Жил-был дом

Действующий вот уже два с половиной года Жилищный кодекс содержит более жесткие требования по целевому использованию жилья, чем его предшественник -- ЖК 1984 г. Прежний Кодекс не запрещал использовать помещения в многоквартирных домах для иных целей, кроме постоянного проживания граждан, он запрещал лишь предоставлять их для нужд промышленного характера. В ст.8 действующего ЖК специально оговорено, что использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается. Исключение сделано для одноквартирных, блокированных жилых домов. Полностью или частично использовать их не по прямому назначению разрешается по согласованию с местными властями и с соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

В то же время Гражданский кодекс (ст.272) допускает размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций и их подразделений, но только после перевода этого помещения в нежилое в случаях и порядке, определяемых жилищным законодательством. Однако ни действующий Жилищный кодекс, ни подзаконные нормативные акты не содержат специальных норм на сей счет.

В прежнем ЖК (ст.9) данный вопрос был урегулирован следующим образом. Перевод пригодных для проживания домов и помещений в домах государственного и общественного фонда в нежилые, как правило, не допускался. В исключительных случаях такой перевод мог иметь место по решению облисполкомов и Минского горисполкома. Перевод домов и помещений ведомственного и общественного фонда в нежилые производился по предложениям соответствующих министерств, госкомитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций, а принадлежащих колхозам -- по решению общего собрания членов или собрания уполномоченных. Перевод же домов ЖСК и помещений в них, пригодных для проживания, не допускался вообще.

Указанные нормы имеют весьма важное значение для осуществления государственного и общественного контроля за использованием и содержанием жилфонда. Распространившиеся в последние годы случаи размещения в жилых домах различных офисов, контор, складов, мастерских, торговых точек и др. (нередко с самовольными перепланировками и переоборудованием) не только создают неудобства для проживающих рядом граждан и наносят ущерб их здоровью, но и приводят к порче жилого фонда, а иногда и к разрушению жилых помещений, что создает угрозу жизни граждан. (В республике бывали случаи, когда злоумышленники поджигали склады и офисы своих конкурентов, размещенные среди жилых квартир.) Особенно актуальным это становится потому, что доля частного жилья в общем объеме жилого фонда уже превысила 70% (приватизированные жилые помещения, индивидуальные дома и квартиры по долевому участию в жилищном строительстве и др.) и постоянно увеличивается. Мало того что собственники домов и квартир зачастую не лучшим образом распоряжаются своей недвижимостью, так еще и с нарушением правил.

На практике необходимость перевода жилых помещений в нежилые может возникать в разных случаях. Например, если в составе жилого фонда "образовалось", как сейчас, немало жилых помещений, не соответствующих установленным санитарным и техническим требованиям и непригодных для проживания, с которыми нужно что-то делать. Порядок их обследования и официального признания непригодными установлен специальным Положением, утвержденным постановлением Совмина от 7.09.99 г. N 1392. Документ возлагает рассмотрение вопросов признания жилых помещений непригодными для проживания или несоответствия санитарным и техническим требованиям на постоянно действующие межведомственные комиссии, образуемые районными, городскими исполнительными и распорядительными органами, принятие же окончательного решения по этим вопросам -- на исполнительные и распорядительные органы. Если жилое помещение признано не соответствующим установленным санитарным и техническим требованиям и не пригодным для проживания, решение о его восстановлении для использования по назначению либо переоборудовании в других целях (то есть о переводе в нежилое), либо о сносе принимается облисполкомом, Минским горисполкомом.

Постановлением Минжилкомхоза от 2.05.2000 г. N 4 по согласованию с Минстройархитектуры и Минздравом утверждены условия, при которых жилье утрачивает свой статус. Для жилых помещений в зависимости от значимости и наличия дефектов установлены две категории санитарно-технического состояния. К первой отнесены помещения, пригодные для проживания, но не соответствующие санитарно-техническим требованиям, ко второй -- не пригодные для проживания. Непригодными, в частности, признаются каменные жилые дома с фактическим износом свыше 70%, деревянные и со стенами из прочих материалов -- свыше 65%, а также жилые помещения в аварийном состоянии, не поддающиеся ремонту.

В каждом конкретном случае, если жилье признается некачественным и не пригодным для проживания, местный орган власти вносит в областной (Минский городской) исполнительный комитет предложение о его восстановлении для использования в других целях (переводе в нежилое) или о сносе. При этом решение согласовывается с собственником, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится это жилье.

Как видим, вопросы перевода "плохого" жилья в "нежилье" урегулированы в нормативных документах достаточно полно. А как быть, если на практике все же возникает необходимость перевода в нежилые вполне пригодных для проживания жилых помещений, например тех, о которых идет речь в ст.8 действующего ЖК? Или когда местные власти принимают решение разместить на первых этажах жилых домов в центре или в микрорайонах города объекты торговли, бытовых услуг, культуры, здравоохранения и другие учреждения для обслуживания населения? (Кстати, в Национальной жилищной программе, принятой Верховным Советом 24.02.94 г., в качестве одного из концептуальных положений жилищной политики при организации рынка недвижимости предусматривалось разрешать в процессе реконструкции жилых домов использовать первые этажи для размещения офисов и объектов соцкультбыта. Это даже удобно людям.)

Очевидно, для таких случаев тоже должны быть установлены свои правила, условия и порядок перевода жилых домов в нежилые. Данный пробел в Жилищном законодательстве может быть устранен при рассмотрении проекта закона "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Республики Беларусь", который находится в парламенте, а также при разработке соответствующих подзаконных актов.