Ставки арендной платы будут пересмотрены

Прежде всего, коррективы вносятся в само название указа: после слова "административных" следует читать "и общественных". Таким образом, расширяется круг категорий зданий и сооружений, на которые распространяется указ.

Далее документом предполагается установить не минимальные ставки арендной платы, а их размеры. Данное нововведение в какой-то степени ограничит произвол арендодателей при установлении ставок арендной платы при сдаче в аренду помещений. Нынешний порядок позволяет арендодателю диктовать арендатору свои условия, ведь Указом Президента от 21.08.96г. N 302 установлены минимальные ставки. В связи с этим проектом предусмотрена новая редакция определения минимальных ставок, утв. Указом N 302. Основная цель нового Порядка определения размеров арендной платы за помещения в административных и общественных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности (таково название документа в новой редакции) -- недопущение необоснованного роста размеров арендной платы, совершенствование арендных отношений и установление максимального исчисления размеров арендной платы за помещения, находящиеся в государственной собственности.

Рассмотрим основные моменты проекта. В отличие от действующего Порядка в проекте назван уполномоченный главой государства орган -- Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности, -- который вправе устанавливать иные размеры арендной платы, нежели предусмотренные проектом нового документа.

Определен перечень зданий и сооружений, помещения в которых сдаются согласно этому документу. За основу перечня была принята классификация зданий и сооружений для определения ставок арендной платы, введенная Республиканской комиссией протоколом от 26.03.99г. N 5.

В отличие от действующих норм проектом предусмотрено исполнение денежного обязательства в белорусских рублях по курсу Национального банка, установленному не к доллару США, а к евро на день оплаты. Нерезидентами Республики Беларусь арендная плата вносится как в евро, так и белорусских рублях по курсу Нацбанка, установленному к евро на день оплаты, за исключением случаев, когда международными договорами предусмотрен иной порядок расчетов.

Установление арендной платы только в денежном выражении не стыкуется с нормами ст.585 Гражданского кодекса, согласно которой арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей не только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, но и в виде: 1) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 2) предоставление арендатором определенных услуг; 3) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 4) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Проект ограничивает предоставленную ГК РБ возможность сторон договора аренды сочетать указанные выше формы арендной платы, а также предусматривать иные формы оплаты аренды.

Согласно проекту размер арендной платы уже рассчитывается исходя из общей площади арендуемых помещений, базовой ставки арендной платы за 1 кв.м общей площади в месяц, понижающих и повышающих коэффициентов. Причем базовая ставка устанавливается Минским городским и областным исполнительными комитетами по согласованию с Республиканской комиссией по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности.

При расчете размера арендной платы применяются коэффициенты месторасположения, комфортности, целевого использования, социальной значимости. Необходимо отметить, что коэффициенты месторасположения и комфортности практически остались прежними, и их применение снижает размер арендной платы. Что касается коэффициента целевого использования, то за производственные помещения установлен коэффициент -- 1, за непроизводственные -- 2, за смешанные -- 1,5.

Классификация помещений по их целевому использованию на практике вызывает ряд вопросов ввиду отсутствия четкого их разграничения. Кроме того, немало случаев, когда арендаторы с целью занижения ставок арендной платы размещают (условно) в кабинетах руководителей простых сотрудников, что позволяет им вместо 10 USD в г.Минске за непроизводственные помещения платить 7 USD -- как за смешанные. Коэффициент социальной значимости деятельности, осуществляемой арендатором, устанавливается решением Минского городского и областных исполнительных комитетов для отдельных категорий арендаторов в размере от 1,0 до 20. Применение данного коэффициента, согласно проекту, увеличивает арендную плату, что фактически не соответствует своему назначению. Необходимо вводить коэффициент от 1 до 0,2, что позволит оценить значимость деятельности арендатора.

При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов, применяются все соответствующие.

Кроме того, проектом предусмотрены случаи, когда арендная плата не взимается, а также оговорены ситуации использования понижающих коэффициентов для отдельных категорий арендаторов. За основу этих льгот приняты льготы, установленные как действующим Порядком, так и решениями Республиканской комиссии.