МНС разъяснило, как применять НПД при сдаче имущества в аренду

В письме от 15.02.2023 № 3-1-13/00536 регулятор разъяснил возникающие на практике вопросы по применению налога на профдоход при предоставлении физическими лицами в аренду или субаренду, при передаче по договорам безвозмездного пользования жилых помещений, садовых домиков, дач для проживания, в т.ч. краткосрочного. В информации еще раз подчеркивается, что применять налог на профдоход можно только при условии отсутствия признаков предпринимательской деятельности. 

Вот какие проблемные вопросы проанализированы в письме.

Ситуация 1.

Один из супругов предоставляет от своего имени жилое помещение, садовый домик, дачу для краткосрочного проживания или сдает в аренду иное недвижимое имущество с отсутствием в такой деятельности признаков предпринимательской деятельности (далее – сдача на «сутки», в аренду недвижимого имущества). При этом право собственности на такое имущество зарегистрировано на второго супруга.

В этой связи необходимо учитывать следующее.

По договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. При этом наймодателем может быть собственник жилого помещения (п.п. 1,2 ст. 50 ЖК).

В силу норм ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 579 ГК).

Имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не предусмотрено Брачным договором (ст. 23 Кодекса о браке и семье). Аналогичная норма содержится и в п. 1 ст. 259 ГК. При этом распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется при наличии письменного согласия всех участников совместной собственности (п. 2 ст. 256 ГК).

Таким образом, если недвижимое имущество (жилое помещение, садовый домик, дача, иной объект недвижимости), зарегистрированное на одного из супругов, было приобретено в период брака и находится в общей совместной собственности супругов, при этом Брачный договор отсутствует либо заключенный Брачный договор не содержит условий, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, то один из супругов вправе совершать сделки в отношении этого имущества при наличии согласия второго супруга по распоряжению данным имуществом. При указанных обстоятельствах один из супругов вправе, не регистрируясь в качестве индивидуального предпринимателя, осуществлять с применением налога на профессиональный доход от своего имени сдачу на «сутки», в аренду недвижимого имущества.

Ситуация 2.

Одна сторона (собственник имущества) передает недвижимое имущество другой стороне на основании договора безвозмездного пользования. Нормами главы 36 ГК, регулирующей отношения по договору безвозмездного пользования (ссуды), право передачи ссудополучателем имущества в аренду прямо не предусмотрено. В данной ситуации при разрешении вопроса о возможности применения физлицом-ссудополучателем НПД необходимо анализировать заключенные между сторонами договоры в каждом конкретном случае.

Ситуация 3.

Физическое лицо, которому собственником имущества передано недвижимое имущество на основании договора аренды, сдает это имущество в субаренду. При таких обстоятельствах, физлицо-субарендодатель не вправе применять НПД, поскольку на основании п. 6 перечня видов деятельности, осуществляемых физическими лицами – плательщиками налога на профессиональный доход, определенного постановлением Совмина от 08.12.2022 № 851, указанный режим налогообложения применяется только при сдаче имущества в аренду