Рынок торговой недвижимости на подъеме, но без потерь не обошлось

Уверенный рост розничной торговли, незначительный объем ввода новых площадей, использование привязки арендной платы к обороту вместо фиксированных ставок способствуют дальнейшему улучшению ситуации в сегменте торговой недвижимости, хотя и не у всех ретейлеров дела идут одинаково хорошо.

Такое мнение выразили специалисты консалтинговой компании NAI Belarus, анализируя тенденции сегмента торговой недвижимости.

Позитивные тенденции и проблемы отдельных игроков

Главным фактором, определившим позитивные тенденции в сегменте торговой недвижимости, стал дальнейший рост розничного товарооборота. Если прошлый год розничная торговля начала со снижения оборотов (в I квартале 2023 г. показатель упал в стране на 3,5% и на 5% – в Минске) и лишь по итогам года смогла выйти в плюс (+8,5% по стране, +15,1% в столице), то в январе-марте 2024 г. темпы выросли до 12,6% квартал к кварталу по республике и до 22,3% в столице. Безусловно, здесь сказывается эффект низкой базы, однако и в абсолютных величинах обороты продолжают расти.

В то же время аналитики отмечают, что не все ретейлеры одинаково хорошо пережили последствия ценового регулирования и активного проникновения на рынок крупных маркетплейсов. В итоге, несмотря на благоприятную конъюнктуру, без отрицательных явлений не обошлось. Вслед за уходом с рынка такого крупного продовольственного ретейлера, как «Виталюр», в начале 2024 г. продолжились проблемы у таких сетей, как «Алми», заявившей об оптимизации объектов, и «Буслік», который в начале квартала позиционировался как сеть с исключительно белорусскими товарами, а к концу квартала объявил о полной приостановке бизнеса. Возникли определенные трудности у сети «Остров чистоты и вкуса», где также происходила оптимизация объектов и брендов, входящих в группу. Сдала позиции и «Мила», приостановившая работу сетевой интернет-торговли. Однако общие позитивные тенденции сглаживают проблемы отдельных игроков, и в целом ситуация в отрасли остается оптимистичной.

В ожидании ввода новых объектов

Вторым фактором, поддерживающим сегмент торговой недвижимости, остается низкий объем ввода новых площадей. Как отмечают эксперты, в I квартале 2024 г. в Минске новые знаковые торговые объекты, которые могли бы серьезно повлиять на соотношение спроса и предложения, не вводились. Исключение составил только компактный МФК «Гудвил», расположенный в районе Сухарево, однако его 6,5 тыс. кв. м арендных площадей не оказали значительного влияния на рынок. В целом объем предложения современной торговой недвижимости в I квартале текущего года не сильно изменился по отношению к уровню конца 2023 г. и с учетом введенных площадей МФК «Гудвил» суммарный объем предложения оценивается на уровне 1525 тыс. кв. м площадей, пригодных для аренды.

При этом девелоперы крупных объектов, которые находятся в высокой стадии готовности и заявлены к вводу на 2024 год, начали анонсировать возможные даты открытия. На данный момент наиболее конкретную дату обозначил ТРЦ «Червенский», заявивший, что первые торговые объекты – гипермаркет «Грин» и крупный магазин бренда NewYorker – начнут функционировать с 29 мая 2024 г. Не стоит забывать о двух других крупных претендентах на ввод в текущем году – Avia Mall и Prizma, которые скорее всего смогут принять первых посетителей уже летом – осенью текущего года. Поэтому II–III кварталы 2024 г. могут стать первым тестом на устойчивость позитивных тенденций в сегменте.

Ротация позволяет сегменту «зализывать раны»

Востребованность торговых площадей пока остается постоянной, без резких всплесков активности. В то же время во многих торговых центрах происходит обновление арендаторов, связанное, как правило, с появлением новых на ранее свободных площадях. В итоге начало текущего года характеризовалось умеренным уровнем вакантности в сегменте торговой недвижимости Минска, за исключением нескольких объектов, где зафиксирована вакантность, значительно превышающая средний показатель по рынку.

Наблюдалось краткосрочное увеличение процента незаполненных площадей в отдельных торговых центрах, что связано с закрытием магазинов сети «Буслiк», однако специалисты считают, что освободившиеся площади будут эффективно абсорбированы рынком ввиду высокой привлекательности этих локаций для новых арендаторов. К тому же доля занимаемых магазинами сети «Буслiк» площадей по отношению к общему объему торговой недвижимости незначительна.

Прежде чем перейти к значению ставок аренды, характерному для сегмента торговой недвижимости, эксперты напоминают о высокой доле договоров, использующих привязку к обороту арендатора. В текущей динамике рынка розничной торговли переменные ставки, привязанные к данному показателю, отражают гибкую экономическую модель взаимодействия между собственниками и арендаторами, а фиксированные ставки аренды являются скорее исключением.

Эта тенденция распространяется и на меньшие розничные форматы. Если рассматривать коммерческие условия как фиксированные ставки, то их диапазоны в конце года были следующими: небольшие площади, островки – 155–390 руб. за кв. м, торговые объекты средней площади (30–70 кв. м) – 75–250 руб., объекты с площадью 100–200 кв. м – 55–135 руб., крупные объекты с площадью 250–500 кв. м – 42–105 руб., объекты-якоря, магниты – 26–44 руб.

Таким образом, рост товарооборота привел к тому, что и арендные ставки в пересчете на фиксированные значения стали выше.

***

Что касается краткосрочных тенденций (до конца 2024 г.), то представители консалтингового агентства NAI Belarus ожидают существенного роста предложения новых площадей в аренду за счет ввода крупных объектов, находящихся в завершающихся стадиях строительства.

В то же врем спрос на торговые площади сохранится умеренным, но стабильным, но, скорее всего, влияния резкого увеличения предложения на спрос избежать не удастся. Возрастет конкуренция за привлекательных арендаторов, что повлечет ротацию арендатора.

Однако увеличение предложения вряд ли «прибьет» ставки. Наоборот, специалисты ожидают роста среднерыночных ставок в рублях на 4–5%, а по успешным объектам – до 7–8%. Многое будет зависеть от динамики розничной торговли, роста доходов населения, сохранения программ потребительского кредитования. Если данные драйверы потеряют свою силу, то с учетом ожидаемого навеса предложения перспективы сегмента могут краткосрочно ухудшиться, однако даже в таком случае перспектив серьезного снижения не просматривается.