Налог на недвижимость в случаях аренды капстроений у ИП; при переводе в актив, предназначенный для реализации

Офисное здание переведено в бухгалтерском учете в актив, предназначенный для реализации, но еще не реализовано; организация-резидент ПВТ на УСН арендовала офисное помещение у ИП; организация перешла с общей системы налогообложения на УСН и арендует капстроение у ИП. Надо ли уплачивать налог на недвижимость в данных ситуациях?

1. Организация в IV квартале 2021 г. приняла решение о реализации офисного помещения, в связи с чем оно переведено в состав долгосрочных активов, предназначенных для реализации. По состоянию на 31.12.2021 было отражено увеличение его балансовой стоимости до текущей рыночной стоимости.

Включается ли данное увеличение в расчет налога на недвижимость на 2022 г.?

Включается. Налоговая база налога на недвижимость у плательщиков-организаций определяется исходя из наличия на 1 января календарного года:

– капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, учитываемых в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и доходных вложений в материальные активы (учитываемых в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН (далее –книга учета), в соответствии с подп. 3.8 п. 3 ст. 333 НК по правилам, установленным в отношении находящихся на балансе основных средств, доходных вложений в материальные активы) по остаточной стоимости;

– иных капитальных строений (зданий, сооружений), их частей по их стоимости, отраженной в бухгалтерском учете (в книге учета) (п. 1 ст. 229 НК).

Долгосрочный актив на дату принятия к бухгалтерскому учету в качестве предназначенного для реализации отражается по наименьшей из стоимостей – балансовой или текущей рыночной стоимости за вычетом предполагаемых расходов, непосредственно связанных с реализацией долгосрочного актива (п. 5 Инструкции по бухгалтерскому учету долгосрочных активов, предназначенных для реализации, утв. постановлением Минфина от 30.04.2012 № 25 (далее –Инструкция № 25)).

Поскольку отслеживать изменение текущей рыночной стоимости актива, предназначенного для реализации, следует в течение всего периода пребывания актива на сч. 47 «Долгосрочные активы, предназначенные для реализации», то в случае изменения стоимости данного актива в период с даты принятия к бухучету в качестве предназначенного для реализации до 1 января календарного года налоговая база по налогу на недвижимость определяется по стоимости на 1 января календарного года с учетом суммы изменений (п. 5 Инструкции № 25).

Таким образом, если офисное помещение, переведенное в состав долгосрочных активов, предназначенных для реализации, по состоянию на 1 января 2022 г. еще не реализовано, то налог на недвижимость по нему исчисляется и уплачивается до момента его фактической реализации. В качестве налоговой базы признается стоимость офисного помещения, учтенная в бухгалтерском учете на 01.01.2022 на сч. 47 «Долгосрочные активы, предназначенные для реализации», т.е. с учетом с увеличением балансовой стоимости до рыночной. При этом изменение балансовой стоимости офисного помещения в течение 2022 г., связанное с изменением его рыночной стоимости, не является основанием для пересчета ранее исчисленной годовой суммы налога на недвижимость (п.п. 4–7 и 10 ст. 232 НК).

2. Организация, применявшая УСН, в декабре 2021г. зарегистрирована в качестве резидента ПВТ. В 2021-2022 гг. она арендует офисное помещение у ИП. Следует ли организации исчислять и уплачивать налог на недвижимость в 2022 г.?

Следует. Применение плательщиками УСН прекращается, и они осуществляют исчисление и уплату налогов, сборов в общем порядке начиная с месяца, в котором они могут быть признаны организациями и ИП, указанными в п. 2 ст. 324 НК (подп. 6.1 п. 6 ст. 327 НК). Не вправе применять УСН организации, являющиеся резидентами ПВТ (подп. 2.1.4 п. 2 ст. 324 НК). Таким образом, с декабря 2021 г. организация не вправе применять УСН.

При переходе организацией, применяющей особый режим налогообложения, не предусматривающий исчисление и уплату налога на недвижимость, в течение налогового периода на общий порядок налогообложения либо на особый режим налогообложения, предусматривающий исчисление и уплату налога на недвижимость, с иной даты исчисление данного налога производится с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором организацией начал применяться общий порядок налогообложения либо особый режим налогообложения, предусматривающий исчисление и уплату налога на недвижимость, исходя из остаточной стоимости или стоимости, отраженной в бухгалтерском учете, капитальных строений (зданий, сооружений), их частей на эту дату и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего налогового периода (п. 9 ст. 232 НК).

Объектами обложения налогом на недвижимость у плательщиков-организаций, за исключением объектов, перечисленных в п. 2 ст. 227 НК, признаются, в частности, капитальные строения (здания, сооружения), их части, расположенные на территории РБ и взятые организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами РБ) (подп. 1.3 п. 1 ст. 227 НК).

Таким образом, организация – резидент ПВТ, арендующая офисное помещение у ИП, с 1 января 2022 г. признается плательщиком налога на недвижимость.            

Налоговая база налога на недвижимость у плательщиков-организаций в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на территории РБ и взятых организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физлиц, определяется исходя из стоимости таких капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, указанной в договорах аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного или безвозмездного пользования, но не менее стоимости этих капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, определенной исходя из их оценки:

– по оценочной стоимости, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года;

– указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) на 1 января текущего года, выданном оценщиком (ИП либо работником ИП или юрлица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика;

– произведенной в порядке, установленном ч.ч. 2–4 п. 3 ст. 229 НК (п. 2 ст. 229 НК).

Организация не позднее 20.03.2022 должна представить в налоговый орган по месту постановки на учет налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость. Уплата данного налога производится плательщиками-организациями по их выбору один раз в год в размере исчисленной годовой суммы налога не позднее 22 марта налогового периода или ежеквартально не позднее 22-го числа третьего месяца каждого квартала в размере 1/4 исчисленной годовой суммы налога (п. 3 ст. 233 НК).

3. Организация в III квартале 2021 г. приняла решение о реализации объекта недвижимости (капитальное строение), в связи с чем оно переведено в состав долгосрочных активов, предназначенных для реализации.

Следует ли исчислять налог на недвижимость в I квартале 2022 г. по такому объекту недвижимости, если он реализован в феврале 2022г.?

Следует. Налоговая база налога на недвижимость у плательщиков-организаций определяется исходя из наличия на 1 января календарного года объектов недвижимости, указанных в п. 1 ст. 229 НК (см. вопрос 1).

Если объект недвижимости, переведенный в состав долгосрочных активов, предназначенных для реализации, по состоянию на 1 января 2022 г. еще не реализован, то налог на недвижимость по нему продолжают исчислять и уплачивать до момента его фактической реализации.

По капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, выбывающим у плательщиков-организаций в течение налогового периода, а также в связи с утратой отдельными организациями, в т.ч. бюджетными, в течение налогового периода статуса плательщика налога на недвижимость, приобретенного на основаниях, определенных ст. 226 НК, исчисление налога на недвижимость по указанным капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям и у указанных организаций прекращается с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имели место такие выбытие и утрата организациями статуса плательщика данного налога (п. 5 ст. 232 НК). Соответственно, исчисление налога по объекту недвижимости, реализованному в феврале 2022 г., прекращается со II квартала 2022 г.

Плательщиками-организациями, на которых распространяются положения абз. 2 и 5 п. 3 ст. 230, п.п. 4–8, ч.ч. 2 и 3 п. 9 ст. 232 НК, соответствующие изменения и (или) дополнения вносятся в налоговые декларации (расчеты) по налогу на недвижимость либо налоговые декларации (расчеты) по налогу на недвижимость представляются не позднее 20-го числа третьего месяца квартала, следующего за кварталом, на который приходится дата возникновения либо утраты оснований для применения положений абз. 2 и 5 п. 3 ст. 230 НК или в котором имели место обстоятельства, указанные в п.п. 4–8, ч.ч. 2 и 3 п. 9 ст. 232 НК соответственно (п. 2 ст. 233 НК).

Таким образом, в связи с исключением выбывшего в I квартале 2022 г. капстроения из объектов налогообложения следует внести изменения и дополнения в ранее поданную налоговую декларацию по налогу на недвижимость. Срок подачи уточненной декларации – не позднее 20-го числа третьего месяца квартала, следующего за кварталом выбытия объекта недвижимости, т.е. не позднее 20 июня 2022 г.

4. Организация с 1 января 2022 г. перешла с общей системы налогообложения на применения УСН. Организация арендует офисное помещение у ИП площадью 620 кв. м.  

Следует ли организации в 2022 г. уплачивать налог на недвижимость?

Не следует. По капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории РБ и взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами РБ), плательщиком признается организация-арендатор (лизингополучатель, ссудополучатель) (п. 1 ст. 226 НК).

Объектами налогообложения налогом на недвижимость у плательщиков-организаций, за исключением объектов, перечисленных в п. 2 ст. 227 НК, признаются, в частности, капстроения (здания, сооружения), их части, расположенные на территории РБ и взятые организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами РБ) (подп. 1.3 п. 1 ст. 227 НК).

Налог на недвижимость исчисляется и уплачивается организациями, применяющими УСН, в порядке, определенном в гл. 19 НК, с учетом особенностей, установленных при УСН (подп. 1.1.3, 1.2.3 п. 1 ст. 326 НК). Налог при УСН заменяет для организаций налог на недвижимость, кроме случаев, оговоренных в НК. В частности, обязанность уплачивать налог на недвижимость сохраняется, если:

– организация передает капстроения в аренду (лизинг), иное возмездное или безвозмездное пользование;

– общая площадь имеющихся у нее зданий, а также сооружений в виде автостоянок, парковок, паркингов, машино-мест превышает 1000 кв. м. При этом для расчета общей площади необходимо учитывать и арендованные капстроения (подп. 1.1.3 п. 1 ст. 326 НК).

При переходе организации, применяющей общий порядок налогообложения либо особый режим налогообложения, предусматривающий исчисление и уплату налога на недвижимость, на особый режим налогообложения, не предусматривающий исчисление и уплату налога на недвижимость, исчисление налога на недвижимость плательщиками-организациями прекращается с 1-го числа первого месяца квартала, с которого организацией начал применяться особый режим налогообложения, не предусматривающий исчисление и уплату налога на недвижимость (п. 9 ст. 232 НК).

Таким образом, поскольку организация перешла на применение УСН и площадь арендованного у ИП офисного помещения не превышает 1000 кв. м., то в 2022 г. она не является плательщиком налога на недвижимость.