$

2.0788 руб.

2.4500 руб.

Р (100)

3.1389 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

213.67 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Строительство

СТРОЙСЯ, КТО МОЖЕТ©

18.05.2012

Пока обсуждается новая концепция жилищного строительства, в республике остались только два способа его финансирования: через долевое участие и выпуск облигаций. Пока ипотека и стройсбережения не работают, получил распространение еще один вариант, предлагаемый застройщиками: продажа готового жилья в рассрочку, рассказал журналистам генеральный директор компании «Юнивест-М» Владимир ЗДОБНОВ.

 

По его мнению, долевое строительство — довольно запутанная схема, ориентированная в основном на тех, кто стоит в очередях на получение жилья. При этом если часть покупателей квартир в строящемся доме сначала заключала обычный договор, а затем перешла в категорию нуждающихся, то застройщику приходится делить затраты на всех остальных. Это — постоянный источник проблем, конфликтов, исков. Тут не помогают ни требования от застройщика обоснования затрат, ни ограничение рентабельности до 5%. Одно из решений — дать застройщикам легальную возможность привлекать деньги граждан в строительство жилья. Поэтому Ассоциация застройщиков жилой недвижимости предлагает властям развивать альтернативные способы финансирования строительства.

 

«Юнивест-М» начинает реализацию каждого проекта за счет собственных средств, которые на определенном этапе замещаются ресурсами от продажи квартир и облигаций. Однако со вторыми есть ограничения по обеспечению. Страховые компании вправе страховать проекты на сумму не более 10% своих активов. Таким образом, все они могут застраховать за год всего 5 домов в Минске.

 

Поэтому необходимо найти такой вариант строительства, который не нуждается в обеспечении и получит гарантированный спрос. Однако власти и застройщики ведут диалог на разных языках: первые требуют количество квадратных метров, причем подешевле, а вторые спрашивают, где на это взять деньги и как обеспечить эффективность. При ставке по кредитам до 60% и 5-процентном ограничении рентабельности гарантировать можно только убыток. Тем не менее исполком уверен в выгодности такой деятельности — ведь ни один из застройщиков так и не ушел с рынка! А под строящийся объект всегда можно получить кредит, даже дорогой.

 

Да, девелоперские компании пока не закрываются. Но посмотрим, сколько новостроек появится в Минске во II полугодии. Вряд ли их окажется много при нынешней стоимости денег. Уже начатые проекты будут продолжаться на коммерческой основе. Возможно, даже в этом году количество сданного жилья окажется на уровне 2010 г., но в следующем оно сократится довольно существенно.

 

Рынок жилья — производный от денежного, считает В.Здобнов. Если кредиты доступны, то и застройщик может предложить приемлемые цены и прочие условия покупки жилья. Так что решение жилищного вопроса лежит в сфере финансов — это потребительское кредитование и развитие ипотеки.

 

Как людям строить жилье при средней зарплате в 300 USD? По мнению гендиректора «Юнивест-М», банковские кредиты должны существовать не только для льготников. Но сегодня, чтобы соответствовать требованиям банков для получения кредита на строительство жилья, необходимо подтвердить ежемесячный доход в 10 млн. Br. Многие ли способны это сделать?

 

Выход застройщики нашли сами. Например, группа компаний «Юнивест-М» предлагает продажу жилья в рассрочку сроком до 5 лет. По условиям инвестдоговора с Мингорисполкомом, строительство жилья в столичном миниполисе «Каскад» (125 тыс. м2) должно завершиться в 2015 г., других объектов — к 2018 г. На первых этажах зданий деловой недвижимости разместятся супермаркеты, рестораны, банки. В миниполисе смогут проживать около 4–5 тыс. жителей.

 

В этом году «Юнивест-М» должен ввести в эксплуатацию 28 тыс. м2 жилья, а также многоуровневые автостоянки на 400 машино-мест. Такие темпы приводят к накоплению готового жилья. Чтобы не останавливаться, компания предлагает приобрести его в рассрочку. Сохранение нынешних темпов строительства позволяет сделать квартиры дешевле.

 

Это выгодно и людям. Часть потенциальных покупателей боится рисков, связанных с приобретением жилья, которое будет построено через несколько лет. Покупка готового жилья позволяет избежать риска незавершения строительства.

 

Предлагаемая рассрочка — вынужденная мера, объясняет В.Здобнов, которая позволит пережить период недоступных кредитов. Компенсация расходов застройщика, связанная с предоставлением рассрочки, составляет около 10% годовых. По мнению гендиректора «Юнивест-М», такие затраты покупателей окупятся: со временем стоимость жилья на вторичном рынке будет расти.

 

Ограничить время рассрочки 5 годами компанию заставляют условия инвестиционного договора с Мингорисполкомом. Именно за 5 лет должны быть сданы 1 млн. м2 жилья, объясняет первый заместитель гендиректора по экономике и корпоративным вопросам «Юнивест-М» Игорь Шевцов. Конечно, если бы кредиты были доступнее, девелоперы не стали бы придумывать схемы финансирования — их дело искать площадки для застройки и возводить комфортабельное жилье. Однако сегодня альтернативой рассрочке является продажа квартир на стадии «нулевого цикла». Но это невыгодно, да и непонятно, какой в конечном итоге окажется прибыль (если она вообще будет). Время дешевых и доступных кредитов кончилось. Но их нынешняя стоимость, по мнению Ю.Шевцова, непомерно высока. Если гражданам приходится отдавать чуть ли не всю зарплату в погашение кредита, то и застройщик не получает сверхприбыли — его уровень рентабельности редко превышает 10%.

 

Стоимость квадратного метра зависит не только от цен на стройматериалы, но и от ситуации на рынке, типа дома, района, планировки. Есть также множество переменных факторов. Например, финансирование инженерных сетей крайне запутано, и непонятно, как считать себестоимость инфраструктуры: пропорционально нагрузкам или площадям (полезной/общей). Особый вопрос — стоимость паркинга. Может оказаться, что из тысячи построенных машино-мест будет продано несколько десятков и понесенные затраты не окупятся.

 

Анализ спроса на жилье в рассрочку позволяет сделать вывод о том, что наибольшее предпочтение сейчас отдается квартирам меньшей площадью во всех категориях. В структуре заключенных сделок доля приобретенных одно-, двух- и трехкомнатных квартир практически одинакова — примерно по 30%. С учетом предъявляемых требований в очередном, четвертом доме, застройщик уменьшил площадь предлагаемых квартир. Чаще всего покупатели — молодые пары (50–70%) и родители, приобретающие жилье для детей (20–30%). Примечательно, что часть покупателей устраивает рассрочка всего на год.

 

Оксана КУЗНЕЦОВА