$

2.1431 руб.

2.4151 руб.

Р (100)

3.1746 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Мнение специалиста

СТРОЙКА БЕЗ ПАУЗ

14.09.2012

Период активного строительства жилья и его высокой рентабельности — в прошлом. Но несколько лет назад хорошие перспективы в этой сфере многих вдохновили начать девелоперский бизнес. Удивительно, как в сегодняшней непростой ситуации некоторым организациям удается не терять оптимизм и привлекать финансовые ресурсы на продолжение строительства. Опытом работы своей компании делится директор ООО «СИ-трейдинг» Николай ВАШКЕВИЧ.

Живем будущей прибылью

— Николай Антонович, откуда берет средства на строительство компания «СИ-трейдинг», которая продолжает активную работу по возведению жилья?

— Мы строим за счет средств граждан, юридических лиц, банковских кредитов. Не секрет, что в последние годы полагаться только на дольщиков нельзя. А учитывая существующие банковские ставки, при нехватке своих ресурсов застройщику выгоднее положить имеющиеся средства на депозит под 30% годовых, чем брать кредиты и завершать строительство. Но в первую очередь нужно смотреть на морально-этическую сторону проблемы: граждане, которые вложили средства в жилье, ждут заселения, и им не объяснишь, что остановка работ застройщику иногда выгоднее, чем строительство. Поэтому для нас главное — выполнение принятых на себя обязательств.

Мы не прекращаем рекламную активность, сделали современный и удобный сайт, где можно познакомиться со всеми нашими предложениями. Цена метра сейчас тоже минимальная — чуть выше тысячи долларов. А спрос на жилье стоимостью в пределах 1000–1100 USD остается более-менее стабильным. Конечно, о хорошей рентабельности говорить не приходится, но, надо сказать, результат продаж у нас приемлемый, и средства на строительство находим. То есть, несмотря на общий спад в сфере строительства жилья, ООО «СИ-трейдинг» активно работает. А планы у компании — большие…

В районе жилой застройки «Уручье» города Минска и нынешней деревни Копище в ближайшие годы собираемся возвести около 70 тыс. кв.м жилья. Строительство ведем по индивидуальным проектам, разработанным опытным коллективом ОАО «ЮНиРинвест». Два дома в этом районе мы уже ввели в эксплуатацию, третий каркасно-блочный 23-этажный дом сдаем в октябре. Начали строительство 20-этажного жилого дома № 15, на очереди — дом № 17 и 10-этажный дом № 25.

Осенью этого года приступим к строительству бизнес-центра Premier с паркингом, который расположится в двухстах метрах от улицы Гинтовта, причем начинать стройку будем на собственные средства.

В середине 2013 г. планируем начать строительство вблизи деревни Зацень «пассивного» (расход энергии на отопление — 15 кВт•ч/кв.м в год) жилого комплекса Green-Village комфорт-класса.

— С конца прошлого года предприятие в основном не заключает договоры долевого строительства жилья и продает квартиры путем выпуска жилищных облигаций. Как это восприняли граждане?

— Изменения в Указ № 396 , который регулирует долевое строительство жилья, чрезмерно усложнили процесс заключения и расторжения договоров, вынудили нас переориентироваться с «долевки» на жилищные облигации. Также одной из причин такой переориентации стала следующая проблема: был период, когда некоторые дольщики, которые строили жилье на продажу, стали расторгать договоры долевого строительства, поскольку по законодательству имели право на возврат вложенных средств, проиндексированных на рост индекса стоимости строительно-монтажных работ. Люди смотрели, что ситуация выгодная, и можно законным путем обогатиться, не дожидаясь окончания строительства и не занимаясь перепродажей квартир.

Теперь мы стараемся продавать жилье только при помощи облигаций. Поскольку у нас нет льготников, этот механизм стал оптимальным решением.

Конечно, белорусские граждане уже привыкли к «долевке», да и с советских времен не очень-то доверяют облигациям. В то же время современные люди быстро оценили их преимущества. Сегодня жилищные облигации имеют серьезное обеспечение и при покупке позволяют зафиксировать цену квадратного метра: участнику строительства не придется доплачивать застройщику при росте индексов стоимости строительно-монтажных работ. Причем при последующей продаже пакета ценных бумаг можно неплохо заработать: стоимость метра, как правило, растет со степенью готовности дома. Многие согласятся с тем, что облигации — более надежный инструмент для инвестора, чем договор долевого строительства.

Потери ресурсов

— Обычно передача инфраструктуры на баланс государственным организациям — долгий процесс… Возникают ли у Вашей компании такие проблемы?

— Наше предприятие не является исключением из этого правила. Единственное, что получилось передать «буквально за год», это электросети. Остальное пока приходится содержать самим, а это достаточно затратно. Обслуживание в течение года инфраструктуры обошлось нам в сумму около 340 млн. руб. И нет закона, который позволил бы нам эти затраты как-то компенсировать.

Конечно, в нашем случае процесс отчасти затянулся из-за того, что городские и областные власти не могли определиться с вопросом, организациям какого подчинения нужно передавать объекты. К счастью, уже принято решение о передаче сетей эксплуатирующим организациям города Минска. Поэтому надеемся на скорую передачу им объектов.

— Около года назад в строительной отрасли обострилась кадровая проблема. Насколько сильно отразились на работе потери трудовых ресурсов?

— Поскольку при расчете с подрядчиками застройщики придерживаются индексов роста стоимости строительно-монтажных работ, а они в прошлом году долгое время были «заморожены», у строительных организаций сократилась выручка, на фоне девальвации и инфляции упали зарплаты строителей. В результате «рабочие руки» потянулись за рубеж. Сейчас ситуация лучше: приостановлен массовый отток кадров, зарплата в отрасли «добралась» до 700 USD. Но строители не торопятся возвращаться. Например, наша подрядная организация ОАО «Строительный трест № 4» жалуется на нехватку каменщиков. Предприятие уже не справляется в срок с теми объемами, которые оно брало на себя раньше.

Теплопотери

не в счет

— Есть ли у белорусов интерес к строительству энергоэффективного жилья?

— Интерес к такому жилью есть, но его строительство мы пока откладываем «на завтра», поскольку наш народ пока не готов тратить на энергоэффективность даже 3–5% стоимости. А вот что касается офисов, торговых помещений, то для юридических лиц, которые несут большие затраты на отопление и оплачивают коммунальные услуги совсем по другим тарифам нежели физлица, энергоэффективность имеет смысл уже сегодня.

Поэтому новые технологии будем применять в самое ближайшее время при строительстве бизнес-центра Premier, который планируем сдать в эксплуатацию в начале 2014 г. В здании будет установлена система приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией тепла уходящего воздуха, а также, наверное первая в Минске, система отопления при помощи тепловых насосов, которые используют энергию земли.

Дополнительные затраты юридических лиц на так называемые геотермальные технологии, по нашим подсчетам, окупятся где-то в течение двух лет. В среднем на каждые 200 кв.м площади дополнительные расходы на геотермальное оборудование составят 10–12 тыс. USD. Система позволит получать из 1 кВт электроэнергии 3–4 кВт тепловой энергии. В Европе такие технологии используются давно и, прежде всего, при строительстве индивидуальных жилых домов. В Беларуси, пока население не оплачивает коммунальные услуги на 100%, система будет окупаться 4–5 лет, а наши граждане так далеко не смотрят.

Кстати, в России эти технологии быстро распространяются, причем там уже появился свой производитель тепловых насосов. В Европе таких компаний несколько десятков и 3-4 производителя буровых машин для тепловых скважин.

Поскольку в штате компании «СИ-трейдинг» есть строители, которые специализируются на буровых работах, заниматься запуском геотермальных систем будем без привлечения подрядных организаций. Специальный буровой станок для устройства скважин пока планируем взять в аренду. Впоследствии приобретем его в собственность, если «зеленые» технологии будут востребованы. А они должны заинтересовать предприятия, ведь расходы компаний на отопление и охлаждение в наших офисах будут в четыре раза ниже, чем в обычных помещениях. Кстати, система может успешно заменить кондиционер, ведь способна охлаждать воздух в жаркую погоду. При этом оборудование достаточно долговечно: тепловой насос работает около 25 лет, а зонды и прочая комплектация скважин — 50-100 лет.

Выработка

иммунитета

— Сложно ли компании было развиваться в последние годы, когда строительная отрасль столкнулась с многочисленными проблемами?

— ООО «СИ-трейдинг» было зарегистрировано почти 10 лет назад, но непосредственно строительством фирма смогла заняться лишь в 2008 г., когда «грянул» мировой кризис. В 2009 г. в стране произошел собственный спад, а в прошлом году в Беларуси случился новый кризис. Можно сказать, что в других условиях мы практически и не строили.

Хотелось бы заметить, что в докризисный период нам было ничуть не легче: первые два года мы оформляли землю, затем произошли изменения в законодательстве и в генплане развития города Минска. В связи с этим нам пришлось пересматривать свои планы и переделывать проекты, которые еще долгое время проходили всевозможные согласования. Учитывая, что мы ведем строительство в пригородной черте, на каждый проект легла двойная нагрузка: согласование пришлось проходить в Мингорисполкоме и в Миноблисполкоме. В итоге процедура оформления земельных участков и получение разрешений на строительство затянулись на четыре года.

С тех пор строительство жилья «кипит»... Однако в качестве социальной нагрузки мы получили не только инженерные сети, но и детский сад, строительство которого пока затягивается. Поскольку частная организация не может стать застройщиком такого объекта, было принято решение, что в качестве заказчика выступит УКС, а мы будем финансировать. Но пока это решение принималось, вышел очередной Указ о том, что все сельхозземли под строительство будут выделяться с разрешения Президента РБ. Не думаю, что получить разрешение будет проблематично, но уже очевидно, что это отнимет много времени.

Впрочем, за время деятельности мы выработали иммунитет к трудностям самого различного рода и уже видим результаты своей работы. Несмотря на все сложности, мы уверены, что у нашей компании хорошие перспективы.

ООО «СИ-трейдинг»

220125 Минский район,

д. Копище,

ул. Лопатина, д.5 (1-й этаж)

тел./факс: +375-17-392-20-45

+375-17-392-20-46

GSM: +375-29-606-29-96

http://www.sit.by

c-traiding@mail.ru

УНП 690237128