Все о налоге на недвижимость

ЗАКОН "О налоге на недвижимость" (далее -- Закон) был принят Верховным Советом 23.12.91г., то есть почти одиннадцать лет назад.

За этот период в него двенадцать раз вносились изменения и дополнения, касающиеся определения плательщиков, ставок, льгот, порядка исчисления и уплаты налога. Кроме того, этот порядок постоянно уточняется законами о бюджете республики на каждый финансовый (календарный) год.

В 2002г. исчисление и уплата налога на недвижимость регулируется Инструкцией, утв. постановлением МНС от 2002-04-18г. N 15 с изменениями и дополнениями, утв. постановлением МНС от 4.07.2002г. N 68.

Основная особенность текущего года -- включение в раздел плательщиков налога определения категории юридических лиц, финансируемых из бюджета. Таковыми являются именно бюджетные организации, созданные и функционирующие на определенных условиях. То есть на хозрасчетные предприятия льготы по уплате налога на недвижимость не распространяются, включая и те случаи, когда им выделяется бюджетное финансирование.

До момента включения в Закон этого определения аналогичная запись имела место в методических указаниях и инструкциях со ссылкой на другой нормативный правовой акт, а именно на Правила составления и использования республиканского и местных бюджетов, поступления средств в государственные внебюджетные и бюджетные целевые фонды и их использования, утв. приказом Минфина от 20.12.98г. N 316.

Это приводило к неоднозначной трактовке данной нормы и многочисленным запросам, касающимся правомерности ее применения. С принятием дополнения в Закон плательщики получили исчерпывающее определение, что к организациям, финансируемым из бюджета, относятся только бюджетные организации и учреждения.

Часто возникают вопросы по порядку исчисления и уплаты налога на недвижимость при заключении договоров аренды.

Так, ст.2 Закона от 2000-01-31г. N 368-З "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Беларусь" ст.4 Закона "О налоге на недвижимость" была дополнена пунктом 1^1, в соответствии с которым начиная с 1.01.2000г. при сдаче в аренду (иное возмездное и безвозмездное пользование) объектов основных производственных и непроизводственных фондов, освобожденных от обложения налогом, а также основных производственных и непроизводственных фондов организаций, финансируемых из бюджета, указанные фонды подлежат обложению налогом на недвижимость в общеустановленном порядке.

Таким образом, до 1.01.2002г. юридические лица, освобожденные в соответствии с законодательством от обложения налогом на недвижимость, при сдаче принадлежащих им на праве собственности основных производственных и непроизводственных фондов становились его плательщиками вне зависимости от того, кому они были сданы в аренду. То есть таковыми могли быть и освобожденные от налогообложения юридические лица.

Новшеством с 1.01.2002г. явилось включение дополнения в п.1^1 ст.4 Закона в части сохранения льгот организациям, которым установлены льготы по налогу при сдаче в аренду основных производственных и непроизводственных фондов бюджетным организациям. Таким образом, предприятия, подпадающие под ст.4, сохраняют льготы при сдаче основных средств указанным организациям.

Однако в данном случае возникает много вопросов, и в первую очередь от бюджетных организаций, о применении налогового законодательства при сдаче названных фондов в почасовую аренду.

Поскольку в соответствии со ст.5 Закона юридические лица налог на недвижимость исчисляют ежеквартально исходя из наличия основных производственных и непроизводственных фондов по остаточной стоимости на начало квартала и 1/4 утвержденной годовой ставки, бюджетные организации при сдаче в аренду основных фондов коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям должны уплачивать налог пропорционально удельному весу сдаваемых в аренду помещений к общей площади, например здания школы, начиная с 1 числа квартала, следующего за принятием в арендное пользование помещения, независимо от того, что такое помещение сдается в почасовую аренду.

ВПЕРВЫЕ в 2002г. местные Советы использовали повышающие коэффициенты к ставкам налога на недвижимость, применение которых зависит от расположения или регистрации налогоплательщика.

В текущем году юридические лица, созданные или находящиеся в ведении местных исполнительных и распорядительных органов, а также обособленные подразделения юридических лиц, осуществляющие предпринимательскую деятельность по производству продукции растениеводства, животноводства, рыбоводства и пчеловодства, освобождены от уплаты налога с основных производственных фондов сельскохозяйственного назначения, использованных для выполнения работ (оказания услуг) малообеспеченным категориям граждан в сельской местности.

Определение категории "малообеспеченные граждане" можно найти в Законе "О прожиточном минимуме", вступившем в силу с 1.01.99г., в соответствии с которым к таковым следует относить граждан (семьи), имеющих по объективным причинам среднедушевой доход ниже бюджета прожиточного минимума. При этом названный бюджет ежеквартально должен утверждаться правительством в ценах последнего месяца каждого квартала.

Из проекта закона "О бюджете Республики Беларусь на 2003 год" данная льгота исключена, поскольку на практике она не используется в связи с рядом причин, затрудняющих при составлении документов проведение операций в бухгалтерском учете и отчетности.

Отметим и льготу по налогу на недвижимость для юридических лиц, обслуживающих сельское хозяйство, в т.ч. для обособленных подразделений других обособленных юридических лиц (специализированных механизированных подразделений), -- с основных производственных фондов сельскохозяйственного назначения, использованных для выполнения работ (оказания услуг) для юридических лиц и обособленных подразделений, осуществляющих предпринимательскую деятельность по производству указанной сельхозпродукции.

К слову, и эта льгота в проекте закона о бюджете на 2003г. также отсутствует.

Уточненные расчеты по налогу на недвижимость в связи с проведенной переоценкой на 1.01.2002г. плательщики должны были представить в налоговые органы в срок, установленный для представления годовой бухгалтерской отчетности, т.е. не позднее 1.04.2002г., и доплатить причитающиеся суммы налога на недвижимость следовало не позднее 2002-04-10г. без применения экономических санкций и начисления пени.

В ИНСТРУКЦИЮ в соответствии со ст.8 Закона "О бюджете Республики Беларусь на 2002 год", предусматривающей полное поступление в 2002г. налога на недвижимость в бюджеты областей и г.Минска, включено положение, согласно которому этот налог подлежит уплате в соответствующие бюджеты по месту расположения объектов налогообложения.

Таким образом, налог на недвижимость со стоимости основных производственных и непроизводственных фондов, расположенных на территории другой области, уплачивается в бюджет той области, где они расположены.

До принятия в июле 2002г. изменений и дополнений в Инструкцию начиная с расчета за II квартал 2002г. к расчету по налогу на недвижимость плательщикам дополнительно следовало представлять справочно расчет о предоставленном налоговом кредите, а также справку об использованных льготах по налогу на недвижимость. При этом справку о льготах должны были заполнять только те, кто их использует.

В редакции Инструкции от 2002-02-18г. было установлено положение, определяющее уплату налога на недвижимость по месту расположения объекта. Вместе с тем в соответствии с законодательством, регулирующим вступление в силу нормативного правового акта, постановление МНС от 4.07.2002г. N 68 в части обложения только объектов недвижимого имущества применяется с III квартала 2002г., т.е. с периода вступления в силу названного постановления.

Однако ранее МНС разъяснял, что изменение порядка уплаты налога на недвижимость юридическими лицами в отношении указанных объектов фактически действует со II квартала текущего года. Поэтому в обоих случаях экономические санкции к налогоплательщикам налоговыми органами не применяются.

Обратим внимание, что в этих случаях налог уплачивается со стоимости только зданий и сооружений, расположенных за пределами области либо Минска, на территории которой (которого) зарегистрирован плательщик налога на недвижимость.

То есть если, например, юридическое лицо, зарегистрированное в качестве налогоплательщика в одном из районов Минска, имеет на своем балансе здание цеха, расположенное в одном из городов Минской области, и деятельность данного цеха осуществляется без образования на месте филиала или другого структурного подразделения, наделенного правами плательщика налога на недвижимость, то налог юридическим лицом уплачивается в соответствующий бюджет только со стоимости самого здания без учета основных средств, не являющихся объектами недвижимого имущества (станки, оборудование, передаточные устройства, автотранспорт и т.д.).

При этом следует иметь в виду, что налог в данном случае должен исчисляться по действующей ставке с применением коэффициента, установленного на территории соответствующей административно-территориальной единицы по месту расположения объекта налогообложения (п.27 Инструкции).

Вместе с тем имеются особенности исчисления и уплаты налога на недвижимость организациями, зарегистрированными и расположенными в Минске.

Часто возникают вопросы, связанные с применением повышающих коэффициентов филиалами и другими структурными подразделениями юридических лиц со стоимости недвижимого имущества, зданий, сооружений, расположенных в пределах столицы.

Согласно решению Мингорсовета от 2002-02-11г. N 219 филиалы и другие структурные подразделения, являющиеся самостоятельными налогоплательщиками, но не являющиеся юридическими лицами и расположенные на территории Минска, уплачивают налог на недвижимость по месту регистрации в качестве плательщика с учетом повышающего коэффициента места расположения юридического лица.

Таким образом, если филиал или структурное подразделение организации расположено во II экономико-планировочной зоне, а юридическое лицо -- в IV, то налог уплачивается этим филиалом или структурным подразделением по ставке с учетом коэффициента, установленного для юридических лиц IV экономико-планировочной зоны.

Налог на недвижимость филиалами либо структурными подразделениями юридических лиц по месту расположения зданий и сооружений уплачивается только при наличии таковых за пределами Минска, что определено в постановлении МНС N 68.

ОТМЕТИМ особенности исчисления налога со стоимости недвижимого имущества для отдельных категорий плательщиков, связанные со спецификой их деятельности.

Так, например, специфика размещения объектов газопровода предусматривает расположение их на территории многих районов РБ.

Поэтому налог на недвижимость структурными подразделениями РУП "Белтрансгаз", являющимися плательщиками налога на недвижимость, уплачивается в соответствующие бюджеты по месту их регистрации в качестве налогоплательщиков.

Кроме того, специфика расположения основных фондов дистанций Белорусской железной дороги (железнодорожные пути, линии электроснабжения, линии сигнализации и связи, защитные лесонасаждения, подвижной состав и т.п.) также предусматривает исчисление и уплату налога по таким основным фондам в соответствующие бюджеты по месту регистрации указанных структурных подразделений отделений БЖД в качестве налогоплательщиков.

Есть отдельные особенности и для зарегистрированных на территории республики банков и их филиалов.

Обратим внимание, что налог на недвижимость со стоимости объектов основных фондов (банкоматы, посттерминалы, используемые при расчетах банковскими карточками, офисная мебель, находящаяся в арендованном банком помещении, оборудование обменных пунктов) уплачивается филиалами банка в местные бюджеты по месту регистрации их в качестве налогоплательщиков.

Отметим также особенности представления расчетов по налогу на недвижимость. Согласно п.28 Инструкции плательщики не позднее 20-го числа первого месяца отчетного квартала представляют инспекциям МНС по месту регистрации и по месту расположения объектов недвижимого имущества (при наличии таковых за пределами области или Минска, на территории которой (которого) зарегистрирован налогоплательщик) расчет остаточной стоимости основных производственных и непроизводственных фондов, облагаемых налогом, по форме согласно прил.1 к Инструкции и расчет налога по форме согласно прил.2.

Аналогично решается вопрос в отношении представления перечня объектов незавершенного строительства, подлежащих налогообложению (прил.3 к Инструкции). Таким образом, с учетом данного порядка указанные документы представляются: в инспекцию МНС по месту регистрации -- в части налога, уплачиваемого по месту регистрации; в инспекцию МНС по месту расположения объектов налогообложения (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, подлежащих налогообложению) -- в части налога, уплачиваемого по месту расположения этих объектов.

Плательщики, имеющие за пределами области или Минска, на территории которой (которого) они зарегистрированы, объекты недвижимого имущества, одновременно с расчетом налога, представляемым по месту регистрации, представляют сводный расчет налога, исчисленного в целом по всем объектам налогообложения, по форме согласно прил.1 к расчету налога.

В ПОСЛЕДНЕЕ время вновь возникают вопросы, касающиеся порядка консервации производственных мощностей.

В первую очередь следует учитывать следующее.

Статьей 4 Закона "О налоге на недвижимость" установлено, что освобождаются от обложения налогом на недвижимость основные фонды, законсервированные в порядке, установленном Совмином.

Положение о порядке консервации предприятий и производственных мощностей при их длительной остановке или неполной загрузке утверждено постановлением Кабинета Министров от 5.04.96г. N 244. В соответствии с этим документом сроки консервации производственных мощностей установлены от трех месяцев до одного года.

Вместе с тем подп.5.2 Указа Президента от 4.10.96г. N 398 предлагалось завершить работу по консервации неиспользуемых мощностей до 1.11.96г. В дальнейшем срок действия названного Указа был продлен до конца 1997г.

На основании данного Указа правительство поручило министерствам, концернам, государственным комитетам, облисполкомам и Минскому горисполкому наметить меры по дальнейшему использованию законсервированных мощностей по каждому объекту. Одновременно было указано на обязательность подготовки государственными органами соответствующих обоснований с внесением проектов решений в правительство в случае необходимости продления сроков консервации.

Таким образом, министерства и другие органы государственного управления самостоятельно продлевать сроки консервации производственных мощностей предприятий и организаций независимо от форм собственности не вправе и, следовательно, основные фонды, законсервированные в нарушение действующего порядка, от налога на недвижимость не освобождаются.

Эта позиция изложена в письме Минэкономики от 7.05.99г. N 16-10/2943 и подтверждена 7.05.2002г. в ответе на поручение Совета Министров по вопросам, касающимся консервации производственных мощностей.

Таким образом, установление через определенный срок для той же организации нового срока консервации производственных мощностей не является основанием для освобождения от уплаты налога, т.к. по своей сути является ее продлением, которое может быть установлено только на основании нормативного правового акта Совмина.

Практика рассмотрения писем от плательщиков налога на незавершенное строительство свидетельствует, что основным вопросом является, кто и с какого периода выступает плательщиком и по каким строительным работам начисляется и уплачивается налог.

Пунктом 4 ст.5 Закона установлено, что исчисление налога на незавершенное строительство начинается по истечении срока строительства, определенного в соответствии со строительными нормами и правилами.

В случае приобретения организацией объектов незавершенного строительства срок ввода в эксплуатацию объектов строительства указывается с момента заключения договора подряда между новым собственником и подрядной строительной организацией с соблюдением требований Закона от 29.05.91г. "Об инвестиционной деятельности в Республике Беларусь" и Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совмина от 15.09.98г. N 1450.

На основании заключенного нового договора подряда на продолжение строительства объекта новый собственник исчисляет и уплачивает налог на незавершенное строительство начиная с первого числа квартала, следующего за установленным новым сроком ввода объекта в эксплуатацию.

На территории Беларуси действуют строительные нормы и правила (СНиП 1.04.03-85), изданные Госкомитетом СССР по делам строительства и Госпланом.

Названные нормы являются обязательными при определении продолжительности строительства новых и расширении действующих предприятий, их очередей, пусковых комплексов, сооружений и зданий производственного и непроизводственного назначения всех отраслей народного хозяйства.

Согласно примечанию к этим нормам сроки продолжительности строительства не распространяются на реконструкцию и техническое перевооружение объектов.