$

2.1472 руб.

2.4250 руб.

Р (100)

3.1620 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Контроль

Замкнутый круг для инвестора: как быть, если срок строительства затягивается

14.04.2017

Исполком, выделяя земельный участок для реализации проекта, вправе потребовать от инвестора соблюдения сроков, указанных в инвестиционном договоре. Но иногда эти сроки затягиваются по независящим от инвестора причинам. Одна из них – сложности применения градостроительных регламентов.

Согласно п. 4.33 ТКП 45-1.03-122-2015 при остановке строительства по независящим от участников строительства причинам, вызванным обстоятельствами, под­твержденными решениями уполномоченных органов, нормативная продолжительность строительства объекта увеличивается на весь период возникновения обстоятельств. К последним, в част­ности, относится затягивание решения исполкомом утверждения изменений в генеральный план города, вывода объекта из ланд­шафтно-рекреационной зоны и т.п.

Однако порой такие обстоятельства не принимаются во внимание, и сроки строительства не продлеваются. Инвестор «попадает» на серьезные штрафы и не всегда может защитить свои права даже в суде. Последний в таких разбирательствах часто становится на сторону конт­ролирующих органов, невзирая на кон­кретные обстоятельства и уровень подготовки материалов проверки.

НАПРИМЕР, между исполкомом и инвестором заключен инвестиционный договор на создание, проектирование и строительство объекта, выделен земельный участок. При проектировании объекта отдельно был выделен подготовительный этап. Получено положительное за­ключение Госстройэкспертизы. На основании заключения экспертизы инспекцией Департамента контроля и надзора за строительством выдано разрешение на организацию стройплощадки, что позволяет оформить акт установления даты начала строительства объекта.

В идеале дата начала строительства совпадает с датой выдачи органами Госстройнадзора разрешения на производство СМР или может быть несколько позже, но никак не раньше даты выдачи разрешения.

Данный акт был представлен заказчиком контролирующему органу. В нем датой начала строительства значилось 1.11.2012 г. Однако впоследствии дан­ный акт был отменен заказчиком, т.к. при его составлении допущены нарушения.

Проверяющие должны были заметить, что акт составлен заказчиком в нарушение законодательства без получения разрешения на производство СМР и заключения договора генподряда. Таким образом, составив акт и не разобравшись с его содержанием, заказчик «подписался» на самовольное строительство, что грозит штрафом по ст. 21.12 КоАП.

Существует тонкая грань между прямым нарушением законодательства и вынужденными, не зависящими от заказчика/инвестора обстоятельствами. В рас­сматриваемом случае обязательства по начальным срокам строительства согласно инвестдоговору уже наступили, исполком требует еженедельных отчетов о ходе строительства. Боясь лишиться участ­ка, инвестор вынужден рисковать: разрешения на производство СМР у него нет, стройка ведется с «оглядкой», в искаженном темпе, что грозит ухудшением качества. Ничто не освобождает заказчика от штрафа за самовольное строительство и перспективы стать обладателем объекта сверхнормативного незавершенного стро­ительства. Правда, таковым ст. 185 НК признает объекты, возведение которых разрешено в соответствии с законодательством, но не завершено в сроки строительства, установленные проектной документацией.

В НАШЕМ случае контролеры проигнорировали ряд обстоятельств. Так, в ходе строительства осуществлялись приостановки, предусмотренные законодательством. На момент проверки нормативный срок строительства объекта по первоначальному проекту был изменен с 15 месяцев до 20,8 (в т.ч. подготовительный период – 2,3 месяца), что было зафиксировано в проекте с изменениями, закрепленном заключением Госстройэкспертизы и решением исполкома. Однако проверяющие этого не учли, что позволило им с неправильно определенной даты (1.11.2012 г.) признать объект сверхнормативным и потребовать уплаты повышенного налога на недвижимость и пени.

Период, в течение которого инвестор не мог реализовывать первоначальный проект по независящим от него причинам, должен увеличивать нормативную продолжительность строительства объекта (п. 4.33 ТКП 45-1.03-122-2015). Поскольку выяснение вопросов применения градостроительных регламентов затянулось, заказчик попытался продолжить работы без разрешения на производство СМР, а потому он был повторно привлечен к административной ответственности за самовольное строительство. Но выполнение работ без разрешения и составление акта об установлении даты начала строительства с нарушениями еще не делают объект «сверхнормативным незавершенным». В п. 3.3 ТКП 45-1.03-122-2015 прямо указано, что таковыми признаются объекты, сроки возведения которых превысили нормативную продолжительность строительства с учетом периодов приостановки, оформ­ленных в установленном порядке.

Кстати, внеплановая налоговая проверка в данном случае нарушений налогового законодательства не установила.

В связи с невозможностью реализовать первоначальный проект по независящим от инвестора причинам исполком в декабре 2013 г. предписал инвестору внес­ти корректировки в проектно-сметную документацию, изменив наименование объекта, состав и перечень его элементов. Измененная документация была согласована, получила заключение госэкспертизы. Затем 21.01.2014 г. было получено и разрешение на производство СМР. Заметим, что при возведении объекта по очередям определяется нормативная продолжительность строительства каж­дой очереди. Кроме того, она может определяться с последующим выделением пусковых комплексов, но они не считаются отдельными объектами.

ПОЧЕМУ-ТО суд не принял во внимание перечисленные обстоятельства. Столь же странно выглядит вывод суда о том, что разрешение на производство СМР «не входит в перечень разрешительных документов на строительство» – со ссылкой на постановление Совмина от 20.02.2007 № 223. Но нужно разграничить понятия «разрешительные документы на строительство» и «разрешение на производство строительно-­мон­тажных работ».

Согласно ст. 21 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Рес­публике Беларусь» проектирование, возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт объекта осуществляются на основании разрешительной документации. Порядок ее подготовки и выдачи заказчику, застройщику регулируется постановлением Совмина № 223. Состав документации и порядок ее получения в каждой случае индивидуален и зависит от наличия (отсутствия) предоставленного земельного участка для строительства объекта.

Например, для принятия исполкомом решения о разрешении на проведение проектно-изыскательских работ и строительства на нем объекта заказчик должен получить архитектурно-планировочное задание, техусловия на инженерно-техническое обеспечение объекта строительства, заключения согласующих организаций. Затем исполком направляет заказчику разрешительную документацию – выписку из решения исполкома о разрешении проектно-изыскательских работ и строительства объекта, архитектурно-планировочное задание. На ее основании заказчик может обращаться в проектную организацию за разработкой проектно-сметной документации.

Производство СМР начинается только после получения заказчиком, застройщиком соответствующего разрешения в органах государственного строительного надзора. Разрешение на производство основных СМР выдается только после завершения всего комплекса подготовительных работ и оформления акта об их соответствии требованиям безопасности труда и готовности объекта к началу строительства. Состав документов и порядок их подачи для получения разрешения регламентированы п. 3.12 единого перечня административных процедур.

Отметим, что в ТКП 45-1.03-122-2015 нет каких-то новых требований к определению нормативной продолжительности строительства объектов по сравнению с ранее действовавшим ТКП 45-1.03-122-2008. В нем лишь уточнены отдельные формулировки, в т.ч. касающиеся определения даты начала строительства объекта, и добавлены новые нормы с учетом установившейся практики. Например, согласно п. 4.33 ТКП 45-1.03-122-2015 «при остановке строительства по независящим от участников строительства причинам, вызванным обстоятельствами, подтвержденными решениями суда или уполномоченных органов, нормативная продолжительность строительства объекта увеличивается на весь период возникновения обстоятельств». Такими обстоятельствами могут, в частности, быть несвоевременное освобождение земельных участков прежними землепользователями, отставание по срокам возведения объектов инженерной инфраструктуры, допущенное иными заказчиками, неурегулированность вопросов, связанных с применением градостроительных регламентов, и т.п. ТКП 45-1.03-122- 2015 вступил в силу с 1.01.2016 г., но положения, уточняющие отдельные формулировки и требования и улучшающие положение субъектов экономики, могут применяться к взаимоотношениям сторон, возникшим до этой даты. Однако иногда это не принимается во внимание контролирующими органами. В рассматриваемом примере в нарушение законодательства за дату начала строительства принята дата, указанная в акте, составленном с нарушением строительного законодательства, а также не приняты во внимание другие нормы законодательства исходя из конкретной ситуации по строительству объекта.

В ПОДОБНЫХ ситуациях контролеры могут отрапортовать о «результативности» очередной проверки. Но потери для экономики страны куда больше собранных штрафов. Если бы так же старательно улучшалось инвестиционное законодательство, в т.ч. по применению градостроительных регламентов, объект бы уже эксплуатировался минимум два года. В городе добавилось бы рабочих мест, в бюджете – налогов, а в экономике – инвестиций.

В каждом конкретном случае, связанном со строительством, требуется обстоятельно и объективно разбираться, чтобы не получилось, что суммы штрафов окажутся сопоставимыми с инвестициями. Следовало бы в инвестиционном договоре ограничить ответственность инвестора за нарушение сроков реализации проекта, если его реализация сдерживается обстоятельствами, вызванными решениями уполномоченных органов (или их отсутствием). Кстати, объект, о котором идет речь в статье, почти завершен, но из-за описанных проблем не может быть предъявлен к приемке в эксплуатацию.

Вырваться из этого замкнутого круга несложно. Достаточно позволить инвестору спокойно работать, признав, что стройка не является объектом сверхнормативного незавершенного строительства, и отменив решение о взыскании налога и пени. А чтобы подобного не случалось в дальнейшем, следует урегулировать вопросы применения градостроительных регламентов и определения сроков завершения строительства. Это будет способствовать улучшению делового и инвестиционного климата в нашей стране.

Автор публикации: Тамара ГЛОТОВА, заведующая лабораторией разработки нормативов в строительстве ОАО «НИИ Стройэкономика»