Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №49(2545) от 05.07.2022 Смотреть архивы

USD:
2.5329
EUR:
2.6533
RUB:
4.7397
Золото:
148.81
Серебро:
1.74
Платина:
75.82
Палладий:
152.69
Назад
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ. Недействительность договоров купли-продажи квартир

В стране широко развита сеть услуг по купле-продаже квартир, да и сами граждане достаточно часто совершают указанные сделки без посредников. При этом порой покупатель после заключения договора не может вселиться в приобретенную квартиру в силу возникновения каких-либо ранее неизвестных юридических нюансов...
В стране широко развита сеть услуг по купле-продаже квартир, да и сами граждане достаточно часто совершают указанные сделки без посредников. При этом порой покупатель после заключения договора не может вселиться в приобретенную квартиру в силу возникновения каких-либо ранее неизвестных юридических нюансов. В этой связи весьма поучительным является опыт Российской Федерации, где наконец-то благодаря решению Конституционного суда вопрос решен положительно. Конституционный суд РФ проверил конституционность ряда норм ГК и 2003-04-21г. и принял решение, защищающее добросовестных приобретателей имущества.

В решении указано, что законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственников, но и других добросовестных участников гражданского оборота (в данном случае добросовестных покупателей квартир). В противном случае, по мнению КС РФ, для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с принципами правового государства, в котором одной из обязанностей является защита прав и свобод человека.

Обычно такого рода споры рассматривались в общих судах, которые руководствовались неконституционными нормами гражданского законодательства. Конечно, у КС и иных судов различная компетенция. На это в своем решении обратил внимание и КС РФ, подчеркнув, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды самостоятельно решают, какие нормы подлежат применению в конкретном деле. Вместе с тем, как было отмечено, в судебной практике должно обеспечиваться конституционное истолкование подлежащих применению нормативных предписаний. Поэтому в тех случаях, когда неоднозначность, противоречивость в истолковании и применении правовых норм приводит к коллизии реализуемых на их основе конституционных прав, вопрос об устранении такого противоречия приобретает конституционный аспект и, следовательно, относится к компетенции КС РФ, который, оценивая как буквальный смысл рассматриваемого нормативного акта, так и смысл, придаваемый ему сложившейся правоприменительной практикой, обеспечивает в этих случаях выявление конституционного смысла действующего права.

Если идет речь о притязаниях собственника признать сделку с добросовестным приобретателем недействительной, то такие требования неправомерны. В данном случае речь не может идти о двусторонней реституции, т.е. возврате сторон к первоначальному положению, а можно говорить о возврате имущества из незаконного владения (виндикация).

По решению КС РФ, права лица, считающего себя собственником имущества, подлежат защите путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст.302 ГК РФ основания, позволяющие истребовать имущество и у добросовестного приобретателя, а именно: безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.

Таким образом, главный вывод, сформулированный в решении КС РФ, -- общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если только это непосредственно не оговорено законом.
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений