Односторонний отказ от договора аренды

Арендатор в связи с ликвидацией филиала захотел расторг­нуть договор аренды помещения, которое занимал офис этого филиала.

Правильно ли будет направить уведомление об одностороннем расторжении договора?

Следует отправить уведомление об одностороннем отказе от договора при условии, что возможность одностороннего отказа предусмотрена сторонами в самом договоре аренды.

В действующем законодательстве есть два способа расторгнуть договор. Первый – по соглашению сторон. Второй – по инициативе одной из сторон. Соглашение сторон –  всегда внесудебный способ, ведь стороны достигли договоренности. Сложнее с волеизъявлением одной стороны. Здесь есть вариант внесудебного (односторонний отказ), а также судебного расторжения.

Смешивать односторонний отказ и расторжение по требованию нельзя. В первом случае правовое регулирование происходит по п. 3 ст. 420 ГК при условии наличия возможности применения одностороннего отказа в самом договоре. По требованию же стороны договор может быть расторгнут только через суд и регламентируется п. 2 ст. 420 ГК.

Судебная практика выработала такой подход: п. 39 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» устанавливает, что наличие в договоре аренды возможности одностороннего расторжения по инициативе одной стороны не может давать права на односторонний внесудебных порядок прекращения договора. Для одностороннего отказа необходимо и достаточно, чтобы стороны сделали указание на такое право в договоре аренды.

Примером правильной формулировки в договоре может быть следующая: «Стороны согласовали возможность в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора, предварительно письменно уведомив другую сторону за 30 календарных дней до дня прекращения действия договора».

 

Момент прекращения договора

При использовании любого способа расторжения договора важно установить момент, с которого он перестает действовать. Если рассматривать расторжение по соглашению сторон, договор будет считаться расторгнутым с момента достижения такого соглашения. Как правило, форма соглашения письменная, что соответствует форме самого договора.

Если расторжение происходит по инициативе стороны в судебном порядке, то отношения прекращаются с момента, определенного в решении суда.

Моментом расторжения при одностороннем отказе считается дата получения уведомления (или иная дата, согласованная в договоре) стороны. Поскольку правовые последствия применения одностороннего отказа наступают исключительно после момента уведомления, отсюда и необходимость письменно и надлежащим образом известить сторону о применении своего права на отказ.