Рынок торговых площадей— приходит в себя
В январе–июне т.г. в Минске не было открыто ни одного из заявленных девелоперами крупных торговых центров. Такой застой можно считать антирекордом последних лет. Однако он позволил стабилизироваться спросу, считают аналитики Colliers International Belarus, подготовившие очередной обзор рынка торговой недвижимости.
Самый крупный реализованный проект – ТЦ «Глобус Парк» в пригороде (поселок Щомыслица). Но в нем пока работает только один обособленный блок, где расположились супермаркет «Корона» и магазин бытовой техники «Корона Техно», а в конце июня – мебельный салон компании «Пинскдрев».
В городской черте значимых проектов не наблюдалось. Из введенных новостроек можно отметить лишь ввод после реконструкции торгового центра рынка «Уручье-3» по ул. Никифорова (более 11 тыс. м2), а также открытие мебельного центра в МФК «Тивали» в составе корпуса, совмещенного с паркингом. Основное здание этого ТРЦ было сдано год назад.
Обеспеченность минчан торговыми площадями во всех типах торговых объектов (различного года ввода, формата и т.п.) на начало 2016 г. составила 607 м2 на тысячу населения, что уже соответствует европейским нормам. Тем не менее власти планируют в 2016–2020 гг. ввести в столице еще 500 тыс. м2 торговых площадей. По оценке Colliers, в пересчете на GLA это добавит 900–1100 тыс. м2 новых площадей. По мнению ритейлеров, при нынешнем уровне покупательной способности населения и перспективах ее роста на ближайшие 5 лет, это явное излишество.
ПОКА спрос на торговую недвижимость есть, хотя и не ажиотажный. В торговые центры заходили сетевые операторы объектов общественного питания, в т.ч. кафе-мороженое, суши-бары, ресторан национальной кухни и др.
На рынок вышли новые известные бренды, например, сеть Pandora, открывшая магазины в двух крупных торговых центрах, развивались сети некоторых национальных фэшн-производителей. В частности, в ТЦ «Момо» открылся магазин ELiz, в ТЦ «Столица» открылся крупный магазин «Милавица», занявший место «Сержа».
Арендованные площади занимают в основном крупные компании. Так, в ТЦ «Момо» открылся супермаркет DIY Mile (более 2,5 тыс. м2 GLA); в ТЦ «Глобус Парк» – продовольственный супермаркет «Корона» в паре с магазином «Корона Техно» (4 тыс. м2 GLA) и самый большой по площади фирменный магазин «Мебель Пинскдрев» (3 тыс. м2 GLA). Также активны были и иные мебельщики. Хотя в 2014–2015 гг. в Минске и открылся ряд крупных новых центров мебели и интерьеров, что уже привело к насыщению рынка, в новом специализированном ТЦ «Тивали-мебель» большинство площадей занято.
В перспективе на спросе должно положительно отразиться появление в республике крупных мировых брендов. В апреле компания Inditex объявила о начале набора сотрудников в Беларуси. В июне о решении войти на наш рынок заявила скандинавская сеть JYSK.
НАИБОЛЬШИМ спросом на площади в современных торговых центрах пользуются помещения до 50 м2 (31% всех заявок потенциальных арендаторов) и до 100 м2 (29% заявок). Несколько меньше желающих арендовать помещения до 300 м2 (26%) и гораздо меньше – объекты до 500 м2 (8%) и свыше 500 м2 (6%). Тем не менее аналитики Colliers полагают, что заметна тенденция укрупнения площадей. Это, в частности, объясняется снижением ставок и выросшим предложением как в целом, так и в конкретных объектах. Но I полугодие запомнится и антирекордами: были случаи отказа крупноформатных якорных арендаторов от арендных площадей, причем, в отличие от прошлого года, это не было связано с ликвидациями розничных сетей.
СТАВКИ аренды, по мнению Colliers, наконец стабилизировались. Их падение было быстрым и продолжительным: с конца 2014 г. до начала 2016 г. Так, только за прошлый год ставки в евро упали на 20–25%, а иногда и свыше 30%. Уровень, сформировавшийся к концу марта т.г., стал если не «дном», то базой, на которой ставки продержатся до возобновления роста деловой активности (или его отсутствия, как в 2015-м). Но есть и исключения: до сих пор встречаются ставки на уровне 180–200 EUR/м2 за особо малые площади. Иногда торговые площади сдаются за символическую плату, сопоставимую с уровнем ставок на склады. Здесь все зависит от покупательского потока в объектах.
Популярной стала практика взимания арендной платы в процентах от оборота. Если в 2014 г. это были единичные, не отработанные на практике случаи, то в 2015 г. их появилось гораздо больше, а в 2016 г. они стали обычной практикой. Особенностью I полугодия стало явление, давно не встречавшееся в Минске, да и в Беларуси вообще: снизилась стоимость аренды под крупноформатный продовольственный ритейл (супермаркеты, гипермаркеты). Например, если раньше в Минске ставки для помещений под продовольственные «якоря» по 17–19 EUR/м2 были нормой, а порой достигали 20–21 EUR, то теперь предлагать арендаторам ставки выше 12–14 EUR бесполезно.
УРОВЕНЬ вакантности на торговые помещения в I полугодии также стабилизировался. В январе–марте стало ясно, сколько останется индивидуальных предпринимателей – основных арендаторов торговых центров старых форматов. Ранее такие объекты лидировали по образованию вакантности, но с апреля ее там почти нет.
В современных торговых центрах помещения, опустевшие в прошлом году, постепенно находят новых владельцев. Высокая вакантность, как и низкая («Галилео», «Замок»), сохранилась только в отдельных центрах.
