицам в очередной раз пригрозили суровыми карами. Но главной задачей видится устранение возможности повторения подобных ситуаций. Глава государства указал на необходимость большего контроля за жилищным строительством со стороны местных органов власти, которые, оказывается, годами не замечали проблемных объектов и сбоев с финансированием. Помочь чиновникам должны «альбомы», подготовленные межведомственной рабочей группой, по которым любой человек, даже не специалист, понимал бы, с чего начинать строительство и как его завершить.

Впрочем, стройку лучше было бы доверить профессионалам — надо их только найти. Однако, по мнению Президента, тут тоже есть проблемы. В частности, глава государства недоволен «полным беспределом» в проектировании, где нередко работают «фирмочки» с численностью в несколько человек, активно «снимая пенки» с заказов. При этом вместо архитектурного проекта стали делать эскизные рисунки, по которым получают всевозможные согласования. А потом, когда начинается подготовка рабочей документации, все это возвращается к детальному рассмотрению, переделывается и пересогласовывается, теряются деньги и время. Низкое качество и нарушения сроков проектирования приводят к удорожанию проекта в разы. Президент потребовал сделать проектирование «профессиональным делом, а не ремеслом», причем проектировщику следует думать не только о внешней красоте и удобстве эксплуатации, но в первую очередь считать и отвечать за свои расчеты, помнить о цене и безопасности.

Президент требует ввести в Беларуси контроль допуска организаций и специалистов на рынок строительных услуг. «Требую от правительства обеспечить введение в Беларуси контроля допуска на рынок организаций и специалистов, работающих в строительной сфере. Как вы это назовете: лицензированием, аттестацией, — решайте сами», — сказал глава государства. Он назвал «медвежьей услугой» отмену лицензирования, которая привела к появлению на строительном рынке «маломощных и некомпетентных организаций». Как водится, «крайней» оказалась не оправдавшая надежд свободная рыночная конкуренция. Из-за отсутствия жестких требований по допуску на рынок заметно ухудшилось качество проектных и строительных работ. Так, по данным экспертиз, свыше 80% проектной документации выполняется с недоработками и ошибками. Госстройнадзор выявил дефекты, брак и нарушения у 6,5 тыс. из 10,5 тыс. проверенных строящихся объектов. Президент упомянул международную практику, где существует жесткий контроль за допуском организаций на строительный рынок, включая подтверждение наличия компетентного персонала, систем контроля и управления качеством. Заметим, что в этой практике часто сочетается государственный надзор с саморегулированием участников рынка, как, например, в России. Странно, что это не принимали во внимание авторы Указа от 1.09.2010 № 450 «О лицензировании отдельных видов деятельности». Быть может, тогда надо было подумать, что лицензирование в ряде сфер, включая строительство, можно отменять, лишь создав иные механизмы регулирования. И теперь бы не пришлось ломать голову, как укрупнить проектные и подрядные организации, устранить с рынка некомпетентных игроков, совершенствовать технический надзор и повысить ответственность за качество. В частности, правительству поручено ввести обязательное резервирование средств подрядчиков для устранения возможных дефектов при строительстве.

Заметим, что создание подобных гарантийных фондов — тоже обычная мировая практика. Но за рубежом компании часто создают их или добровольно, или в рамках отраслевых саморегулируемых организаций, причем такие резервы включаются в затраты, в т.ч. для целей налогообложения.

Заказчиками, по мнению Президента, должны быть профессионально аттестованные организации. Вместе с тем он полагает, что отсутствие квалифицированных специалистов у госзаказчика может компенсироваться приглашением к управлению проектом государственной инженерной организации. Эту роль могут и должны выполнять УКСы. Однако проверки КГК показали, что в работе этих организаций есть масса серьезных недостатков. При этом А.Лукашенко не согласен, что УКСы не способны выполнять такие функции, а просто, возможно, они заинтересованы в сохранении существующей ситуации, при которой «можно отстегнуть, поделить, украсть». Президент поставил задачу под личную ответственность губернаторов и мэра Минска, чтобы в областях и столице была выстроена слаженная работоспособная система УКСов с соответствующим кадровым и техническим обеспечением.

Заметим, что сам же Президент признал, что в строительной отрасли хватает коррупции. Не единичными являются факты, когда должностные лица берут взятки за благоприятное решение вопросов заключения договоров подряда, подписания актов, списания денег со счетов. Однако кроме ужесточения наказания виновных можно было бы найти и другие способы искоренения коррупции. Правда, все они лежат за рамками административно-командных методов регулирования. Напротив, чтобы исключить дублирование и несогласованность действий различных государственных органов, которые в той или иной мере занимаются регулированием строительных процессов, в последнее время все чаще звучат предложения возродить Госстрой, возложив эту роль на Минстройархитектуры.

ЕЩЕ ОДНО требование — разработать и утвердить типовой договор, который должен заключаться между гражданами и застройщиками при строительстве жилья. В нем в обязательном порядке следует предусмотреть жесткие обязательства сторон по финансированию, срокам и качеству строительства, а местные власти будут контролировать их исполнение. Также Президент распорядился предъявлять самые жесткие требования к финансовой состоятельности застройщиков, которые аккумулируют деньги физических лиц. Почему-то норм Гражданского кодекса, Указа от 6.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (которым, кстати, утверждена форма типового договора создания объекта долевого строительства с использованием господдержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика), постановления Совмина от 15.09.1998 № 1450 «Об утверждении Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда» и ряда других НПА, оказывается, недостаточно, чтобы закрепить отношения сторон в этой сфере. «Только те организации, которые построили не менее 15% объекта (минимум — цоколь, первый, второй этажи), имеют право привлекать средства физических лиц для дальнейшего строительства жилья», — сказал Президент и потребовал обеспечить строгое соблюдение этого правила. Нацбанку поручено разработать особый режим счетов, на которых накапливаются такие средства, и контролировать их целевое использование, а председателю Верховного Суда — наладить работу судов так, чтобы они немедленно реагировали на заявления граждан по поводу некачественного и просроченного строительства. Как будут хеджироваться возникающие при этом риски и обеспечиваться защита средств от обесценивания, на совещании не уточнили.

ОСОБАЯ РОЛЬ в белорусском стройкомплексе теперь отводится государственному заказу. Только по нему будет осуществляться новое строительство жилья для граждан, имеющих право на получение льготных кредитов и одноразовых субсидий на строительство или приобретение жилых помещений. При этом стоимость 1 кв. м такого жилья в 2014 г. будет равна среднемесячной зарплате по стране с небольшой поправкой на дату ввода жилья в эксплуатацию в соответствии с нормативным сроком строительства. «Введение госзаказа на строительство жилья с господдержкой должно принципиально исключить случаи появления проблемных домов в этом сегменте, — считает Президент. — А люди будут избавлены от хождения по мукам — обивать пороги различных инстанций. Готовое жилье будут выкупать по понятным ценам, рассчитывать свои расходы с учетом тех льгот и преференций, обязательств государства, которые положены им по закону». Президент поручил правительству в ближайшее время подготовить соответствующие документы, чтобы с нового года система начала работать. Глава государства считает, что «правительству все нужно отрегулировать так, чтобы никто не мог срезать углы и, получив сиюминутную выгоду, поставить под удар нормальный ход всего строительства». «В этом плане Минстройархитектуры — Госстрой. А для инвесторов, заказчиков, проектировщиков и подрядчиков — всех участников строительного процесса — выработанный порядок должен стать руководством к действию», — отметил А.Лукашенко.

По его словам, нередко бывает, что заказчики, не имея четкого задания на проектирование и стремясь быстрее занять строительную площадку, начинают работы без проектной документации в расчете, что ее можно разрабатывать в ходе строительства, мол, это приведет к экономии времени и средств. Однако в реальности все получается наоборот. Переделки и простои подрядных организаций в ожидании изменений проектов приводят к дополнительным работам и перерасходу денег. Поэтому Президент потребовал считать параллельное проектирование исключением из правил, применимым только к высокоподготовленным организациям, причем лишь по решению главы государства. Заметим, что согласно ст. 21.19 КоАП строительство без проектно-сметной документации либо по не утвержденной или не прошедшей обязательную государственную экспертизу документации грозит юрлицам штрафом от 20 до 300 базовых величин.

С целью упорядочения выделения земельных участков основным инструментом станет аукцион. Президент раскритиковал безвозмездное предоставление площадок, которое зачастую приводит не к снижению стоимости строительства, а к увеличению прибыли застройщиков, которые шли на любые ухищрения ради получения бесплатной земли. Странно, что Кодекс о земле, указы от 27.12.2007 № 667 и от 11.11.2011 № 520, а также другие НПА оставляли для этого достаточно лазеек. Теперь льготы здесь останутся только для госзаказа.

Вся совокупность проблем, о которых шла речь на совещании, свидетельствует, что их не позволил предотвратить огромный массив нормативных документов, в т.ч. десятки указов, более 270 постановлений Совмина и множество ведомственных актов, которые, судя по всему, ждут очередные изменения. В то же время прозвучавшие на совещании предложения и поручения свидетельствуют, что на строительном рынке Беларуси останется совсем немного места для частного сектора. Правда, было признано, что зачастую государственные заказчики вместо того, чтобы быть примером, на поверку выступают неаккуратными и небрежными в финансовом отношении инвесторами. Но решить эту проблему предполагается путем усиления контроля, уточнения государственной инвестиционной программы и обеспечения ее источниками финансирования.

Вадим ЛЕБЕДЕВ