Спрос на недорогие площади и новые арендаторы: рынок офисной недвижимости начинает восстанавливаться
Консалтинговая компания NAI Belarus подвела итоги в сегменте офисной недвижимости за прошедший 2023 год. Как отмечают специалисты, ситуация в целом улучшилась, массовые ротационные явления перестали быть определяющим фактором спроса, вакантность ощутимо снизилась, а ставки аренды по некоторым объектам начали расти.
Низкий ввод новых объектов помог рынку стабилизироваться
Завершившийся год для офисного рынка не был простым, а 2022-й – в принципе оказался одним из самых сложных за весь период существования современного коммерческого рынка офисной недвижимости. В схожей по сложности ситуации рынок пребывал только в период рецессии конца 2014–2016 гг.
В результате в течение 2023 г. участникам рынка пришлось столкнуться с последствиями предыдущего периода, что особенно заметно по тенденциям первых трех кварталов.
В итоге арендодатели вынуждены были не просто адаптироваться к реальности, а выстраивать новую, которая и будет определять тенденции рынка в ближайшей перспективе. Одной из составляющих такой новой реальности стал мораторий на привязку арендных ставок к валютному эквиваленту.
В то же время во 2-м полугодии 2023 г. ситуация стала улучшаться. Если в начале года основным фактором, определяющим спрос со стороны арендаторов, была ротация, т.е. переезд одного и того же арендатора в другой офис, то с середины года постепенно начала наблюдаться активизация спроса за счет появления новых соискателей.
Здесь нельзя выделить какие-то доминирующие категории или группы арендаторов, равно как крупные и резонансные сделки – рынок начал восстанавливаться за счет притока широкой категории арендаторов с акцентом спроса на недорогие помещения небольшой площади. В итоге рынок офисной недвижимости к концу года снизил общую вакантность, а отдельные бизнес-центры оказались заполнены практически полностью.
Определенную поддержку сегменту оказал относительно небольшой объем ввода новых площадей – чуть более 26 тыс. кв. м. В итоге по состоянию на конец 2023 г. столичный рынок административной недвижимости насчитывал 1075,6 тыс. кв. м арендной площади в современных бизнес-центрах всех классов, 432 тыс. кв. м офисов класса «С» или более высокого качества, расположенные в офисных знаниях, не получивших классификации из-за небольшой площади. Еще 750 тыс. кв. м предлагали арендаторам госорганизации.
Незначительный ввод новых объектов можно назвать положительным результатом, если учитывать, насколько непростая ситуация на офисном рынке была последние годы. Он оказал своего рода «санирующий» эффект на рынок, поскольку не способствовал росту вакантности. В этой ситуации действующие объекты постепенно сокращали процент пустующих площадей, и многим к концу года удалось неплохо подтянуться по данному показателю. Если в начале года вакантность составляла около 20%, то к концу сократилась до 12%. Вместе с тем ситуация довольно сильно отличается в разных сегментах недвижимости: низкий уровень наблюдается как в очень качественных (класс «А» и аналоги – менее 3%), так и в низкокачественных (класс «В-» –
менее 8%). Наиболее высокая вакантность на данный момент сохраняется в классе «В+» из-за наиболее высокой конкуренции в данном сегменте – более 18%.
Несмотря на мораторий, ставки аренды выросли
2023 год стал первым, когда рынок аренды во всех сегментах коммерческой недвижимости функционировал в условиях исключительно рублевых платежей. И это после 20-летнего повсеместного использования в формировании ставок привязки к курсу иностранной валюты.
Как отмечают аналитики, рынок хоть и адаптировался к требованиям законодательства, однако нельзя сказать, что данный процесс прошел легко и полностью завершен. Многие игроки так и не нашли полностью рабочего варианта компенсации возможных валютных потерь, в то время как за первые 12 месяцев действия нового требования законодательства (сентябрь 2022 г. – сентябрь 2023 г.) белорусский рубль обесценился к евро практически на 40%. В итоге девелоперский бизнес стал менее популярным, многие игроки рынка оказались поставлены в ситуацию на грани выживания, что заметно повлияло на инвестиционную привлекательность сегмента.
От реального коллапса ситуацию спасло только то, что постепенно в 2023 г. началась активизация спроса. А с каждым новым арендатором в процессе подписания условий в договорах аренды стартовые ставки все равно отталкивались от реального курса, что позволило арендодателям частично компенсировать понесенные потери. Таким образом, несмотря на введенные ограничения, ставки аренды все равно следуют за изменением «твердовалютной» базы.
Так, если в I квартале 2023 г. средние ставки аренды офиса класса «А» составляли 44–50 руб. за кв. м, то в IV квартале 2023 г. – 48–58 руб., класса «В» – 22–30 руб. и 26–35 руб., класса «В-» – 15–20 руб. и 18–26 руб. Таким образом, нормализация ситуации с арендой в ряде объектов снова сделала дифференциацию ставок более наглядной. Если в прошлом году и в первой половине 2023 г. они были более сопоставимыми, то к концу прошлого года разница между верхними и нижними, а также наиболее характерными для рынка диапазонами стала существенно отличаться. Это еще одно, пусть и косвенное, подтверждение того факта, что рынок офисной недвижимости начал оживать, поскольку цена перестала быть единственным фактором, определяющим спрос на аренду.
Спрос нормализовался, но будущее туманно
Основной положительный момент ушедшего года для рынка офисов, по мнению экспертов, заключается в нормализации спроса. Конечно, говорить о возвращении прежней активности пока преждевременно, но игроки рынка явно вышли из состояния «ступора».
Тенденция выхода на рынок аренды новых компаний, едва различимая в 2022 г., стала проявляться все более отчетливо. Эту категорию новых арендаторов можно разделить на две условные группы. Первая – те, кто формировал своеобразный «отложенный спрос», т.е. они и раньше видели себя в числе арендаторов бизнес-центров, но не могли попасть на их площади, поскольку не могли конкурировать с арендаторами из сектора IT, находившегося несколько лет в приоритете и активно поглощавшего лучшие офисы в последние годы. Вторая группа – небольшие компании, традиционно размещавшиеся в различных приспособленных объектах и не особо стремившиеся в бизнес-центры из-за их дороговизны. Когда открылись возможности по аренде на приемлемых условиях, они решились на смену места и качества офиса.
Именно представители этих двух групп и поддержали рынок офисной недвижимости в 2023 г. Стабилизировавшийся спрос стабилизировал и конъюнктуру рынка. В результате к концу прошлого года мы получили сокращение вакантности, а по некоторым объектам наметился даже рост ставок арендной платы.
Отмеченные улучшения вселяют определенный оптимизм, однако будущее все так же представляется неопределенным. Неизвестно, насколько устойчивыми окажутся наметившиеся тенденции и насколько повлияет на рынок ожидаемый в 2024 г. ввод в эксплуатацию новых объектов общей площадью 119,8 тыс. кв. м. Сохраняется высокая вакантность в офисах класса «В+», что объясняется завышенными ожиданиями собственников данной группы объектов. Арендодатели в этой категории объектов еще не в полной мере осознали всю сложность ситуации и часто стремятся завысить качество и значимость своего объекта, причисляя его к более высокому классу. В итоге они запрашивают ставки выше рынка и устанавливают плату за эксплуатацию, пугающую арендаторов. Это связано с тем, что в Беларуси нет единой и общепризнанной всеми участниками рынка классификации, которая вернула бы собственников «на землю».
Еще один сдерживающий фактор – сохранение рублевых ставок аренды, из эксперимента ставшее нормой, которую правительство предпочло сохранить, несмотря на мнение бизнес-сообщества. В 2024 г. собственники наверняка продолжат искать эффективные механизмы компенсации курсовых потерь. В то же время о том, что рынок сможет полностью адаптироваться к принятым изменениям, говорить не приходится. Например, об иностранных инвестициях в офисный сегмент в любой их форме (включая валютные кредиты) придется забыть, по крайней мере, в ближайшей перспективе.
