Перепланировка жилых помещений: порядок оформления

Перепланировка, по общему правилу, это изменение внешнего вида и технических характеристик жилого помещения, влекущее внесение изменений в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проемов и систем газоснабжения, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д.

В статье рассмотрены две ситуации, связанные с таким переустройством.

1. Семья получила по наследству от родителей квартиру. Решили сделать перепланировку. С чего начинать?

Прежде всего, необходимо уяснить, какие работы относятся к перепланировке и переустройству жилых помещений, для выполнения которых потребуется согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа, а также разработка проектной документации.

Согласно п. 7 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утв. постановлением Совмина от 16.05.2013 № 384 (далее – Положение) к указанным работам отнесены:

 – замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;

– устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

– изменения в несущих конструкциях.

Без разработки проекта, но обязательно с согласованием (разрешением) местного исполнительного и распорядительного органа (п. 8 Положения) могут выполняться роботы по:

– изменению площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

– изменению площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

– устройству, увеличению проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Важно отметить, что п. 4 Положения запрещаются переустройство и (или) перепланировка:

– с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства о культуре, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

– приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;

– влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;

– вентиляционных шахт и каналов;

– балконов и лоджий в отапливаемые помещения;

– связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;

– связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение;

– с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;

– ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома.

Запрещаются также переустройство и (или) перепланировка, если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.

Пунктом 12 Положения определено, что для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку гражданин подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление и представляет документы, перечисленные в подп. 1.1.21 п. 1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утв. Указом от 26.04.2010 № 200.

После получения указанного согласования (разрешения) для выполнения переустройства и (или) перепланировки, требующих разработки проекта, гражданин должен заключить договор подряда на выполнение проектных работ с разработчиком проектной документации (п. 17 Положения).

В соответствии с п. 19 Положения работы по переустройству и (или) перепланировке, для выполнения которых требуется согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа, а также разработка проектной документации могут выполняться в многоквартирных жилых домах, а также блокированных и одноквартирных жилых домах высотой более 7 м только по договорам строительного подряда с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. В блокированных и одноквартирных жилых домах высотой до 7 м указанные работы могут выполняться гражданами самостоятельно.

2. Квартира, в которой ранее была сделана самовольная перепланировка, находится во владении наследника. Как узаконить имеющиеся изменения?

На основании п. 28 Положения согласование (разрешение) самовольных переустройства и (или) перепланировки может быть выдано в случае, если они были выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов (что подтверждается соответствующим техническим заключением) и не влияют на безопасность эксплуатируемого здания.

Такое техническое заключение оформляется по результатам общего или детального (при необходимости) обследования строительных конструкций и инженерных систем, проведенного в установленном порядке в соответствии с техническими нормативными правовыми актами юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющим право на осуществление данного вида деятельности в соответствии с законодательством. Данные обследования проводятся по заказу и за счет средств граждан, выполнивших самовольные переустройство и (или) перепланировку.

Пунктом 28¹ Положения предусмотрено, что для получения согласования (разрешения) самовольных переустройства и (или) перепланировки гражданин должен подать в местный исполнительный и распорядительный орган заявление и представить документы, перечисленные в подп. 1.1.21¹ п. 1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан (в т.ч. и названное техническое заключение).

По результатам осмотра жилого и (или) нежилого помещений составляется акт технического осмотра помещений, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому заключению, а также о техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этих помещений (п. 28² Положения).

На основании документов, представленных гражданином, и акта технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений местный исполнительный и распорядительный орган, не позднее одного месяца со дня подачи заявления принимает решение о согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки либо об отказе в согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки с указанием оснований для отказа, установленных в п. 15 Положения, и сообщает об этом гражданину (п. 28³ Положения).

В случае отказа местного исполнительного и распорядительного органа, в согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки жилое и (или) нежилое помещения в срок, установленный местным исполнительным и распорядительным органом, должны быть приведены в прежнее состояние (п. 29 Положения).