$

2.1336 руб.

2.4185 руб.

Р (100)

3.1868 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Недвижимость

ВЫХОД НА ПЛОЩАДЬ: ПОД ЛОЗУНГОМ СТАВОК И СТАНДАРТОВ©

11.05.2012

В конце апреля белорусский офис компании Colliers International представил годовой отчет о развитии рынка деловой недвижимости в нашей стране. По мнению его авторов, прошлогодний спад будет компенсирован удвоением предложения во всех сегментах рынка в ближайшие 2 года.

Офисы

Напомним, что в 2011 г. на рынке деловой недвижимости столицы ожидался ввод 18 бизнес-центров совокупной арендопригодной площадью более 124 тыс. м2. Фактически же были сданы лишь 8 объектов площадью 57,7 тыс. м2, из которых 6 объектов соответствовали классу В2.

В текущем году девелоперы обещают достроить 20 бизнес-центров и многофункциональных комплексов с общей арендопригодной площадью 190 тыс. м2. Крупнейшие объекты намерены сдать Банк Москва-Минск (25 929 м2), «Рубироуз Инт.» (Royal Plaza, 23 000), «Сигмаполюс» (Волна, 18 345 м2).

По оценке директора Colliers Int. в Беларуси Андрея Алешкина, активно будут предлагаться офисы в центральной части столицы. Появились качественные объекты и рядом с кольцевой. Высок спрос на офисы большой площади (более 1 тыс. м2), что актуально прежде всего для IT-компаний, которые предъявляют особые требования, причем ряд российских и международных IT-компаний решили разместить в нашей стране свои «бэк-офисы». При этом ставки аренды снижаются, но для помещений класса А сохраняются на уровне более 35 EUR/м2, тогда как нижняя граница в классе В2, на который приходится основной спрос, — менее 10 EUR/м2. Вакантность помещений превышает 10%.

Торговые объекты

В 2011 г. в Минске введено в эксплуатацию 10 значимых торговых объектов совокупной арендопригодной площадью свыше 75 тыс м2. Среди них 3 специализированных торговых центра по продаже автотоваров. Заметно доминирование устаревших объектов, вроде торговых центров 1–2 поколений, рассчитанных на размещение павильонов «мелкой нарезки». В некоторых из них небольшие площади проданы многочисленным собственникам на стадии строительства. Чаще всего предлагаются торговые центры форматов микрорайонный (neighbourhood) и окружной (community). Наиболее крупные объекты, введенные в 2011 г.: Автоград (15,2 тыс. м2, девелопер — Hundai AutoGrad), Гиппо (14 тыс. м2, «БелВилесден»), Кольцо (13,6 тыс. м2, «Ростэм»), Новая Европа (12 тыс. м2, «Рубироуз»). В этом году ожидается ввод в эксплуатацию 16 объектов, общей арендопригодной площадью 180 тыс. м2. Наиболее крупные из них — Замок (39,04 тыс м2, «Табак-Инвест»), Кольцо (2-я очередь, «Ростэм»), автовокзал «Центральный» (20,4 тыс. м2).

Белорусские розничные операторы компенсируют дефицит предложения качественных площадей строительством объектов собственными силами. Этим и объясняется высокая активность ритейлеров в девелоперском бизнесе.

Финансово-экономический кризис вновь вызвал в 2011 г. интерес к небольшим площадям. Если в 2010 г. 3/4 спроса приходилось на помещения площадью 100–500 м2, то в 2011-м на них поступило лишь 28% всех заявок на аренду.

Cо II квартала 2011 г. произошло заметное снижение ставок арендной платы в пересчете на евро. Это вызвано прежде всего привязкой к базовой величине и девальвацией рубля. По различным объектам было зафиксировано падение ставок от 15% до 45% от уровня I квартала. Так, ставки аренды помещений площадью 50–100 м2 находились в границах 10–38 EUR/м2, для помещений 100–500 м2 — 8–21 EUR/м2.

Ожидается выход на рынок иностранных операторов, прежде всего, из непродовольственных сегментов. «К сожалению, в этом году на белорусском рынке не появится ZARA», — рассказал А.Алешкин журналистам. — Мы не смогли убедить этого фэшн-ритейлера, что покупательная способность нашего населения для этой марки критично не упала. Компания готова вновь рассматривать возможность входа на наш рынок только в 2013 г. Как только появятся первые фэшн-центры с развитыми брендами, белорусам не понадобится ездить в вильнюсский «Акрополис». Но одежным ритейлерам интересно развитие сети, а не одного магазина. Пока на кольцевой не появился объект-киллер под маркой IKEA, однако мы над ним работаем», — похвастался директор Colliers.

Склады

Едва ли не больше всех от прошлогоднего кризиса пострадал рынок складской недвижимости. Сказались сокращение объемов импорта и стремление арендаторов оптимизировать свои потребности в складах. Это привело к росту вакансий и удешевлению аренды. В прошлом году в Беларуси в различной стадии строительства находился 41 логистический центр. Здесь доминировали проекты спекулятивные и двойного использования (собственное + коммерческое), которых оказалось больше, чем традиционных build-to-suit (специализированные складские комплексы, укомплектованные под конкретного заказчика).

В 2011 г. в столице и Минской области введено свыше 92 тыс. м2 современных складских площадей, что стало рекордом последних лет. Тем не менее на рынке по-прежнему доминируют объекты классов C и D.

Значительно выросла средняя площадь новостроек: если в прошлые годы площадь новых объектов находилась в пределах 2–5 тыс. м2, то в 2011 г. — от 6 тыс. м2 и выше. Суммарная площадь семи крупнейших реализованных проектов была более чем в 3 раза выше общей площади 26 прочих локальных введенных объектов.

В числе крупнейших объектов, достроенных в 2011 г., — логистические центры в Минском районе, введенные девелопером «24» (НТС), площадью 20 160 м2, и «БЛТ-Логистик» (20 090 м2), складской комплекс «Техстройресурс» (15 810 м2).

Современные складские объекты, заявленные к вводу в 2012 г., — «Прилесье», 1-я очередь, Минский р-н, 33 000 м2, логистический центр «БелВингесЛогистик» (Минская обл., 26 300 м2); логистический центр «Белтаможсервис» (Минский р-н, 26 000 м2), центр БЛТ-Логистик (2-я очередь, 23 400 м2). Общая арендопригодная площадь 15 заявленных к вводу в т.г. складских объектов — 241 030 м2.

В конце I квартала 2011 г. наметилась тенденция оптимизации арендуемых складских площадей, сопровождавшаяся как их сокращением, так и полным отказом от помещений. За I полугодие совокупный спрос на склады сократился более чем на 60%. В IV квартале началось некоторое восстановление и рост активности арендаторов. Однако до конца года рынок аренды складов так и не вернулся на докризисный уровень. Вакантность площадей выросла до 9%. Наиболее активно формируют спрос на аренду складских помещений производители, дистрибьютеры, розничные торговые сети.

Одновременно произошло снижение ставок арендной платы. Этому способствовали и сами собственники объектов, находящихся на высокой стадии строительной готовности. Желая избежать высокой вакантности в своих проектах к моменту ввода, они заранее соглашались на ставки ниже рыночных.

По мнению экспертов Colliers, в 2012 г. ожидается значительное падение стоимости аренды на устаревших объектах, а также рост спроса на услуги таможенных складов и терминалов, в т.ч. за счет нерезидентов, в связи с деятельностью Таможенного союза.

Гостиничный сектор

Главным трендом белорусского рынка гостиничных услуг и недвижимости в 2011 г. оставались масштабные работы по подготовке столицы к предстоящему чемпионату мира по хоккею. При этом на рынке пока наблюдается почти полное отсутствие международных операторов. В Минске в прошлом году функционировали 27 отелей, из них сертифицированы «на звездность» 12 с общим номерным фондом 1661 номер. Отели высокого класса постепенно появляются в регионах. Так, в Бресте открылся отель Hermitage (проходит сертификацию на 4*). До этого в регионах 4 «звезды» имела лишь Luchesa в Витебске.

В прошлом году введены в эксплуатацию лишь два отеля: 4-звездочный в Минском районе в Ратомке (оператор — Robinson Club) и однозвездочный по ул. Якубовского в Минске (УЖКХ). В Минске в текущем году будут сданы 4 отеля, в т.ч. PresidentHotel (оператор — отель «Минск»), Гарни (3*, «Минотель»), Комфорт (3*, «Лада-Гарант»). В ближайшие 2 года на отельном рынке появятся еще 22 отеля с номерным фондом 4942 места, в т.ч. Hyatt, Kempinski, Hilton, Residor SAS, Пекин, Persipolis, Mara Hotel.

По оценке Colliers, в 2012 г. выросло число постояльцев гостиниц, по стране — на 6,5%, по Минску — на 4,3%. Средний уровень загрузки гостиниц в регионах превысил 50%, в столице — 63%. Стоимость гостиничных услуг в пересчете на евро оставалась стабильной и фактически не изменилась по сравнению с предыдущими годами. Так, в Минске номера standart в 5-звездочном отеле предлагались по 240–270 EUR, в 4-звездочном — 132–143 EUR, 3-звездочном — 51–73 EUR.

Заметим, что, по данным Белстата, в 2011 г. услуги гостиниц и аналогичных средств размещения предоставляли 444 средства размещения, в т.ч. 317 гостиниц, 24 гостиничных и 8 туристско-гостиничных комплексов, 2 мотеля и 93 средства размещения иных видов. Их единовременная вместимость на конец 2011 г. составила 29 тыс. мест. При этом средняя загрузка этих средств размещения в 2011 г. составила 41% и по сравнению с 2010 г. снизилась на 4 процентных пункта.

Ожидается, что в рамках подготовки к чемпионату мира по хоккею продолжится развитие и совершенствование систем бронирования, интеграция в международные системы бронирования номеров, а также появление крупных международных операторов. В результате Colliers прогнозирует с 2013 г. рост конкуренции среди отелей одновременно с увеличением туристического потока и событий, привлекающих постояльцев.

Оксана КУЗНЕЦОВА