СЛИШКОМ РОСКОШНОЕ ГОСТЕПРИИМСТВО©

Если девелоперы не скорректируют свои планы по вводу в Минске еще 15 отелей до конца 2016 года, то бурное развитие гостиничного рынка в столице может плохо закончиться, предупреждает консалтинговая компания Colliers в своем очередном исследовании. Загрузка может упасть вдвое, и отелям придется искать другие источники дохода.

В этом году под влиянием чемпионата мира по хоккею рынок отелей белорусской столицы качественно изменился: работают 44 гостиницы, из них 28 классифицированных, с номерным фондом 4,5 тыс. номеров. Это вполне сопоставимо с Ригой и Вильнюсом, но значительно меньше, чем в Варшаве и Киеве. Рост предложения классифицированных отелей составил 110%, причем большинство из них — государственные. Интересно, что зарубежные эксперты не считают последних конкурентами брендовым отелям, без которых гостиничного рынка, с точки зрения западных стандартов, вообще не существует. Сегодня в Минске есть 2 брендовых отеля, на которые приходится 8% рынка, тогда как в Европе такие гостиницы занимают от 20% до 40%.

По количеству номеров на 1000 жителей белорусская столица уступает даже не самым крупным европейским городам. С учетом тех, кто останавливается на съемных квартирах, у родственников и друзей, количество иностранных туристов в Минске составит в этом году примерно 500 тысяч. А принять и разместить в отелях можно до 1,2 млн. человек — при условии, что ни длительность пребывания, ни число местных постояльцев не изменится.

Парадоксально, что отставая от соседних столиц по числу туристов, Минск лидирует по количеству номеров на 1000 иностранных туристов — 15,4. При этом белорусские власти планируют, что до конца 2016 г. поток иностранных туристов будет расти на 6% в год, т.е. на столько же, на сколько в среднем за последние 3 года росла численность зарубежных клиентов отелей. Такой рост турпотока является чрезвычайно низким по сравнению с увеличением предложения. Поэтому если ситуация не изменится, а девелоперы не скорректируют свои планы по вводу еще 15 гостиниц, то ситуация на рынке к концу 2016 г. станет крайне неблагоприятной, считает директор департамента консалтинга и оценки офиса Colliers в Минске Денис Четвериков. Например, в Киеве в 2012 г. накануне чемпионата мира по футболу предложение гостиничных услуг увеличилось на 35% при отсутствии роста спроса. Это привело к снижению загрузки отелей и средней стоимости номеров, вспоминает директор департамента консалтинга и оценки офиса Colliers в Киеве Сергей Сушко. Польский рынок прошел этап насыщения в 2003–2004 гг.: предложение на рынке гостиничной недвижимости в среднем и высшем ценовом сегменте выросло в 1,5–2 раза, стоимость номеров снизилась более чем в 1,5 раза, а загрузка отелей — на 6–7%. Тогда спасло положение вступление Польши в Евросоюз. По мере активизации экономического развития страны загрузка номерного фонда вернулась на уровень 60% и выше. С точки зрения эффективности девелопмента, положительным фактором было снижение стоимости денег в экономике. В новых экономических условиях рынок нашел новую равновесную точку и эффективно работает до сих пор. Сейчас предложение гостиничных номеров в Варшаве и Киеве примерно одинаково, но состояние рынков отличается. Ключевым моментом здесь является использование городской инфраструктуры. Так, благодаря чемпионату мира по хоккею в Беларуси стало больше отелей, был дан толчок для развития туризма. Теперь остановка за малым — увеличить приток туристов, и это задача государственной власти. Если же на рынке есть дисбаланс, то надо корректировать проекты, находящиеся в стадии строительства. При этом номерной фонд может иметь другую структуру, определяемую спросом. Так, если у дорогих отелей есть проблемы с заполняемостью, то они давят на более низкие ценовые сегменты, что создает диспропорции, предупредил С.Сушко.

Грузите отели гостями

Наиболее адекватно соотношение спроса и предложения отражает загрузка отелей. В классифицированных отелях Минска она в прошлом году составляла около 60% (что соответствует загрузке номеров — 66–69%). Для сравнения: в Варшаве этот показатель равен 66,5%, Москве — 67,5%, Праге — 69,3%. В случае ежегодного увеличения количества гостей на 4% (средний темп роста в последние 3 года) и открытия до конца 2016 г. еще 15 гостиниц загрузка номерного фонда может снизиться до 35%. А это уже проблема для рынка. Такой сценарий Colliers предвидит в случае, если цена номеров останется постоянной. На самом деле загрузка может сохраниться при 2-кратном снижении цен — даже если все заявленные гостиничные проекты реализуются, а поток туристов действительно вырастет на 6%.

В свою очередь, начальник управления бытового и гостиничного обслуживания Мингорисполкома Андрей Новиков предполагает, что в этом году в Минске загрузка отелей составит около 40%, а в 2015–2016 гг. она может колебаться в пределах +/–5%. В высокой доле государства он видит уникальность гостиничной инфраструктуры столицы. Хотя за время подготовки к чемпионату мира по хоккею размер госсектора сократился с 86% до 82%, из заявленных частных гостиниц до «финиша» дошли единицы. Сейчас в стадии строительства находятся 15 гостиниц, но вряд ли все они будут сданы в срок. В лучшем случае до конца 2016 г. появятся еще 6 отелей, так что рост предложения будет не на 62%, как предполагает Colliers, а гораздо меньше, считает А.Новиков.

Но дисбаланс зреет и в самой структуре предложения гостиничной недвижимости. Почему-то власти решили, что в Минске должно быть много люксовых отелей. По их доле мы уверенно обгоняем европейский уровень и в 2016 г. превысим его в 10 раз. Но для такого подхода нет оснований в структуре спроса, предупреждает Д.Четвериков. Аналогичный опыт в Варшаве привел к переформатированию отелей и снижению цен.

Несмотря на увеличение спроса, в Минске очевиден недостаток бюджетных отелей, и к концу 2016 г. этот дефицит станет существенным. В то же время гостиницы более высокой категории поддерживают высокие цены. В столице относительно немного отельных форматов, причем по услугам и позиционированию большинство гостиниц одного класса схожи. Если бы активнее развивались отдельные сегменты и категории отелей, то риски перенасыщения рынка могли бы снизиться, считают в Colliers.

Цены vs рынок

В категориях 3- и 4-звездочных отелей уровень цен в Минске выше, чем в Прибалтике и многих восточноевропейских городах, он практически соответствует ценам Москвы. Цены на 5-звездочные отели сопоставимы с европейскими. Но их высокий уровень оправдан, только если подкреплен спросом. Пока планка цен в белорусских гостиницах дисгармонирует с тем количеством туристов, которые приезжают. То есть рынок не настолько востребован, насколько высоки цены. При этом один из системных недостатков минских отелей — это соотношение цена-качество. Отзывы на сайте booking.com говорят о том, что оценки апартаментов, снятых в белорусской столице, гораздо выше оценок гостиниц.

Сейчас белорусские отели выживают благодаря бизнес-туристам. При низкой загрузке они устанавливают максимально высокие цены. Но это не привлекает клиентов и не спасает положение, а ведет к системному кризису на рынке в целом, полагает Д.Четвериков. Одно из объяснений такой ценовой политики — дороговизна кредитов, строительства и прочих составляющих, стремление девелоперов получить слишком высокий доход. Но в реальности инвестиции за квадратный метр гостиничной недвижимости и себестоимость номеров в Беларуси вполне сопоставимы с Россией и странами Европы. Другое дело, что селиться в наших гостиницах не так много желающих. Действительно, ставки по валютным кредитам в республике — 11–12%, т.е. в разы выше, чем в Европе. При норме доходности проекта 8–14% срок окупаемости становится слишком долгим, а с учетом прочих расходов, налогов и премии за риск встает вопрос о досрочном выходе из проекта хоть с какой-то маржой. Доходности отеля может просто не хватить для возврата кредита. Здесь многое зависит от незанятых ниш, в которых отдельные проекты имеют шансы на выживание. Таким образом, высокие цены объясняются стремлением отельеров ускорить окупаемость проектов. В свою очередь, А.Новиков уверен, что 25–40-процентной рентабельности, которая существовала до 2013 г., уже никто «в радужных снах не увидит». Сегодня этот показатель составляет 6–8% и останется таким в ближайшие 3 года.

Тем не менее в этом году снижение цен в государственных отелях достигало 40%. Так, если до чемпионата мира по хоккею в 4-звездочных отелях стандартный номер обходился в 180–190 EUR, то сегодня — в 115 EUR (с завтраком). При этом руководство госотелей вправе самостоятельно формировать ценовую политику исходя из условий рынка. Административный ресурс если и проявляется, то в «мягком» варианте. Например, председатель Мингорисполкома Андрей Шорец рекомендовал 2- и 3-звездочным гостиницам снизить цены. Правда, многие гостиницы и так делают это — не по указанию свыше, а в борьбе за клиентов. Проблема в том, что, руководствуясь устаревшими методичками, некоторые отели выводят тариф исходя из имеющихся затрат и не всегда корректного распределения переменных издержек с учетом планируемой загрузки и рентабельности. При этом не всегда устанавливается разумная система скидок, порой не учитываются сезонные и иные факторы, не уделяется должного внимания оптимизации себестоимости.

Оксана КУЗНЕЦОВА

* * *

Главным же фактором, определяющим состояние гостиничного рынка, является привлекательность страны и ее столицы для приезжих. По мнению А.Новикова, сегодня программы развития отечественного туризма не соответствуют созданной инфраструктуре. Если предложение выросло в 2,2 раза, то планируемый прирост туристического потока должен быть не на 6–8%, как предлагается, а около 30%. При этом основной приток туристов к нам всегда был из России. А.Новиков считает, что нужно продвигать Минск как выгодное место для политических и экономических дискуссий.

Сегодня разрабатываются новые промо-материалы. Первая их презентация будет проведена в России, где городские власти намерены собрать представителей 70 крупнейших компаний, чтобы предложить им проводить в Минске корпоративные мероприятия. Позитивные примеры уже имеются: удачно прошел газпромовский фестиваль «Факел» и чемпионат «Газпромнефти» по хоккею, организация которых получила хорошие отзывы.

Заметим, что помимо гостиниц при проведении подобных мероприятий нужно предложить их участникам целый комплекс других слагаемых успеха — достопримечательности, развлечения, качество сервиса, выгодный шоппинг, имиджевую ауру, особую атмосферу гостеприимства и притягательности, которые делают город туристическим центром. Все это трудно купить или построить за кредитные и бюджетные деньги — их создает история, энтузиазм, вдохновение и предприимчивость отдельных людей.