Рынок квартир в 2023 году побил все рекорды, а что ожидается в 2024-м

2023 год оказался рекордным по количеству сделок на рынке столичной жилой недвижимости. Как сообщает портал недвижимости Realt.by, по итогам 11 месяцев общая сумма проданных квартир в Минске на вторичке и в сегменте готовых новостроек составила 1,13 млрд USD, что стало абсолютным рекордом за всю историю наблюдений.

Но что будет с рынком недвижимости в наступившем году? Удастся ли сохранить текущую динамику и высокие цены или же впереди возврат к норме?

Рекордное количество сделок

Как отмечают специалисты портала Realt.by, нет сомнений, что 2023 год окажется (и, возможно, останется) самым результативным с точки зрения покупательской активности. Только за 11 месяцев 2023 г. на столичном рынке недвижимости заключено больше сделок купли-продажи, чем за весь 2022 год, и больше, чем когда-либо раньше. В среднем каждый месяц на вторичном рынке столицы заключали по 1600–1700 сделок, устанавливая новые рекорды. Пиковый спрос в 1900 сделок пришелся на август, а минимум был зафиксирован в январе (918 сделок), что также является высоким значением для этого месяца, традиционно низкого из-за влияния сезонности.

Что касается цен, то по итогам неполного 2023 г. их рост составил в среднем 6%. В абсолютном выражении квадратный метр подорожал в среднем на 80 USD. Наибольшее подорожание произошло в сегменте 1-комнатных квартир, за год которые стали дороже в среднем на 8% (или 108 USD за м²). Если в 2021 и 2022 гг. активнее всего росла доля сделок с бюджетными квартирами стоимостью до 50 тыс. USD, то в 2023 г. покупатели чаще интересовались более дорогими квартирами. Доля квартир стоимостью от 50 до 100 тыс. USD увеличилась почти на 4 п.п. – до 60,2%. Одновременно выросла доля (+3,2 п.п.) и дорогих квартир стоимостью свыше 100 тыс. USD, составив 11,2%.

По мнению аналитиков, это свидетельствует о том, что покупатели не столько покупают бюджетные квартиры для сбережения имеющихся свободных средств или инвестиций, сколько улучшают свои жилищные условия. Это стало посильным для большего числа людей благодаря расширению кредитования. В целом повышение доступности кредитов и снижение ставок по ним называется в качестве одного из главных факторов, повлиявших на произошедший бум на рынке недвижимости: без влияния данного аспекта итоговая картина была бы совершенно иной.

Кредитный фактор

Год назад большинство экспертов в сфере недвижимости предполагали, что ажиотаж на рынке квартир в 2023 г. будет сокращаться после рекордного 2022 г. Однако этого не произошло. Если в 2022 г. квартиры покупали в основном за счет сбережений (тогда кредиты на недвижимость выдавали лишь в трех банках под ставку 23%), то благодаря Нацбанку, которому удалось опустить ставку рефинансирования с 12 до 9,5%, пул потенциальных покупателей расширился до небывалых размеров. При этом в течение года все больше становился выбор кредитных программ, а взять кредит на недвижимости можно было уже у 10 банков под ставку 14,4–14,6%. Такое резкое улучшение ситуации для потенциальных покупателей квартир не могло пройти бесследно.

Показательны в этом плане данные, которые раскрыл АСБ Беларусбанк: за 11 месяцев 2023 г. клиенты банка заключили 28 159 договоров по всей стране, в т.ч. 5416 договоров – в столице. На графике виден четкий восходящий тренд – со второй половины года заключали значительно больше договоров на финансирование недвижимости, чем в начале.

Обращает на себя внимание и тот факт, что параллельно с ростом числа выданных кредитов увеличивалась и средняя сумма, на которую претендовали заявители. Если в начале 2023 г. средний размер запрашиваемого кредита находился на уровне 75–80 тыс. руб., то к концу года была преодолена отметка в 100 тыс. руб. Это связано по большей части с ростом курса доллара, который активно начал увеличиваться с середины июня, а также с ожиданием падения белорусского рубля в будущем, из-за чего многие готовы кредитоваться по максимуму сейчас, чтобы выиграть на дальнейшем обесценивании рубля.

Прогнозы на 2024 год

Специалисты портала не исключают дальнейшего роста покупательской активности в наступившем году. Учитывая растущее влияние кредитов на столичный рынок жилья, такой сценарий возможен, если банки сохранят процентные ставки примерно на таком же уровне. Любое изменение ставки рефинансирования или расчетных величин стандартного риска будет сказываться на покупательской активности. Один из возможных сценариев – сохранение спроса на уровне 2022–2023 гг. с поправкой на сезонность. Его можно отнести к позитивным, поскольку в данном случае высокий спрос сохранится, а средняя стоимость квадратного метра к середине 2024 г. окажется в диапазоне 1425–1440 USD.

Второй сценарий предполагает возврат к нормальному спросу. Комментируя данный вариант, специалисты отмечают, что уровень покупательской активности на вторичке в 2022–2023 гг. был существенно выше, чем в предыдущие годы, а повышенный спрос не может длиться вечно. Если 2024 год будет переходным от рекордного уровня спроса с возвращением к старой стандарной норме и при этом ухудшатся условия кредитования недвижимости, то это может повлечь за собой разворот в ценовой динамике. Однако в данном случае цены через 6 месяцев будут лишь немногим ниже их нынешнего уровня – возможен диапазон цен на уровне 1320–1340 USD за м². По мнению экспертов, этот вариант является наиболее вероятным для 2024 г.

Однако есть и более негативные сценарии, связанные с более быстрым снижением спроса. Так, при более существенном падении спроса (ниже старой нормы) начнется движение в сторону рынка покупателя, когда образовавшийся избыток предложения повлечет за собой снижение цен. При таком сценарии к середине лета индекс цен может опуститься до уровня 1270–1300 USD за м². Вариант еще хуже – резкое ухудшение экономической ситуации, что возможно лишь в случае девальвации или резкого сокращения объемов выдаваемых населению кредитов. В качестве ориентира можно взять 2015 год, за который в результате валютного кризиса белорусский рубль обесценился на 55%. При схожем форс-мажоре к середине лета индекс цен может откатиться к уровню 1200 USD за м².

***