Рынок офисной недвижимости: ажиотажа нет, но интерес к объектам появился

Консалтинговая компания NAI Belarus подвела итоги в сегменте офисной недвижимости за I квартал 2024 г. Выводы экспертов обнадеживают: ситуация в сегменте стабилизировалась, спрос продолжает восстанавливаться, вакантность снижается по мере сдачи простаивающих ранее объектов, но арендные ставки все еще остаются на месте.

Долгожданная стабилизация

Как отмечают аналитики, после трех лет состояния постоянного «шторма» рынок офисной недвижимости наконец-то начал восстанавливаться. I квартал 2024 г. данный сегмент коммерческой недвижимости завершил возросшим спросом и активностью потенциальных арендаторов, почти в два раза снизившейся вакантностью и наметившейся тенденцией к росту ставок, пусть пока и на уровне отдельных объектов. В то же время специалисты отмечают, что восстановлению рынка в значительной степени помогло отсутствие ввода новых объектов – без влияния данного фактора ситуация могла быть менее обнадеживающей.

Объем текущего предложения оценивается на уровне, зафиксированном в конце 2023 г. – 1081,5 тыс. кв. м арендной площади в классифицированных бизнес-центрах. Кроме того, на рынке аренды, как и прежде, представлены порядка 750 тыс. кв. м административно-офисных помещений в объектах государственной, коммунальной и ведомственной недвижимости, а также более 430 тыс. кв. м арендной площади в коммерческих офисных объектах класса «С» и качественных, но небольших по площади офисных зданиях, не имеющих классификации, а также в лофтах, получивших распространение и популярность в последние годы.

А вот новых офисных объектов в I квартале 2024 г. официально не вводилось. В то же время аналитики отмечают несколько объектов, которые могут быть сданы в ближайшее время, что способно повлиять на ситуацию на рынке. Так, фактически готовым является крупный объект компании «БелГлобалГарант»: МФК на пересечении пр. Победителей и ул. Саперов, в котором предусмотрено 42 офисных блока. Но поскольку факта официальной регистрации нет, специалисты не стали относить его к действующим. Таким образом, потенциальный ввод новых площадей остается фактором, который способен замедлить восстановление рынка, однако пока ситуация остается благоприятной для владельцев офисных площадей – текущее соотношение спроса и предложения склоняется в их сторону.

Как отмечалось ранее, нормализация спроса на рынке офисов стала вырисовываться уже в конце 2023 г., а в I квартале 2024 г. спрос вырос до значений, характерных для стабильного рынка. Ажиотажного спроса нет, но и об отсутствии интереса к площадям речи уже не идет. Если годом ранее основным двигателем спроса была ротация, то в прошедшем квартале для рынка офисов было характерно чистое поглощение площадей.

Это означает одно: на данном рынке появились новые арендаторы, а действующие игроки расширяются. Если раньше портрет потенциального арендатора составляли компании с потребностями в помещениях небольшой (до 100 кв. м) площади, то в последние месяцы заметно выросло число претендентов на офисы от 1000 кв. м, которые в предшествующие три года были редкими гостями на столичном рынке офисной недвижимости. И следует отметить, что варианты выбора помещений большой площади стремительно сокращаются.

Так, если еще несколько месяцев назад претенденту можно было рассматривать около 10 и даже более вариантов аренды, то в текущий момент в лучшем случае соискателю будет доступно 3–4 таких варианта. Есть спрос и со стороны российских компаний. Если в 1-м полугодии 2023 г. они скорее «прощупывали» рынок, то уже со 2-го полугодия прошлого года и в начале текущего отмечены факты реально заключенных договоров с российскими компаниями.

Ставки остаются на месте, но вакантность снижается

Одновременно эксперты считают, что в I квартале 2024 г. можно говорить о завершении адаптации рынка к введению ограничений на привязку аренды к иностранной валюте. В начале текущего года подход к дедолларизации на рынке аренды еще более ужесточился. Так, принят Закон от 02.01.2024 № 347‑З «Об изменении Закона Республики Беларусь «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг». Документом полностью исключена привязка ставок аренды или цен продажи к любого рода иностранным валютам или «условным единицам» и иным эквивалентам, которые даже косвенно могли бы подразумевать иной номинал, кроме рубля.

В целом рынок, который весь 2023 год проработал в рублевом поле, без особых эмоций отреагировал на более жесткие изменения. Контрагенты уже «притерлись» за год и, как правило, отрегулировали те моменты, которые могли бы привести к разногласиям в случае возможных потерь от девальвации рубля, поэтому адаптацию к изменениям можно считать завершенной.

В условиях восстановления ввода и избыточной вакансии арендные ставки фактически остались прежними. Так, средние ставки аренды офиса класса А составили 48–58 руб., класса В – 26–35 руб., класса В- – 18–26 руб. В то же время эксперты отмечают рост ставок по отдельным объектам, что дает робкую надежду, что еще в текущем году мы увидим рост ставок при условии дальнейшего роста спроса и постепенного вымывания накопившихся за прошлые периоды вакантных площадей.

Это хорошо заметно по снижению вакантности. Если в прошлом году незанятые площади составляли около 20% от всего предложения, то сейчас – около 10%, и вакантность продолжает сокращаться. Эксперты не исключают краткосрочного скачка показателя при условии введения в эксплуатацию крупных офисных объектов, однако сценарий с сохранением высокой вакантности по этой причине оценивается ими как маловероятный.

Благоприятным фактором для дальнейшего роста спроса на офисные площади станет все более отчетливое формирование тенденции на увеличение потребности бизнеса в персонале по мере обострения ситуации кадрового дефицита.

Среди других тенденций отмечается приоритетный спрос на офисы с качественной отделкой, что в условиях равных ценовых предложений часто может быть последним решающим фактором.

В целом же аналитики считают, что спрос сохранится умеренно-активным. Это приведет к дальнейшему чистому поглощению офисных площадей, если не произойдет каких-либо событий, способных негативно повлиять на возобновившийся спрос.