Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №4 (2501) от 18.01.2022 Смотреть архивы
picture
USD:
2.5945
EUR:
2.9414
RUB:
3.3791
Золото:
151.61
Серебро:
1.98
Платина:
82.66
Палладий:
157.9
Назад
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

Вступил в долю? Плати

Долевое строительство жилья можно и нужно совершенствовать (Полная версия одноименной статьи, опубликованной в "НЭГ" N 28 за 2004г.)

Долевое строительство жилья можно и нужно совершенствовать

(Полная версия одноименной статьи, опубликованной в "НЭГ" N 28 за  2004г.)

В последнее время широкое распространение получила практика долевого строительства жилья. При этом применяются различные договорные схемы, позволяющие физическим и юридическим лицам участвовать в нем. Независимо от выбора модели договора в основе долевого строительства жилья лежит идея объединения большого количества инвесторов и их долевых взносов с целью непосредственного использования средств на финансирование строительства многоквартирного дома. Объективными причинами возникновения такого способа финансирования жилищного строительства явились: общий инвестиционный кризис, сокращение бюджетного финансирования, отсутствие достаточного количества собственных средств на строительство жилого фонда у одного застройщика, низкий платежеспособный спрос населения. А началось все с утверждением в 1992г. постановлением Совмина Временного положения о строительстве жилых домов и других объектов социального назначения для продажи, которым предусматривалось строительство таких объектов зарегистрированными в Беларуси предприятиями и организациями различной формы собственности (в дальнейшем - застройщики) за счет собственных и заемных средств.

Предполагалось, что жилищное финансирование может осуществляться как за счет одного, так и за счет нескольких внебюджетных источников. Например, застройщик может направлять на финансирование строительства жилого дома собственные инвестиционные ресурсы, а недостающий объем капитальных вложений финансировать за счет банковского кредита либо привлекать финансовые средства других инвесторов.

На практике наибольшее распространение получила схема финансирования строительства жилья за счет привлечения средств граждан по договорам долевого строительства. Она предполагает объединение финансовых ресурсов большого количества индивидуальных инвесторов (граждан), каждый из которых на протяжении всего срока строительства многоквартирного дома оплачивает через паевые (долевые) взносы полную стоимость строительства конкретной квартиры в этом доме. Застройщик, завершив строительство жилого дома и оформив соответствующие документы, передает квартиры инвесторам. Таким образом, участником долевого строительства жилья является не только застройщик, но и дольщик - гражданин или юридическое лицо, перечисляющие на строительство одной или нескольких квартир собственные или заемные средства. Экономическим преимуществом данной схемы жилищного финансирования для граждан по сравнению с приобретением жилья на вторичном рынке считается наличие возможности рассрочки платежей за квартиру на протяжении 1-3 лет, в зависимости от сроков возведения здания. Однако главные причины популярности такой схемы финансирования жилищного строительства связаны с ее преимуществами для застройщика. Постараемся это аргументировать.

В процессе строительства возникает большое количество инвестиционных и строительных рисков. В данном случае под рисками понимается возможность наступления событий с отрицательными последствиями для инвестора. Инвестиционные риски связаны с изменением макроэкономических пропорций, конъюнктуры рынка, снижением рыночной стоимости возводимого жилья и многими другими факторами, результатом которых может быть невозможность получить ожидаемую отдачу от инвестиций. Строительные риски связаны с ненадлежащим использованием строительными организациями обязанностей по договорам подряда, что также может приводить к существенным экономическим убыткам. Например, могут увеличиться сроки возведения объекта, стоимость строительно-монтажных работ и др. Управление данными рисками требует высокой организации строительства, качественного инвестиционного менеджмента и соответствующей квалификации участников проекта. Привлекая средства граждан, застройщик играет роль управляющей компании инвестиционного проекта по строительству жилого дома. Ему выделяется земельный участок для строительства; он заключает договоры с проектировщиками, подрядчиками и другими участниками строительного цикла; осуществляет контроль и надзор за их работой; организует претензионную работу; взаимодействует с органами государственного управления; обеспечивает финансирование строительства; организует сдачу в эксплуатацию построенного объекта и др. Очевидно, что управляющая компания и должна принимать на себя все строительные, финансовые и кредитные риски, возникающие в процессе реализации инвестиционного проекта, либо перераспределять их на основании заключенных договоров с другими инвесторами. На практике же в рассматриваемой нами схеме все вышеуказанные риски дольщики принимают на себя, поскольку за счет собственных средств полностью оплачивают расходы, связанные с возведением многоквартирного дома, а также вознаграждение застройщику за его услуги. Последний, являясь управляющей компанией, привлекает граждан-инвесторов не только для финансирования строительства, но и для одновременной реализации построенного жилья. Права дольщика обозначены договором о долевом строительстве жилья. Предъявлять претензии к подрядчику за несвоевременное и некачественное выполнение работ, проектировщику - за ошибки в проектно-сметной документации и другим участникам строительства он не в праве, поскольку не состоит с ними в договорных отношениях. Кроме того, дольщик, как правило, не имеет соответствующей юридической и специальной квалификации.

В договоре долевого строительства зачастую предусматривается изменение стоимости квадратного метра общей площади квартиры при завершении строительства на стадии окончательных расчетов. Дополнительные финансовые затраты в этом случае распределяются для оплаты между дольщиками пропорционально площади жилого здания и общей площади квартиры каждого из них. В соответствии с Типовым договором о долевом строительстве жилья, утвержденным приказом Минстройархитектуры от 4.11.1998г. N 370 (с последующими изменения и дополнениями), предусмотрена обязательная индексация взносов инвестора. Однако порядок такой индексации не вполне ясен. В результате на практике очень часто возникает ситуация, когда дольщик, оплативший в процессе строительства всю стоимость конкретной квартиры исходя из ее общей площади и стоимости квадратного метра, установленной договором с застройщиком, вынужден производить доплату на стадии окончательных расчетов. Размер такой доплаты может составлять до 50% уже внесенных сумм.

Общий экономический ущерб дольщика от участия в долевом строительстве квартиры состоит не только из размера внесенной доплаты по завершению строительства здания, но и из размера упущенной выгоды от размещения вносимых на протяжении всего периода строительства здания средств в альтернативных финансовых инструментах. Например, при размещении этих средств в виде банковского вклада гражданин получал бы на протяжении этого периода стабильный и предсказуемый процентный доход. Застройщик же, управляющий строительством жилого дома, привлекал его средства под "нулевой" процент. С учетом общего экономического ущерба реальная цена квартиры, построенной долевым способом, для гражданина может более чем в 2 раза превышать стоимость, установленную подписанным договором.

Предположим, что дольщик осуществлял строительство трехкомнатной квартиры общей площадью 78 кв.м, что составляет 1,3% от площади строящегося жилого здания (6000 кв.м). Здание возводилось в течение 16 месяцев. За этот период было освоено 4 313 676 503 руб. инвестиций. Его доля в соответствии с договором долевого строительства составила 1,3%, что в натуральном выражении - 78 кв.м общей площади, а в стоимостном - 56 077 794,5 руб. Фактически внесенная дольщиком сумма средств в виде взносов по договору составила 51 817 600 руб., что в ценах на момент внесения указанных средств соответствует общей площади приобретаемой им квартиры. В случае если договор предусматривает право застройщика произвести корректировку стоимости на стадии окончательных расчетов, дольщик может быть вынужден доплатить разницу в размере 4 260 194,5 руб. Это составляет около 8% уже оплаченной им суммы (51 847 600 руб.), или более 2360 USD по курсу Нацбанка на 1 июня 2002г. Если бы сроки строительства указанного объекта по разным причинам увеличились, то размер вынужденной доплаты стал бы еще больше. Размер указанной доплаты в данном случае обусловлен двумя причинами: во-первых, ростом стоимости строительства в результате инфляции, во-вторых, несоответствием фактических финансовых потоков по строительству жилого дома и фактических финансовых платежей по договору долевого строительства квартиры. Ни в одной из этих причин вины дольщика нет. Предположим, что он не участвовал в строительстве указанной квартиры, а средства в том же количество и в то же время размещал на условиях срочного вклада в "Беларусбанке". Тогда по состоянию на конец июня 2002г. общая сумма средств в его распоряжении могла бы составить около 75 млн.руб., т.е. увеличилась бы за счет процентного дохода на 23 182 400 руб. За свои сбережения в банке в размере 75 млн.руб. в июле 2002г. дольщик смог бы оплатить 92,5 кв.м по текущей на этот момент стоимости - 811 тыс.руб. за 1 кв.м. Это на 14,5 кв.м больше, чем площадь указанной квартиры. А с учетом размера доплаты на стадии окончательных расчетов с застройщиком - почти на 20 кв.м больше. (Здесь проанализирована конкретная ситуация, имевшая место в жизни.)

Следует отметить, что во многих развитых странах процесс жилищного финансирования разделен на 2 основные части: финансирование строительства жилья с использованием краткосрочных и среднесрочных строительных кредитов и финансирование приобретения построенного жилья с использованием долгосрочных ипотечных кредитов. Такая раздельная организация жилищного финансирования наиболее логична и объясняется различиями в размерах обеспечения и степенях риска строительных и ипотечных кредитов.

Строительный кредит по экономической сути является промежуточным кредитом со стороны коммерческого банка заемщику, как правило, институциональному, осуществляющему реализацию доходного инвестиционного проекта, связанного со строительством объекта недвижимости для последующей продажи. Такой кредит, являясь разновидностью коммерческого кредита, предоставляется организации (застройщику) под залог имущества, ценных бумаг либо под иное обеспечение. Коммерческие банки, осуществляющие кредитование строительства, использует специальные кредитные технологии, более эффективные и надежные "плавающие" ставки и имеют дело с профессиональными участниками строительства. Усиленный финансовый контроль со стороны кредитора стимулирует заемщика быстрее закончить строительство, возвратить строительный кредит и получить доход, когда построенное жилье будет реализовано на рынке конечным покупателям. Они, в свою очередь, при недостатке собственных сбережений могут рассчитываться с использованием долгосрочного ипотечного кредита или других средств, имеющихся в их распоряжении.

Такая, более выгодная для граждан схема жилищного финансирования предусмотрена и упомянутым выше Временным положением. Однако застройщики, как правило, отдают предпочтение средствам граждан, привлекаемым для финансирования строительства, по уже понятным для нас причинам.

Из сказанного следует, что назрела необходимость упорядочить отношения между застройщиками и дольщиками для дальнейшего развития долевого строительства в республике и защиты прав дольщиков, финансирующих строительство жилых домов. Требуется пересмотреть условия Типового договора о долевом строительстве жилья, утвержденного приказом Минстройархитектуры от 4.11.1998г. N 370 в редакции от 24.05.1999г. N 136, и привести его в соответствие с действующим законодательством, так как после его выхода в стране принимались нормативные правовые акты, регулирующие в том числе и правоотношения, возникающие при долевом строительстве.

С 1 июля 1999г. вступил в силу Гражданский кодекс, были приняты законы "О защите прав потребителей" в новой редакции и "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", а также постановления правительства и Министерства архитектуры и строительства.

В соответствии с Законом "О защите прав потребителей" требуется, чтобы потребитель имел полную информацию о товарах, работах и услугах, которые он получает, об исполнителях, а также о цене и условиях приобретения товаров, работ, услуг.

Для исполнения указанных требований в Типовом договоре о долевом строительстве жилья должны быть указана полная информация о застройщике, включая данные о его государственной регистрации, а не только его наименование и должность лица, подписавшего договор. В отношении предмета договора также необходимо внести уточнение: должны указываться не только адрес строящегося дома, количество комнат в квартире и размер площади, а и качественные технические характеристики квартиры, порядок и сроки ее передачи дольщику. Кроме того, в целях гарантии защиты прав дольщика в договоре следует указать, что договор о долевом строительстве жилья заключается при наличии у застройщика решения об отводе земельного участка для строительства жилого дома, проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, договора строительного подряда, заключенного в соответствии с условиями, определенными подрядными торгами.

Внесение указанных дополнений в Типовой договор жизненно, насущно необходимо и застройщик не должен возражать против этого, так как его права при этом не ущемляются, а дольщик приобретает дополнительную информацию о строящейся квартире и гарантии, обеспечивающие строительство именно такой квартиры, которую он желает иметь за свои деньги.

Вместе с тем, для дольщика основной проблемой является наличие информации о том, сколько будет стоить квартира по окончании ее строительства, сколько и в какие сроки он должен вносить денег в период ее строительства. Ведь принимая решение о строительстве, он должен рассчитать свои финансовые возможности. Должен, но не всегда может.

В действующей редакции Типового договора определяется ориентировочная стоимость квартиры на день заключения договора, которая рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) кв.м. Окончательный расчет производится застройщиком (субинвестором в действующей редакции договора) после ввода дома в эксплуатацию. Платежи вносятся в размере, определяемом расчетом застройщика. Таким образом, дольщик заключает договор о строительстве квартиры вслепую, он не знает окончательной стоимости квартиры и не знает размеров платежей за нее в период строительства. Такая редакция договора позволила застройщику на практике производить расчеты по факту выполненных работ в соответствии с условиями договора строительного подряда на строительство жилого дома, который заключен между заказчиком и подрядчиком, жестко увязав условия этих договоров в части расчетов.

При такой системе расчетов дольщик оплачивает стоимость выполненных работ в текущем месяце, в том числе закупленное оборудование и материалы, и аванс, перечисляемый подрядчику на следующий месяц в размере не менее 50% от ожидаемого выполнения, включая средства, необходимые для закупки материалов и оборудования. То есть дольщик производит все платежи, предусмотренные договором строительного подряда в соответствии с Правилами заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденными постановлением Совмина от 15.09.1998г. N 1450. Но при этом он лишен прав застройщика, предусмотренных п.41 указанных Правил. Заказчик рассматривает представленную подрядчиком справку о выполненных работах, заверяет ее подписью (т.е. соглашается с расчетами) или может возвратить ее с мотивированным отказом. Дольщик же не имеет возможности ни проверить расчеты, ни отказаться от оплаты, так как в этом случае у него образуется просрочка платежа и его платеж будет проиндексирован по индексам изменения строительно-монтажных работ на момент платежа, т.е. увеличится.

В целях защиты прав дольщика в Типовом договоре следует предусмотреть порядок формирования цены квартиры и ее размер на момент окончания ее строительством. Необходимо уточнить порядок расчетов между застройщиком и дольщиком, не увязывая жестко договор строительного подряда и договор долевого строительства квартиры, поскольку правоотношения между застройщиком и подрядчиком и между застройщиком и дольщиком не идентичны. Эти договоры заключаются между разными участниками строительства, у них разные предметы, в договоре подряда - это строительство жилого дома, а в договоре долевого строительства - строительство квартиры. Застройщик, взявшийся за строительство жилого дома, должен сам нести ответственность по договору строительного подряда, приняв все риски на себя. Кроме средств, полученных от дольщиков, он должен иметь и собственные средства на погашение непроизводственных затрат, а не перекладывать свои платежи подрядчику в полном объеме на дольщика.

Для решения этого вопроса имеются законные основания. Статьей 663 Гражданского кодекса предусмотрено, что цена работы по договору подряда может быть твердой или приблизительной. Пунктом 3 постановления Совмина от 2001-06-18г. N 902 предусмотрен запрет с 1 июля 2001г. на строительство вновь начинаемых объектов (имеется в виду жилищное строительство) без проведения торгов и установления фиксированных контрактных цен, предусмотренных действующими нормативными правовыми актами.

Положением о порядке формирования договорной (контрактной) цены на строительную продукцию и порядке расчетов между заказчиком и подрядчиком за выполненные работы (услуги), утвержденным приказом Минстройархитектуры от 22.10.1999г. N 326, предусматриваются различные методы определения контрактной цены, в том числе имеется возможность определять цену с учетом инфляции на момент сдачи законченного строительством объекта. Предусматривается, что договорная (контрактная) цена является неизменной до окончания строительства, кроме случаев изменения проектной документации и изменения законодательства о налогообложении, тарифах и сборах. Таким образом, законодательство позволяет определить стоимость строительства дома на момент окончания его строительством. При применении контрактной цены в договоре долевого строительства следует изменить порядок расчетов между застройщиком и дольщиком таким образом, чтобы дольщик не рассчитывался за фактически выполненные работы по договору строительного подряда. Это возможно путем составления графика платежей, исходя из размера цены квартиры и продолжительности строительства жилого дома, с указанием размеров и сроков платежей, подписанного обеими сторонами договора долевого строительства жилья.

Конечно, в этом случае следует предусмотреть возможность изменения условий договора, в том числе и графика платежей. Может иметь место превышение фактического уровня инфляции по сравнению с прогнозным, что потребует изменения цены квартиры. В судебной практике имеются случаи, когда размер фактически построенной квартиры не соответствует размеру, предусмотренному проектом. При выявлении таких случаев следует внести изменение в цену квартиры в большую или меньшую сторону. Могут иметь место и случаи изменения проектной документации, что также может повлечь изменение размера площади квартиры, а следовательно, и его цены. В договоре можно предусмотреть, что в указанных случаях стороны подписывают дополнительное соглашение к договору. При таких условиях договора дольщик будет обладать информацией, необходимой ему для заключения и исполнения договора.

При этом возникают проблемы у дольщиков, пользующихся государственной поддержкой в виде субсидий и льготных кредитов или получивших кредит на строительство квартиры на общих основаниях. В рамках действующего законодательства о выдаче кредитов банки, выдающие целевые кредиты, контролируют фактическое выполнение работ по договору строительного подряда и расчеты за строящуюся квартиру производят по факту выполненных работ. При этом дольщик также оказывается бесправным, он не участвует в процессе кредитования и не может потребовать, чтобы банк производил платежи в таком порядке, который определен в договоре долевого строительства. Имеются небезосновательные опасения, что в случае изменения порядка расчетов банки откажутся учесть интересы дольщиков и внести изменения в свои документы о предоставлении кредитов, а просто откажут в них дольщикам, желающим защитить свои права. В связи с этим назрела необходимость и в корректировке нормативных актов, регулирующих отношения дольщика и банка в процессе кредитования строительства жилья, изменении банковских процедур и порядка контроля за целевым использованием кредитов, предоставляемых гражданам для финансирования строительства жилья.

Все изложенное показывает, что имеется необходимость пересмотреть взаимоотношения участников долевого строительства. При этом основными проблемами являются определение цены жилого дома и квартиры и порядка расчетов в период строительства. Решение указанных вопросов в правовом документе такого уровня, как Типовой договор, представляет трудности. Учитывая, что договор долевого строительства жилья отсутствует в Гражданском кодексе, является смешанным и содержит элементы различных договоров: купли-продажи, строительного подряда, возмездного оказания услуг, простого товарищества (совместной деятельности), на наш взгляд, было бы целесообразно принять специальный нормативный правовой акт на уровне правительства, регулирующий правоотношения сторон по договору долевого строительства.

В настоящее время институт "Стройэкономика" по поручению Министерства архитектуры и строительства работает над совершенствованием Типового договора о долевом строительстве жилья. Поэтому все заинтересованные лица могут обращаться к нам со своими предложениями. Для граждан, осуществляющих строительство квартиры по договорам долевого строительства, возможно получение бесплатных консультаций в лабораториях института. Кроме того, на сайте www.bce.nsys.by в ближайшее время будет организован форум на тему "Долевое строительство жилья: преимущества и недостатки", где все желающие смогут выразить свое мнение по этому вопросу.

В заключение хотелось бы дать несколько практических рекомендаций гражданам, решившим принять участие в долевом строительстве жилья. Во-первых, изучите всю доступную информацию об организации, которая предлагает построить жилье: имеет ли она опыт соответствующей работы, необходимых квалифицированных специалистов и др. Во-вторых, прежде чем подписывать, внимательно изучите договор долевого строительства. Особое внимание следует уделить условиям индексации ваших взносов и условиям изменения стоимости строительства квартиры. Если данные условия вас не удовлетворяют, предложите их изменить. В случае отказа - не отчаивайтесь. Помните, что у вас всегда есть возможность приобрести себе квартиру на вторичном рынке жилья.