Торговые центры и склады подстраиваются под спрос
Ставки арендной платы в торговых центрах и складах стабилизировались, утверждают специалисты Colliers в годовом обзоре рынка коммерческой недвижимости.
Торговля по площадям
Если в 2015 г. в Минске открылись 16 новых торговых центров, то в 2016-м – только 7, причем 2 из них – это очереди в уже действовавших объектах. В результате валовая арендопригодная площадь выросла на 151,7 тыс. м2, а ее предложение – на 14,3%.
Прошлый год для торгового девелопмента считают в Colliers очень успешным. Начали функционировать, хотя и не в полном объеме, 2 крупных торгово-развлекательных объекта: Galleria Minsk и Dana Mall. Также открылся ТЦ «Глобус Парк», расположенный в поселке Щомыслица по Брестскому шоссе (Р1).
Программа развития торговли в Минске на период 2016–2020 годы предполагает ввод 500 тыс. м2 торговых площадей как в крупных объектах, так и в формате «у дома». Чтобы выполнить эти планы, необходим прирост 900–1100 тыс. м2 в пересчете на арендопригодную площадь.
В краткосрочном периоде возможен ввод порядка 200 тыс. м2 арендопригодных площадей торговой и торгово-развлекательной недвижимости, полагают в Colliers. Еще больше объектов, заявленных на более ранние сроки ввода, пока находятся в малоактивной стадии реализации. В придачу некоторые проекты (например, «СтройМолл «Кольцо» или МФК в квартале ул. Интернациональной–Музыкальный переулок) уже давно готовы на 95% и выше, но их ввод откладывается из-за различных проблем.
Из-за спада на потребительском рынке в 2016 г. спрос на торговую недвижимость у арендаторов не был ажиотажным. Заметна тенденция укрупнения арендуемых площадей, что можно связать в т.ч. и с упавшими ставками, и с ростом предложения на рынке в целом и в отдельно взятых объектах.
После стремительного и длительного падения ставки аренды стабилизировались. Дороже всего аренда помещений до 30 м2: 27–140 EUR/м2. Объекты до 50 м2 предлагались в границах 25–50 EUR/м2, до 100 м2 – 25–40 EUR/м2, до 500 м2 – 12–30 EUR/м2, от 500 м2 – 12–25 EUR/м2. Распространилась практика привязки размера ставки к проценту от оборота, особенно у крупных арендаторов.
Вакантность в среднем по рынку была относительно стабильной, несмотря на ротацию арендаторов и закрытие отдельных магазинов. В качественных объектах рыночная вакантность составляла в среднем около 10%, но в некоторых ТЦ, особенно старых, она существенно выше. Проблема низкой заполняемости торговых площадей – одна из причин смещения сроков введения объектов в эксплуатацию, а также удлинения периода их ввода по очередям.
С большими вакантными площадями в галереях начали функционировать новые крупные минские моллы. Однако в первые 6 месяцев они считаются работающими в тестовом режиме, и лишь затем свободные площади признаются вакантными.
Гуляние по складу
В 2016 г. в Минске и пригородной зоне введено в эксплуатацию 8 значимых объектов складской недвижимости, два из которых имели площадь более 10 тыс. м2. Самый крупный – логистический центр ООО «Халекс», построенный в районе комплекса «Экспобел».
За год предложение современных складов увеличилось практически на 73 тыс. м2 (+8,2%). Практически все новые объекты были введены в индустриально-логистических зонах, в которых отмечается концентрация объектов индустриальной недвижимости, принадлежащих различным собственникам.
По оценке Colliers, в ближайший период сохранится высокая динамика ввода новых площадей. Многие из заявленных к вводу находятся в высокой стадии строительной готовности, и их ввод возможен в первые месяцы 2017 г. К примеру, фактически завершено строительство ряда новых объектов складской недвижимости 2-й очереди ЛК «Прилесье». Ожидается ввод объектов 1-й очереди ЛК China Merchants Group (51 тыс. м2), заявленных на конец 2016 г.
Сроки ввода некоторых объектов смещаются уже несколько лет. Например, небольшой комплекс «АльтерДом» вообще законсервирован, а строительство ряда ранее заявленных новых очередей складов даже не начато.
В прошлом году низкой была активность не только девелоперов, но и арендаторов. Спрос носил скорее ротационный характер: многие компании переезжали в объекты меньшей или большей площади, с более привлекательными ставками или с лучшим качеством и местоположением.
Удельный вес профессиональных логистических операторов среди компаний-арендаторов сократился за последние 2 года почти вдвое, отмечается в обзоре. В перспективе это может негативно сказаться на спросе на логистические объекты класса «А», с высоким уровнем стеллажного хозяйства, используемой техники и автоматизации процессов.
Рост предложения и доступность цен позволяют потребителям вместо складов класса «С» отдавать предпочтения классам «А» и «В», переходить в более качественные новые помещения. Если раньше собственники в основном были заинтересованы сдавать только большие блоки с минимальным делением складского пространства, то теперь приходится соглашаться и на мелкую «нарезку», тем более что растет число желающих арендовать площади менее 1200–1500 м2.
Хотя в I полугодии 2016 г. ставки падали меньше и даже появилась надежда на их стабилизацию, спрос летом-осенью почти не изменился. А потому снижение ставок продолжилось. На их размер все сильнее влияет расположение: чем дальше от МКАДа и главных автомагистралей, тем больше различие, несмотря на качество и параметры объектов. Если раньше разница в ставках между складом в 10–12 км от МКАДа и объектом в пригородном промузле составляла 15–20%, то теперь – более 100%. Заметнее всего снизился верхний диапазон, но «пострадал» и нижний. В результате помещения класса «А» предлагались в диапазоне 4–7 EUR/м2, класса «В» – 2–5 EUR/м2.
За год вакантность несколько сократилась, особенно по более дешевым складам класса «В». Тут сказалось несколько факторов. Во-первых, в I полугодии вводилось меньше новых объектов, и они не увеличивали конкуренцию. Во-вторых, ряд арендаторов, воспользовавшись сближением ставок, ушел из объектов класса «С» в класс «В», что способствовало снижению вакантности. Но эти изменения, по мнению Colliers, не стоит считать устойчивым трендом. Достаточно нескольким арендаторам освободить даже средние помещения, как вакантность вернется к пиковым кризисным уровням.
