$

2.1226 руб.

2.4814 руб.

Р (100)

3.1356 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

213.67 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Мнение специалиста

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ ПРОДОЛЖИТСЯ... В РОССИИ?©

04.09.2012

Получив сильный удар во время прошлогоднего валютного кризиса, рынок жилищного строительства все еще не восстановился. И даже некоторые позитивные сдвиги не могут радикально изменить ситуацию: вчерашние планы и расчеты белорусских застройщиков перечеркнуты надолго. Об основных тенденциях в этой сфере рассказывает председатель наблюдательного совета ОАО «10-е Управление Начальника Работ» Василий УСТИНЧИК.

— В посткризисный период застройщиков продолжает тревожить низкий платежеспособный спрос на жилье, который не позволяет поднимать цены: стоимость квадратного метра уже продолжительное время находится на минимально возможном уровне и начинает расти только на выборочных объектах. Дало знать о себе сокращение количества льготников: многие граждане передумали приобретать жилье или отложили его строительство из-за невозможности получить льготный кредит. Вообще же на рынке первичного жилья сегодня видны две основные тенденции. Во-первых, это смещение спроса в сторону покупки готового жилья. Вместо того чтобы участвовать своими средствами в строительстве, белорусы пошли по пути россиян, которые предпочитают подождать завершения стройки и лишь потом покупать квартиру. Это связано с тем, что в прошлом году для Беларуси стало характерно затягивание процесса строительства. А это оборачивается не только недоверием покупателей, но и финансовыми потерями застройщика.

Вторая тенденция — это рост интереса покупателей к недорогим квартирам минимальной площади. В этом сегменте продажи у нас идут очень хорошо даже на фоне общего снижения спроса. Так, особый интерес наша компания отмечает к 1-комнатным квартирам-студиям площадью 27 кв. м и стоимостью 32 тыс. USD. Конечно, после ценового фактора клиенты обращают внимание и на другие характеристики будущего жилья: квартиры расположены в энергоэффективных домах, в районах с хорошей социальной и транспортной инфраструктурой, с обширной зеленой зоной, которая сохранится и в дальнейшем. Кроме того, высокий спрос в этом секторе обусловлен современной и удобной планировкой квартир. Причем небольшая площадь достигается путем оптимизации пространства: устранения узких нефункциональных коридоров, отбирающих обычно 5–6 метров, а также благодаря совмещению кухни с общей комнатой. При этом квартира-студия получается очень светлой: где еще в одной комнате можно найти 3–4 окна или широкие двухметровые балконные проемы, остекленные сверху донизу?

Таким образом, востребовано не просто недорогое, но и самое функциональное и современное жилье. То есть массовый клиент стал еще более требовательным и экономным, чем раньше, и эту особенность нужно учитывать застройщикам, желающим наладить свои финансы, которые у большинства уже второй год «поют романсы», причем отнюдь не от хорошей жизни…

— Василий Александрович, откройте секрет: какие инструменты финансирования строительства используют застройщики в ситуации, когда население остерегается вкладывать средства в недостроенную недвижимость?

— Безусловно, из-за дефицита ресурсов строители уменьшают свои «аппетиты», меняют планы, и в первую очередь стараются завершить начатое строительство. Найти для этого средства многим очень сложно. У нас, например, раньше уже на стадии котлована продавалось 50% жилья, а когда мы поднимали 2–3 этажа, в доме свободных квартир практически не оставалось. Сейчас ситуация другая: даже при готовности 50% заполнение очень плохое. Поэтому приходится выбирать: привлекать кредитные ресурсы либо «тянуть резину» и искать дольщиков. Несмотря на дороговизну заемных средств, получение кредитов — едва ли не единственный способ уложиться в нормативные сроки строительства. Конечно, расходы на уплату процентов застройщик закладывает в цену квадратного метра, что однозначно обернется подорожанием жилья. Но если затянуть срок строительства и несколько лет искать дольщиков, можно потерять гораздо больше.

Например, один из наших домов в микрорайоне Каменная горка-5, где 80% квартир предназначалось для льготников, мы сдаем только в сентябре, хотя должны были сделать это еще в апреле. Причем в августе закончился нормативный срок строительства. Так получилось, потому что мы полагались на средства дольщиков. Но несколько месяцев народ выжидал, когда прояснится ситуация со льготным кредитованием: выделение льготных ресурсов было приостановлено на полгода. При этом цены для дольщиков мы заморозили на уровне апреля, из-за чего несем определенные потери не по своей вине.

Теперь по строящимся объектам ситуация в нашей организации примерно такая: треть стоимости строительства оплачивают будущие новоселы, а остальное компания покрывает за счет своих оборотных ресурсов. Но их в настоящее время не хватает, в связи с чем застройщику, возможно, придется привлекать кредиты.

Кстати, недавно мы пробовали привлечь на строительство иностранные инвестиции: два года прорабатывали со шведами возможность строительства в республике энергоэффективного жилья с удельным расходом тепловой энергии на отопление и вентиляцию до 30 кВтЧч/кв. м. И нам готовы были предоставить кредитные ресурсы на 7 лет под 5–6% годовых на 70% стоимости строительства (до 50 млн. EUR). Все шло хорошо, пока в Беларуси не случился валютный кризис, после чего у страны снизился кредитный рейтинг. Затем появился политический негатив, когда четырех шведов не пустили на границе в Беларусь, не объяснив причин. А в этом году белорусско-шведские отношения совершенно испортились, поэтому в ближайшее время нам вряд ли удастся восстановить сотрудничество с партнерами. Но, как сказали представители шведского бизнеса, подождем лучших времен…

Параллельно мы стараемся развивать и «модную» в последнее время тему государственно-частного партнерства. В его рамках частные компании могли бы, например, участвовать в строительстве арендного жилья, получив на эти цели льготные кредиты. На государственном уровне неплохо бы простимулировать и строительство энергоэффективного жилья, причем льготы нужны не застройщику, а гражданам, у которых не хватает средств на участие в строительстве.

Разумеется, быстро «изобрести» что-то новое для финансирования жилищного строительства невозможно, так что эта тема еще долго будет актуальной.

Еще недавно застройщиков волновали сложности с обеспечением выпуска жилищных облигаций, а также введение коэффициентов финансовой устойчивости. Решились ли эти проблемы?

— В преодолении многих наших трудностей появились определенные сдвиги благодаря работе Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства. С ее помощью нам удается отстоять свою точку зрения во многих вопросах. В прошлом году, например, мы доказали, что не должны уплачивать разницу между номинальной стоимостью облигаций и ценой их продажи при первичном размещении, поскольку застройщик не получит прибыль, пока не завершит строительство, причем непонятно, будет ли она вообще по окончании стройки.

В этом году для застройщиков, выпускающих жилищные облигации, пытались ввести коэффициенты финансовой устойчивости. Причем они должны были рассчитываться для нас таким же образом, как и для промышленных предприятий, где цикл и сроки производства совершенно другие. Однако с мнением застройщиков согласились, и сейчас Минстройархитектуры будет разрабатывать с нами другую методику расчета этих коэффициентов.

Что касается расширения способов обеспечения выпуска жилищных облигаций, в том числе за счет «незавершенки», то над этим Ассоциация продолжает работать, и застройщики надеются на благоприятное решение этого вопроса.

Насколько активно застройщики используют сегодня инструмент жилищных облигаций? Можно ли им заменить долевое строительство жилья?

— Раньше мы делали упор на долевое строительство. Тем более что этот способ финансирования подходит для льготников, а их у нас до сих пор было около 50%. Но сегодня при помощи жилищных облигаций средства населения привлекать проще: меньше бюрократических издержек. Договор долевого строительства, его расторжение и подписание к нему дополнительных соглашений — все это теперь нужно регистрировать в исполкомах. Кроме того, многие застройщики после прошлогодних изменений в Указ № 396 предпочли воздержаться от заключения новых договоров на строительство коммерческого жилья с дольщиками, которые впоследствии могут оказаться льготниками, и потребовать пересчета договорной стоимости. Вместе с тем и у облигаций есть свои «минусы»: если по договору долевого строительства можно обоснованно поднять цены вместе с ростом индексов строительно-монтажных работ, то владельцам облигаций счет на доплату выставить уже нельзя. К тому же выпуск облигаций требует дополнительных затрат, которые закладываются в стоимость метра.

Поэтому каждый застройщик решает сам, какой инструмент ему выгоднее использовать. Кто-то работает в основном со льготниками и продолжает заключать с ними договоры долевого строительства. Некоторые компании в работе с иными категориями граждан также не отказываются от этого инструмента, считая его более доступным, поскольку обеспечить выпуск жилищных облигаций могут не все. Наша организация обычно заключает договор долевого строительства на «льготные метры», которые положены клиенту на данный момент, а оставшуюся часть площади стараемся продать ему при помощи жилищных облигаций.

— Возникали ли у ОАО «10 УНР-инвест» случаи, когда при расторжении договора долевого строительства приходилось индексировать дольщикам вложенные средства в соответствии с ростом индексов строительно-монтажных работ?

— Мы с этим практически не столкнулись. Но у некоторых застройщиков действительно были массовые случаи расторжения договоров с дольщиками, желающими таким образом заработать, причем на вполне законных основаниях. Однако сейчас индексы строительно-монтажных работ не растут такими темпами, как в конце прошлого года, поэтому беспокойства по этому поводу мы уже не испытываем.

— При выделении большинства площадок на строительство застройщикам устанавливаются объемы, в которых нужно привлечь льготников в качестве дольщиков. Это сегодня большая проблема?

— Не думаю, что после изменений в сфере льготного кредитования исполком по-прежнему будет настаивать на обязательном привлечении льготников. Раньше при строительстве на площадках, где не нужно нести дополнительные расходы по сносу зданий и подводу коммуникаций, мы должны были обеспечивать наличие дольщиков-льготников в объемах 40–50%. Еще совсем недавно мы спроектировали жилой дом для многодетных семей, где нужно привлечь 80% граждан, имеющих право на получение льготных кредитов...

Впрочем, до прошлого года проблем с привлечением нуждающихся было не так уж и много. Что касается 5-процентного ограничения рентабельности при строительстве жилья с господдержкой, то сегодня нельзя много заработать и на коммерческом строительстве: рынок не позволяет поднимать цену. Сейчас в нашей организации максимальная рентабельность по дому, где совсем нет льготников, не превышает 12% (без учета усредненной нормы по сносу). Речь идет об энергоэффективном 25-этажном жилом доме по улице Ложинской в Минске. Хотя этот дом имеет вентилируемый фасад, благоустроенный двор, оборудован импортными лифтами и предполагает наличие консьержа, цена метра долгое время находилась на грани рентабельности и составляла 1250 USD. Только после окончания строительства мы позволили себе поднять стоимость до 1550–1600 USD. Конечно, если бы нам разрешили построить в этом месте 10-этажный дом, можно было бы добиться рентабельности 25–30%, поскольку разница себестоимости квадратного метра в 10- и 25-этажном доме составляет около 200–250 USD. Но для нашей организации такая этажность, как и строительство панельного жилья — под запретом. Наша задача — строить современное жилье по индивидуальным проектам и улучшать облик города. Конечно, хотелось бы при этом и что-нибудь заработать…

— Пока застройщики сражаются с финансовыми трудностями и стараются завершить начатые объекты, под строительство выделяется мало новых площадок… В ближайшие годы это может обернуться снижением объемов строительства. Какое развитие событий вы прогнозируете для своей группы компаний?

— Да, объемы строительства сейчас падают. Если раньше у нас в работе одновременно было до 8 домов на различных стадиях — от проектирования до строительства, то сегодня — вдвое меньше. В этом году сдаем в эксплуатацию только 25 тыс. кв. м, хотя в прежние годы удавалось вводить до 40 тыс. кв. м ежегодно.

В такой ситуации ждем, что наше государство повернется лицом к энергоэффективному строительству. Тогда будем и дальше работать в этом направлении, нарабатывать опыт с целью удешевления и совершенствования энергоэффективных систем.

Но без работы мы в любом случае не останемся… Уже сегодня мы проектируем и строим коммерческие объекты (гостиница, торговый центр, административные и офисные здания), будем развивать экспортное направление. Недавно начали работать в Калуге (Россия), где реализуем наше решение перепроектирования жилого дома, которое сэкономило заказчику около миллиона долларов. Рентабельность при работе в РФ планируем относительно невысокую для российского рынка — около 15%, но условия работы нам предложили интересные: авансовый платеж и оказание всяческой помощи на территории Российской Федерации.

Нашей компании есть что показать и за счет чего конкурировать не только на внутреннем, но и на российском рынке. Мы хорошо освоили проектирование и строительство энергоэффективного жилья с расходом энергии до 40 кВтЧч/кв. м. После акционирования в 2003 г. смогли обзавестись импортной строительной техникой (среди которой 7 французских кранов) — без своей техники генподрядчику работать нельзя. У нас сформировалась группа взаимодополняющих компаний. Среди них — ООО «ЮНиРкомпани», занимающееся внешнеэкономической деятельностью и нашим материально-техническим обеспечением, организация «ЮНиРинвест», осуществляющая технический надзор и геодезический контроль, при которой создана своя проектная группа, способная спроектировать не только жилой дом, но и любой самый сложный объект. ОАО «10 УНР-инвест» выступает как заказчик-застройщик, ОАО «10 УНР» — генподрядчик.

Богат и «послужной список» нашей организации, которая до 2003 г. в основном занималась строительством для Министерства обороны. После войны «10 УНР» восстанавливало Дом офицеров, Суворовское училище, здание Минобороны, реконструировало жилые дома в историческом центре города (в районе Белорусского государственного цирка, парка Челюскинцев). Нашими силами с 1945 г. по 2012 г. введено в эксплуатацию 1,2 млн. кв. м жилья.

С 2005 г. мы активно ездим за рубеж на обучающие семинары и выставки. Успели побывать в США (Нью-Йорк, Лас-Вегас, Вашингтон), в Китае, Японии, Швеции и других европейских странах.

Несмотря на солидный возраст организации («10 УНР» основано в 1920 г.), сегодня мы стараемся «маршировать» в современном темпе: ведем интерактивную жизнь на сайте www.unr10.by, где руководство наших компаний активно общается с дольщиками на форуме, «выкладываем» фирменные музыкальные ролики на www.youtube.com/10unr. Одним словом, не стареем… Кстати, уже 3-й год реконструируем и обновляем свое собственное здание в Минске, на завершение которого пока не хватает времени: много других дел…

ОАО «10 УНР-инвест»

220125, г. Минск,

ул. Уручская, 21, к. 17а.

Тел.: +375-17-289-62-38,

+375-17- 266-57-00

http://www.unr10.by

e-mail: 10unr@mail.ru

УНП 191099537