$

2.1226 руб.

2.4814 руб.

Р (100)

3.1356 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

213.67 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Недвижимость

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК КОСНУЛСЯ ДНА

01.07.2011

Финансовые сложности не только сбили в последние месяцы с ног застройщиков, но и отрицательно сказались на вторичном рынке жилья. В итоге, по данным Национального кадастрового агентства, в мае количество сделок на вторичном рынке жилья в Минске сократилось по сравнению с апрелем практически вдвое, с 993 до 541 сделки.

Некоторые эксперты надеются, что вторичный рынок оживится за счет «перебежчиков» из стремительно сворачивающегося долевого строительства. Что происходит в столице? Стоит ли ждать такого же масштабного падения цен, какое произошло в 2009 году? Своим мнением на этот счет с «ЭГ» поделилась руководитель управления продаж вторичного рынка жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана КУДЕЛКО.

— По данным национального кадастрового агентства, в мае предложение в сравнении с апрелем фактически не изменилось и даже чуть-чуть выросло, достигнув почти 1 500 квартир. Но число совершенных сделок упало на 45%. Хотя по нашему агентству количество заключенных предварительных договоров даже несколько выросло в сравнении с апрелем — до 92, при том, что предложение оставалось на уровне 120. В июне предложение осталось на прежнем уровне, а вот спрос несколько оживился. За месяц мы заключили более 100 предварительных договоров.

— Как отразилось на рынке жилья сворачивание жилищного кредитования и отмена Мингорисполкомом своего решения от 15.01.2009 № 101, согласно которому льготные кредиты под 5% при наличии договора с застройщиком могли получить все желающие независимо от даты постановки на очередь?

— Сейчас покупают жилье только состоятельные люди. Их интересует не «социальное» жилье, а недвижимость классом повыше — с улучшенной планировкой, комфортностью, хорошим ремонтом. Спрос на такие квартиры упал не так сильно. Меньше снизились и цены. Иная ситуация с хрущевками в старом жилом фонде, которые пользовались спросом в первую очередь у тех, кто еще не имеет жилья. На них спрос сильно упал, и цены тоже начали снижаться.

Продавцы же заняли выжидающую позицию. Все, кто может, придерживают свое жилье. Новые предложения появляются от тех, кого вынуждает жизненная ситуация: переезд, развод, срочная нужда в деньгах или необходимость оплачивать договор долевого строительства. А те, кому срочно надо продать жилье, стараются сделать это побыстрее, зная, что к Новому году цены еще больше упадут.

Общая картина последних месяцев такова: покупатели, которые потеряли возможность получить банковский кредит на покупку жилья, «выкручиваются» за счет нескольких крупных потребительских кредитов в белорусских рублях. Их берут сами покупатели и их родственники. Фактически жилье тоже берется частично в кредит, но уже под другие проценты.

— Можно ли ожидать массового снижения цен на жилье, как это было после предыдущей девальвации в 2009 году?

— В 2009 г. белорусский рубль обесценился на 30%, а вторичное жилье подешевело на 40%. Однако тогда цены на рынке были неоправданно раздутыми. Теперь они близки ко дну, поэтому столь сильного падения не будет. Так, по нашему агентству в мае средняя цена сделки составила 1 305 USD/м2. Этот показатель рассчитывался для жилья стандартных потребительских качеств, без учета элитных квартир с дорогой мебелью. В июне средняя цена сделки снизилась до 1 250 USD/м2. Мы прогнозируем, что данная тенденция сохранится. К осени цены на вторичном рынке снизятся на 10–15% и будут удерживаться на таком уровне как минимум до конца года.

— А как это снижение цен распределится по отношению к разным категориям жилья? Что сейчас пользуется наибольшим спросом?

— Качественные однокомнатные квартиры в новых домах будут падать в цене, но не слишком сильно. Пока они по-прежнему неплохо продаются: их цена остается в районе 45–50 тыс. USD. Однако думаю, что к осени она несколько снизится. Сильнее всего упадут в цене хрущевки, старые одно- и двухкомнатные квартиры. Раньше их покупали люди, нуждающиеся хоть в каком-то жилье, ограниченные в собственных средствах. В основном они приобретались за счет льготных кредитов.

Никто не хочет брать жилье, требующее ремонта: слишком подорожали материалы и работа. Также «зависает» дорогое элитное жилье. В кризис даже богатые люди предпочитают экономить.

— Следует ли ожидать оживления вторичного рынка на фоне снижения объемов купли-продажи нового жилья?

— Строительство сейчас максимально свернуто. Там, где оно сохранилось, застройщики в массовом порядке заключают дополнительные договоры, повышая стоимость за 1 кв. м. Долевое строительство привлекает клиентов только за счет того, что у большинства застройщиков сумма в долларах пересчитывается на белорусские рубли по курсу Нацбанка. Квадратный метр при этом стоит в среднем около тех же 1 300 USD. Однако диапазон цен здесь шире, чем на вторичном рынке

Я думаю, часть клиентов может «переметнуться» из долевого строительства на рынок вторичной недвижимости. Причина проста — на этом рынке работает принцип «утром деньги — вечером стулья». Заплатив, ты немедленно и гарантированно получаешь жилье. А вкладывать сегодня деньги в долевое строительство, где еще нет законченного объекта, очень рискованно.

— По какому курсу сегодня пересчитывается стоимость жилья при продаже квартир?

— По самым разным, как правило, ближе к 7 тысячам USD. При этом продавцы хотят какую-то часть суммы (или всю) получить в валюте.

Просто так сейчас за белорусские рубли жилье не продают. Исключение, пожалуй, составляют случаи, когда деньги от продажи планируют использовать на долевое строительство — там платежи принимаются в национальной валюте. В настоящее время у нашего агентства есть всего 6 предложений, где продавцы готовы принять белорусские рубли.

— Есть ли сейчас другие особенности у риэлтеров на вторичном рынке?

— Сегодня меняются сами технологии продаж. Продавать квартиру на падающем рынке надо быстро. Каждая неделя промедления чревата солидными потерями для продавца. Так что основа успеха для риэлтера в такой период — быстрота, постоянный мониторинг цен текущих сделок и большая информационная база потенциальных покупателей.

В особенности нужна оперативность при составлении «квартирных цепочек», которое помогает увеличить количество сделок. Денег на рынке немного. Зачастую, чтобы собрать на покупку новой квартиры, клиенту необходимо сначала продать старую. И так далее по цепочке. Все сделки произойдут, как только здесь появится кто-то с деньгами. Важно отыскать его и объяснить клиенту: при меняющихся ценах рискованно слишком долго перебирать встречные варианты. Пока ищешь жилье подешевле, можно потерять покупателя на свою квартиру — он тоже в поиске.

Дарья КОСТЕНКО