Рынок коммерческой недвижимости в поиске вариантов работы в новых условиях
Фото: freepik.com
Введение моратория на привязку ставок арендной платы к иностранной валюте, очевидно, застало участников рынка коммерческой недвижимости врасплох. На поиск альтернатив осталось чуть более месяца, а четкого понимания того, как работать дальше, пока не сформировалось.
Напомним, что Законом от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (далее – Закон) приостанавливается возможность определять размер арендной платы в сумме, равной эквиваленту в иностранной валюте. На приведение договоров аренды в соответствие с новыми правилами законодатель отвел 2 месяца, которые истекают 23 сентября.
Возможные способы определения и индексации арендных ставок обсудили во время круглого стола «Рынок коммерческой недвижимости Беларуси с учетом новых ограничений».
В проигрыше – девелоперы. Но не только они
Привязка к валюте платы за аренду в частном сегменте рынка возникла не просто так, напомнил собственник компании-девелопера «Сигмаполюс» Виталий Синицкий. Большинство объектов возводилось с привлечением валютных кредитов – для обслуживания долга требуется валютный эквивалент. Бизнес-планы тоже составлялись в валюте – так проще рассчитать окупаемость и понятнее для иностранных партнеров, если они участвовали в проектах.
Неудивительно, что девелоперы оценивают введенный запрет негативно и усматривают в нем ряд рисков для развития рынка. В частности, прогнозируют:
– дестабилизацию арендных отношений, если ввиду непредсказуемости курсов и отсутствия адекватных механизмов индексации ставок произойдет массовый переход к краткосрочным договорам аренды;
– возникновение сложностей по обслуживанию текущих валютных кредитов;
– перенос старта новых проектов самими девелоперами и замораживание финансирования со стороны банков и лизинговых организаций до прояснения практики установления арендных ставок;
– ухудшение качества строительства в случае перехода к альтернативным источникам финансирования (долевое строительство, мелкие инвесторы);
– еще большее снижение интереса к отечественному рынку иностранных инвесторов;
– уменьшение значения покупки недвижимости на вторичном рынке как инструмента инвестиций и сбережения.
И если на первый взгляд арендаторы от нововведения выигрывают, это справедливо только в краткосрочной перспективе до 3 лет, считает управляющий директор консалтинговой компании «Коллиерз» Денис Четвериков. Затем сокращение предложения качественных объектов под аренду скажется и на арендаторах.
Впрочем, пока мораторий на определение арендной платы с привязкой к валютному эквиваленту введен как временная мера – до 1 января 2024 г. Но учитывая общий курс на «девалютизацию» экономики, шансы на превращение временного ограничения в постоянный запрет велики.
Идеальной стратегии нет
Пока же участники пытаются выработать стратегии реагирования на нововведение. По словам Д. Четверикова, они сводятся к трем основным: финансовой, юридико-казуистической и организационной.
Финансовая стратегия предполагает перевод договоров аренды в белорусские рубли и выбор какого-либо механизма индексации ставок, а также согласование периодичности их пересмотра – раз в год, квартал или ежемесячно. В числе возможных механизмов участники рынка обсуждают привязку к инфляции (т.е. к индексу потребительских цен (ИПЦ)), ставке рефинансирования, базовой величине, а также к изменению цен на различные товары – золото, нефть и даже бензин.
Проведенный экспертами «Коллиерз» анализ показал, что наиболее релевантным инструментом является ИПЦ – изменение именно этого показателя в последние 10 лет было ближе всего к изменению курса евро.
Корректировка арендных ставок с учетом ИПЦ, к слову, широко распространена на российском рынке коммерческой недвижимости. Об этом рассказал гендиректор консалтинговой компании из Санкт-Петербурга Андрей Косарев. В России постепенный переход к определению платы за аренду в национальной валюте произошел не в результате законодательных ограничений, а под влиянием трех кризисов: мирового финансового (2008–2010 гг.), «крымского» (2014–2015 гг.) и связанного с пандемией коронавируса (2020–2021 гг.). Как итог – лишь около 8% договоров аренды в РФ заключаются с валютной привязкой.
Юридико-казуистическая стратегия исходит из формального прочтения норм Закона, когда они трактуются в том ключе, что по большому счету ничего не поменяется.
Подробнее на таком подходе остановился руководитель инфраструктурных проектов юридической компании REVERA law group Александр Антонов. Как пояснил эксперт, формально Закон ограничивает только право арендодателя
настаивать на определении арендной платы в сумме, равной некому валютному эквиваленту. Но договор аренды – это двустороннее соглашение. И если арендатор согласен на привязку к валюте или даже сам ее инициирует, то тогда она допустима. Кроме того, в Законе ничего не сказано о запрете «условных денежных единиц», которые в п. 1 ст. 298 ГК и ч. 2 ст. 11 БК упоминаются наравне с иностранной валютой.
Однако все упирается в то, как будут толковать введенные ограничения госорганы и суды – формально или широко. Ведь официальных разъяснений пока нет. О том, что может возобладать именно широкая трактовка (она означает, что запрещена даже завуалированная привязка к валюте), и о рисках, которые несут попытки обойти запрет, эксперты уже высказывались на страницах газеты.
Организационная стратегия предполагает переход к заключению краткосрочных договоров аренды или индивидуальному изменению условий договора исходя из возможностей обеих сторон. Среди вариантов – установление «завышенной» ставки арендной платы в самом договоре с последующим применением скидок для добросовестных арендаторов.
В сфере торговой недвижимости существует достаточно понятный механизм – привязка размера арендной платы к проценту выручки от торгового оборота, хотя он в большей степени подходит для крупных и средних арендаторов. Однако распространить его на офисную и складскую недвижимость проблематично.
Некоторые участники круглого стола сообщили, что уже направили запросы в госорганы и ждут официальных разъяснений по поводу применения норм Закона. Если таковые не появятся до истечения срока, отведенного на изменение договоров, не исключено, что промежуточной тактикой станет заключение дополнительных соглашений на срок до Нового года в надежде на то, что к тому времени ситуация прояснится.
Банки выжидают, но готовы обсуждать варианты
Банковский сектор пока занял выжидательную позицию, сообщила зампредседателя правления МТБанка Ольга Цуран. В целом банки сейчас больше озабочены не последним нововведением, а продолжающимся оттоком арендаторов, прежде всего в сфере офисной недвижимости.
Вместе с тем банки готовы идти навстречу клиентам: обсуждать рефинансирование валютных кредитов, корректировку бизнес-планов. Применять жесткие меры они не склонны. «Забирать недвижимость и пытаться ее продать – сегодня не вариант», – считает эксперт. В то же время у банков отсутствуют ресурсы для перевода валютных кредитов в рублевые, предупредила Ольга Цуран.
Как и другие спикеры, она призвала стороны арендных отношений искать взаимоприемлемые варианты и договариваться исходя из баланса интересов арендодателя и арендатора.
***
Материал подготовлен по итогам круглого стола, организованного белорусским офисом REVERA law group и консалтинговой компанией «Коллиерз» при поддержке ООО «Сигмаполюс».
