Самовольное строительство: снести или узаконить

Решение о судьбе самовольной постройки будут принимать облисполкомы и Мингорисполком. Усиливается ответственность юридических и физических лиц, в т.ч. индивидуальных предпринимателей, за самовольное строительство. Соответствующий законопроект внесен в Палату представителей.

В основу законопроекта «Об изменении Гражданского кодекса Республики Беларусь» положены материалы межведомственной рабочей группы, созданной еще в 2016 г. Перед ней была поставлена задача обеспечить подготовку нормативного правового акта (НПА) об усилении ответственности за самовольное строительство.

В рамках деятельности рабочей группы Минстройархитектуры совместно с облисполкомами и Мингорисполкомом провели в регионах ревизию объектов самовольного строительства, осуществленного юридическими и физическими лицами, в т.ч. индивидуальными предпринимателями (ИП).

Выводы рабочей группы

Факты строительства на самовольно занятых участках, на земельных участках, используемых не по целевому назначению либо предоставленных с нарушением законодательства, не приобрели массового характера, отметила рабочая группа.

Основные нарушения возникают в тех случаях, когда строительство осуществляется без получения разрешительной документации, выдаваемой местными исполнительными и распорядительными органами, либо с сознательным отступлением от ее требований застройщиками.

Некоторые застройщики намеренно прибегают к самовольному строительству с целью минимизировать свои расходы. При этом ведут работы без нарушений градостроительных требований и техники безопасности, чтобы у органов местной власти не было оснований для сноса объекта. А дальше делается все, чтобы самострой узаконить.

В итоге рядом со столицей и другими большими городами на участках, выделенных под индивидуальные жилые дома, появляются многоуровневые строения, которые после их сдачи в эксплуатацию делятся на доли и продаются отдельным семьям.

В числе причин, содействующих нарушению законодательства, названы отсутствие должного контроля за ходом строительства со стороны госорганов и исполкомов, безволие у органов местной власти, которые тянут с решением о сносе или принятии объекта в эксплуатацию, а также наличие «белых» пятен в законодательстве. Последнее помогает ловким дельцам всеми правдами и неправдами узаконить и зарегистрировать объект.

Штраф для застройщика

Строительство должно осуществляться в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией после направления уведомления о начале производства строительно-монтажных работ в органы госстройнадзора. Но уведомление туда не направляется, если застройщик приступает к возведению коттеджа по проектной документации, не прошедшей обязательную госэкспертизу или не утвержденной в установленном порядке.

А органы госстройнадзора имеют право посещать и проверять только те объекты, которые зарегистрированы инспекциями госстройнадзора в соответствии с законодательством.

Размеры штрафов за «самострой» недобросовестного застройщика не пугают. Так, согласно ст. 22.8 КоАП ему придется заплатить от 5 до 30 базовых величин (БВ), ИП – от 20 до 100 БВ, юридическому лицу – от 20 до 500 БВ.

Кроме того, выявлено дублирование ответственности за строительство объектов без проектной документации, которое может быть одновременно отнесено как к самовольному строительству, так и к нарушению законодательства в сфере строительства, что приводит к разногласиям при применении норм законодательства на практике.

Что предлагает Минстройархитектуры

Планируется внести изменения в действующую ст. 223 ГК, в т.ч. указать, что относится к самовольному строительству.

Так, самовольное строительство предполагает деятельность лица по возведению, реконструкции, реставрации объекта (далее – объект самовольного строительства), если она осуществлена:

• на самовольно занятом земельном участке;

• на земельном участке, используемом не по целевому назначению;

• на земельном участке, предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется такое согласование;

• без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, либо с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство.

При самовольном строительстве в вышеперечисленных случаях местные исполнительные и распорядительные органы обязаны принять решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для применения по целевому назначению состояние.

Одновременно планируется включить в ГК нормы, позволяющие обл­исполкомам и Мингорисполкому принимать решения по «легализации» таких объектов.

Так, лицо, осуществившее самовольное строительство на земельном участке, используемом не по целевому назначению и (или) без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации, либо законный приобретатель, осуществивший самовольное строительство, до принятия решения облисполкомами и Мингорисполкомом вправе обратиться с заявлением о продолжении строительства или о принятии постройки в эксплуатацию и ее госрегистрации. Положительное решение возможно в том случае, если строительство велось без нарушения градостроительных норм и существенных требований безопасности.

При самовольном строительстве, в т.ч. в отношении законного приобретателя, если оно осуществлено на земельном участке, предоставленном госорганом, не имеющим на это полномочий, и (или) без проведения аукциона, когда он необходим, и (или) выделен с нарушением установленной очередности, а также без предварительного согласования места размещения земельного участка, если оно требуется, облисполкомы и Мингорисполком принимают решение о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние.

В некоторых случаях по решению суда может быть признано право собственности на материалы, из которых возведена самовольная постройка, либо на саму постройку. Но это невозможно при строительстве без получения разрешительной или без проектной документации, когда обязательность ее получения и разработки предусмотрена законодательством, либо с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство, либо с нарушением градостроительных норм.

Напомним, что в Законе от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» закреплено не право, а обязанность получения разрешительной документации на строительство (и соблюдение установленных ею требований), разработки проектной документации, а также соблюдение градостроительных норм.

Правовыми последствиями нарушения законодательства в сфере строительства станет необходимость приведения в соответствие с требованиями НПА, в т.ч. технических, объекта строительства, проектной документации (ее корректировки, разработки в случае отсутствия), направления уведомления в органы госстройнадзора.