$

2.1472 руб.

2.4250 руб.

Р (100)

3.1867 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Недвижимость

Земля и недвижимость: дорогое налоговое удовольствие

06.05.2016

Серьезной проблемой для белорусского бизнеса стали повышающие коэффициенты к ставкам имущественных налогов и оценка земли по кадастровой стоимости в долларах. Рост налогов существенно влияет на себестоимость и финансовое положение субъектов хозяйствования. Между тем приемлемое как для бюджета, так и для предпринимателей решение можно найти.

Главной темой очередного заседания Консультативного совета при МНС стали имущественные налоги. Их рост в связи с введением повышающих коэффициентов и долларовой оценкой кадастровой стоимости земли негативно сказывается на себестоимости и финансовом положении субъектов хозяйствования. Участники совета ищут пути решения этих проблем, которые можно было бы закрепить в Налоговом кодексе в следующем году.

Одной из самых серьезных проблем для бизнеса сегодня оказалось право местных Советов увеличивать (уменьшать) не более чем в 2,5 раза ставки налогов на землю и на недвижимость отдельным категориям плательщиков, а также увеличивать до 10 раз ставки налога на недвижимость по неиспользуемым (неэффективно используемым) объектам. Такое повышение стало в этом году массовым.

Полагаю, что данные нормы в принципе одиозны как по форме, так и по содержанию. Возникновение пустующих площадей и неиспользуемых объектов в последнее время вызвано ситуацией в экономике: падением спроса и невозможностью загрузить мощности. К тому же многие здания строились когда-то под конкретные проекты, и приспособить их для иных нужд или найти новых владельцев довольно проблематично.

НАПРИМЕР, объекты, принадлежавшие двум крупным предприятиям Минпрома, были проданы c восьмой попытки на аукционе с понижением цены на 80% от оценочной стоимости един­ственному покупателю за 32 млрд. Br. При этом убыток составил 92 млрд. Br, из которых 62 млрд. покрыто за счет имеющегося фонда переоценки, а 30 млрд. остались «минусом» в финансовом результате. Подобных случаев можно привести немало.

Повышение имущественных налогов оказалось весьма чувствительным даже для предприятий нефтехимического комплекса, не говоря уже про машиностроение и иные отрасли. При этом местные советы, как правило, вводят максимальные повышающие коэффициенты. Естественно, увеличение начисленных налогов ведет (в разной степени) к росту себестоимости и является одним из факторов неконкурентоспособности продукции и падения объемов продаж.

Другой пример. В 2014 г. во всех 17 районах страны, где у одного из крупнейших предприятий нефтехимии имеются в пользовании земельные участки, мест­ные Советы повысили в 2 раза ставки земельного налога (тогда это был предельный размер, определенный НК). Предприятию пришлось уплатить 8,8 млрд. Br. В 2015 г. ставки повысились в 2,5 раза, и налог вырос до 11,7 млрд. Br. Кроме того, у этого предприятия есть много участков, по которым расчет земельного налога ведется от кадастровой стоимости, которая, по данным Национального кадастрового агентства, выражается в долларах. Курс за 2014 г. вырос с 9520 до 11 900 USD/Br, а за 2015-й – до 18 569 USD/Br. Соответственно, ощутимо рас­тет налогооблагаемая база. Так, по земельным участкам, расположенным в Минске, с учетом повышающего коэффициента 2,5 у данной организации налог увеличился с 582 млн. Br в 2015 г. до 904 млн. Br в 2016-м.

КРОМЕ ТОГО, в ст. 195 НК появился подп. 51, согласно которому налоговая база земельного налога на земельные участки промышленности, связи, энергетики, обороны и иного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, предоставленные юридическим лицам или ИП из земель лесного фонда для строительства и обслуживания линейных объектов (газопроводы, нефтепроводы, воздушные и кабельные линии электропередачи и связи и другое), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, определяется в размере кадастровой стоимости земель лесного фонда, установленной Совмином. В результате сумма земельного налога также значительно увеличится. В прошлом году в большинстве случаев по подобным земельным участкам, а также по участкам садоводческих товариществ и дачных кооперативов применялась ставка 1,2 млн. Br за 1 га, а в 2016-м – от 69,426 млн. Br до 879,394 млн. Br за 1 га в зависимости от типа и группы леса.

Такое решение обосновывается тем, что кадастровая оценка производится раз в 5–8 лет и повышающие коэффициенты приближают кадастровую стоимость к рыночной. Их отмена повлекла бы снижение доходов местных бюджетов, а налог на землю занимает только 1% в себестоимости организаций.

НО у промышленных предприятий иное мнение. Во-первых, коэффициенты изначально вводились для корректировки ставок земельного налога в отсутствие кадастровой стоимости участков. В 2002–2006 гг. была проведена оценка земельных участков населенных пунктов РБ, в которой учитывались их местоположение. Но стоимость белорусских земель почему-то была определена в долларах. Между тем за рубежом кадастровая стоимость устанавливается в национальной валюте и индексируется на уровень инфляции. Напомним, за 2006–2015 гг. курс доллара вырос почти в 9 раз, но повышающие коэффициенты к ставкам налогов остались.

Во-вторых, надо понимать, что 1% в структуре себестоимости – это более 5,6 трлн. Br за 2015 г. только в промышленности. Таким образом, из-за повышающих коэффициентов отрасль теряет не менее 2 трлн. Br, что эквивалентно более 1/4 просроченной задолженности по кредитам и займам или почти 13% чистой прибыли промпредприятий за прошлый год.

В-третьих, при желании, можно найти варианты замены выпадающих доходов бюджета, скажем, за счет пересмотра льгот. Например, в Казахстане ставки на землю могут повышаться не более чем на 50%. Исключение составляют участки под автостоянки, АЗС и казино, по которым ставки могут увеличиваться до 10 раз. Зато базовые ставки на земли промышленности, их санитарно-защитные, технические и иные зоны позволяется снижать не более чем на 30% базовой ставки на участки для предприятий промышленности.

Ответственность за невовлечение в хозяйственный оборот земельных участков лежит также и на местных органах власти. Решения об изъятии неиспользуемых участков принимают местные исполнительные и распорядительные органы, в т.ч. путем изъятия их для государственных нужд в рамках Указа Президента от 27.12.2007 № 667. Однако, как показывает практика, даже на обращения органов госуправления в исполкомы с просьбой об изъятии земельного участка у того или иного субъекта хозяйствования поступают отрицательные ответы. Например, на обращение Минпрома об изъятии в собственность Борисовского района земельного участка площадью 1,7 га, находящегося в пользовании предприятия, райисполком ответил отказом, сославшись на отсутствие потенциального инвестора для застройки.

В МИНФИНЕ и МНС не уходят от данной проблемы. Напротив, они предложили заинтересованным лицам детально проанализировать влияние имущественных налогов на затраты, финансовое состояние, иные значимые параметры не только отдельных бюджетообразующих предприятий, но и отраслей и секторов экономики, и совместно обсудить итоги такого исследования.

Имея результаты тщательного и объективного анализа ситуации, можно разработать и внести «проходные» предложения по корректировке НК в отношении имущественных налогов в целом и повышающим коэффициентам в частности. При этом не будем забывать, что эти вопросы принципиально важны для местных органов власти. Но при желании можно и нужно найти решение, которое станет приемлемым для всех.

Автор публикации: Евгений ГЕРШТЕЙН, заместитель председателя Ассоциации аудиторских организаций, член Консультативного совета при МНС