ТЯЖКАЯ ДОЛЯ ДОЛЬЩИКОВ И ЗАСТРОЙЩИКОВ©

Из-за проблем в долевом строительстве жилья многие застройщики перестали заключать новые договора. Но что делать со «старыми» дольщиками? Как завершить стройку, если клиенты не согласны с повышением цен? Об этих и других сложностях строительных компаний шла речь на состоявшемся 25 мая в Белорусской торгово-промышленной палате пятом ежегодном форуме «Долевое строительство--2012».

В ходе мероприятия, организованного компанией EventMedia, частные и государственные компании – застройщики жилья пытались получить у представителей органов власти ответы на наболевшие вопросы. Главный из них – повышение стоимости квадратного метра по ранее заключенным договорам долевого строительства. Особенно сложно пересмотреть цены для льготников, которые в качестве «нагрузки» «выделяются» частным компаниям вместе с площадкой под застройку. Основными причинами возникших трудностей, как считают застройщики, стало сдерживание роста индекса стоимости строительно-монтажных работ (СМР) до осени прошлого года.

По словам начальника юридического отдела Минстройархитектуры Антонины Петрушиной, в случае, если в договоре долевого строительства закреплена «фиксированная» на дату его заключения цена, увеличить стоимость застройщик может на еще не оплаченные дольщиком метры, придерживаясь индексов СМР. При этом срок строительства не должен выйти за пределы нормативного. Чтобы не возникало вопросов с индексацией стоимости из-за превышения нормативного срока не по вине застройщика, нужно по установленной процедуре оформлять технологический перерыв в строительстве.

В то же время А.Петрушина заметила, что в министерство обращается огромное количество дольщиков, которые не согласны с изменившейся ценой. Причем застройщики зачастую пытаются поднять цены и тем клиентам, которые уже успели рассчитаться за жилье, выполнили свои договорные обязательства и не хотят доплачивать. Судебная практика по большинству споров из-за повышения стоимости складывается не в пользу застройщиков. При этом гражданин-дольщик сегодня не только хорошо защищен на законодательном уровне, но и освобожден от госпошлины при обращении в суд. Поэтому самым надежным способом уладить все вопросы становится подписание обеими сторонами дополнительного соглашения к договору. К тому же, поскольку рост индексов СМР часто не покрывает фактические затраты на строительство, поднять цены до нужного застройщику уровня лучше всего путем переговоров – это наиболее верный способ разделить расходы на строительство с дольщиками и все-таки сдать объект в эксплуатацию.

Однако, если клиенты договариваться не хотят, застройщики не могут не только покрыть затраты, но и расторгнуть договор с дольщиками, которые формально ничего не нарушают, но отказываются подписывать дополнительные соглашения о повышении цены. С другой стороны, при расторжении договора застройщик обязан в течение полугода вернуть дольщику вложенные средства, проиндексированные на рост стоимости СМР. За чей счет финансировать эти расходы? Как быстро найти новых дольщиков вместо уходящих, чтобы завершить стройку? Все эти вопросы остаются без ответа.

По мнению застройщиков, предпринимательские риски приемлемы, если они на уровне 10–15%, однако прошлогодние события – троекратная девальвация, гиперинфляция – следует рассматривать как форс-мажор. Предупредить возникновение сложностей могло бы применение при заключении договора ч. 1 ст. 298 Гражданского кодекса. Судья Хозяйственного суда г. Минска Татьяна Миколенко напомнила, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. При этом может использоваться официальный или договорной курс соответствующей валюты на день платежа.

Условия договоров играют большую роль в решении проблем увеличения стоимости и сроков строительства между застройщиками и инвесторами – юридическими и физическими лицами. Однако договоры долевого строительства сегодня излишне зарегламентированы, считает председатель наблюдательного совета ОАО «10-е Управление Начальника Работ» Василий Устинчик. С конца октября 2011 г. их нужно регистрировать в исполкомах, что не всегда удается. Возникающие недоразумения и сложности с регистрацией документов, как заверила Т.Миколенко, явление временное и связано с нехваткой кадров и опыта у специалистов. По ее словам, госрегистрация заключения и расторжения договоров долевого строительства направлена в первую очередь на то, чтобы предупредить продажу недвижимости нескольким дольщикам. Такие случаи возникали, когда застройщик считал договор с одним клиентом расторгнутым и заключал его с другим, после чего суд признавал расторжение первого договора незаконным.

Помимо прочего, строители замечают, что появились трудности в связи с вводом коэффициентов финансовой устойчивости застройщика. Пока проблемы в основном возникают у молодых компаний, но новая формула расчета, которая, по информации В.Устинчика, готовится Минфином, усложнит жизнь и крупным «старожилам» рынка. Застройщики полагают, что нельзя приравнивать строительство к промышленности, где цикл производства совсем иной. В.Устинчик также опасается, что готовящиеся изменения требований к выпуску жилищных облигаций могут сделать невозможной их эмиссию практически для всех компаний. Таким образом, может исчезнуть еще один инструмент финансирования жилищного строительства. Можно предположить, что на рынке останутся только крупные компании, которые могут строить за свои деньги и те, кто занимается дешевым панельным жильем. Уже сегодня, как утверждает В.Устинчик, практически не выделяются новые площадки частным застройщикам. Следовательно, приостановлен процесс проектирования, замедлилась подготовка к новым стройкам…

По словам А.Петрушиной, поскольку в долевом строительстве жилья возникло столько проблем, сейчас разрабатывается проект указа о формировании госзаказа на строительство многоквартирных жилых домов. В случае его принятия появится новый способ финансирования строительства без участия граждан (договор с ними будет заключаться уже после окончания стройки). Но эти меры могут коснуться только социального жилья и квартир для льготников. В сегменте коммерческого строительстве жилья сложности пока остаются. Между тем без их устранения не будет решен и жилищный вопрос в республике: ведь именно на коммерческое строительство сегодня делается ставка.

Соня САМОХВАЛОВА